中信固收：近期房地产政策见效时滞长达数月至一年

近期房地产政策一览，来源：中信证券研究

来源：明晰笔谈，作者：中信证券固收团队

根据中国指数研究院发布的最新报告显示：2016年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，第12个月出现“双涨”。环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。同比上涨12.39%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。对此，我们点评如下：

房地产“双涨”持续，支撑通胀利率难降

整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅双双扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。根据历史数据表明，房价涨幅与CPI走势高度相关。一方面，由房价上涨带来的财富效应，提振了消费，从而推动了食品等消费品价格的上涨；另一方面，房价上涨会拉动房租上涨，进而推动核心CPI上涨。因而房价的持续上涨，使得通胀预期获得支持。在通胀得以保持的前提下，宽货币的必要性也随之减弱，既然降息降准不可期，那么债市收益率也难进一步走低。

政策频出房价不下，时滞过后效果或现

近期，各级政府针对房价的相关政策可谓层出不穷。财政部长楼继伟在G20财长和央行行长会上表示，要“义无反顾”地推进房地产税改革。而在中央政治局会议上，更是提到并要求“抑制资产泡沫”，有观点指出，资产泡沫或首先指代的便是房地产市场。再者，继上海、深圳、南京等地房地产调控政策收紧后，北京市住建委近日也发布了《北京住房和城乡建设白皮书》。此外，除了地方政策对需求端的约束，通过对资金约束从而对房地产供给端施加影响的金融政策也在铺陈。证监会提出不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

目前，针对房价过快过热上涨的政策不可谓不多，突显了政府去泡沫抑房价的决心，然而房地产价格却不降反升，市场情绪依旧火爆。对此我们认为，政策由出台到发挥效果中间都存在着一定的时滞，而这一过程，或长达数月至一年的时间。因此，从长期来看，密集出台的房地产政策势必对房价带来上涨压力；而短期来看，仍维持高位的房价，又会对通胀带来一定程度的支撑。

挤泡沫抑房价，基建接力托底经济

尽管地产投资高点已过，各地房地产调控政策有所收紧，但由于一线住房仍供不应求，政策意图上致力于实现三四线住房的平稳着陆，料房地产投资有望保持平稳增长，短期内房价也将在高位维持不至迅速下行。而在房地产市场转向理性，缓慢挤出泡沫的过程中，基建投资有望发力托底经济。

首先，洪灾引发的灾后重建和暴露出的城市排水建设不足，以及发改委近期印发的《中长期铁路网规划》都证明需求端基建投资空间仍然巨大。

同时，供给端通过财政政策拉动基建投资的空间也依然很大。今年目前为止的财政收支状况远好于预算，加上近月国务院总理李克强、发改委、央行司长都曾强调更积极的财政政策，显示财政政策仍有较大拉动基建投资的空间。在供给需求双方向作用下，料基建将继续发力托底经济，在房地产投资放缓的过程中维持经济温和复苏格局。

对债市而言，短期来看房价仍将维持高位，并对通胀构成支撑，使得降准等宽松政策的实施意义下降，从而封住了债券收益率进一步下行的空间；从长期来看，政府去资产泡沫、调经济结构的意图坚决，地产价格回落，基建将会接力，从而保证经济“文火”复苏持续，进而也使得债市承压。综合以上，我们认为前期过热的债市终将回归理性，维持10年期国债收益率2.8%底部中枢的判断不变。