财知道327期：房地产长效机制的俩关键点

2015年至2016上半年这一波一线城市和部分二线城市房价的暴涨特别引人瞩目。房地产再次成为无人不谈、人人关切的话题。

12月14日至16日举行的2016年中央经济工作会议回应了人们的关切。

会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

事实上，房地产长效机制很早以前就提出过了。早在2006年4月，时任建设部住宅与房地产业司司长的沈建忠就说，“要在总结经验的基础上，加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产市场调控的长效机制研究”。

2013年国务院发展研究中心召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会，2013年的评估会，想必前1-2年国务院发展研究中心就已经开始调研了。

2015年4月30日的中央政治局开会分析研究经济形势和经济工作，提出要“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。

但中国房地产一直在鼓励发展（保增长）和调控二者之间呈跷跷板般曲折前行，房价持续暴涨，难以满足群众需求。

回顾下这么多年来中国房地产的调控史，也许可以找到制约中国房地产健康发展的因素，才能知道房地产长效机制所在。

中国房地产的大发展首先是在海南。1988年，海南建省并成为经济特区，十万大军下海南淘金。1992年初邓小平发表南巡讲话，随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南房地产骤然升温，总人数不过656万的海南岛上竟出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。

1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。这是我国房地产市场的首次调控，但因住房改革还没在全国展开，不是全国性影响。

1996年经济软着陆，全国商品房价格迅速回落到低于GDP增长水平。1997年，亚洲金融危机，房地产市场延续1996年来的低迷状况，房市“量价双降”。

1998年为应对亚洲经济危机，朱镕基掌舵的国务院7月发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立住宅业“新的经济增长点”地位，正式拉开中国住房商品化改革大幕。

至2001年，楼市开始出现过热迹象，正是为了调控楼市以及土地协议出让方式易滋生的腐败、暗箱操作、国有资产流失等问题，2002年政府开始对土地实行“招拍挂”制度，此前的土地协议出让制度下退出历史舞台。随后，国土资源部、监察部要求各地所有经营性土地都得通过招拍挂方式出让。

从此中国房地产市场正式迈入房价上涨时代，并一去不复返。

2003年，经济出现过热苗头，房地产投资增速一度超过30%。为了给房地产投资降温，央行在同年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，试图通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增速。

但当年“非典”来袭，为确保经济平稳增长，8月国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式确立住房市场化发展方向。

随后的2004年，房地产开发投资在连续多年快速上涨的基础上增幅超过40%。房价涨幅高达14.4%，远高于1998-2003年3.6%的年均涨幅（招拍挂之前）。

2005年，国务院要求“抑制房价过快上涨势头”，相继颁布“国八条”和“新国八条”。

2006年十届全国人大四次会议上通过《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，明确提出，18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。

2007年18亿亩耕地红线后，各地地王不断涌现，居民对房价的预期被进一步推高。房地产调控的手段和重点转向调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“90/70标准”。

2008年美国金融危机，房价大跌，有些地方甚至出现买房者打砸售楼处的行为。同时在保增长的压力下，2008年下半年推出4万亿政策，再配上商业银行的放贷，很多专家估计发行了多达40万亿的信用货币。鼓励房地产发展也成为重要目标，陆续出台了一系列支持房地产发展的政策措施，如首付比例下调、房贷七折优惠、暂免征收印花税和营业税等。

4万亿后，房价暴涨。2009年12月，调控政策又转向“挤泡沫”，政策目标重回稳房价。这一轮房价调控持续时间较长，直到2014年。很多地方房价升值出现回调。

2015年，央行6次降准降息，中央经济会议喊出去库存后，先是一线城市然后是二线城市房价暴涨。2016年下半年十一前夕各地限购限贷楼市调控，并在11月份继续加码调控。

这既是中国房地产的调控史也是中国房地产的暴涨史。20多年来中国房价上涨了20倍。

放在大历史尺度上一看，不需要高深知识你就会发现房地产暴涨的两大关键点：

1）天量发钞。中国M2从不到1997年的不到10万亿增长到目前的近150万亿。

2）收紧地根。从招拍挂到18亿亩土地红线。很多人都还记得，在2003年招拍挂之前的北京，供地较多，房价其实也不算太高，很多居民都能承受。之后一线城市严控城市供地，房屋库存量太低使得供给跟不上，房价涨的特别明显，不涨哪里跑呢？即便是在天量M2的情况下，只要土地供应充分，房价也是可以不那么高的。

就这两件事，想明白了这两件事就知道房地产的长效机制了。

把握了这两点，房地产何愁不能健康发展。

因此，本次中央经济会议要求保持稳健中性的货币政策、房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地，是非常英明正确的。若能落到实处，房价恐难大涨了。