碧桂园副总裁：抑制房地产过热 要监管影子银行

近期，20余城迎来新一轮楼市调控政策。同时，监管层在房地产信贷方面政策已经有所收紧。高层表态今年房地产的主要任务是“稳房价”和“去库存”。另一方面，房地产开发提速和土地购置面积首次正增长。

一面是相对紧的政策，一面是相对热的市场。今年房地产市场怎么走？凤凰财经在2017年博鳌亚洲论坛上专访碧桂园首席战略官、副总裁林昭宪时，林昭宪表示，“整体房地产市场健康发展，产品的个性定位余市场需求区隔。未来价格层面来讲，只看价格不会出现过去几年的疯狂暴涨情况了。”

房地产不再是暴利行业

近期，北京、石家庄、郑州等地再次出台了新的楼市调控政策。其中，北京的楼市调控政策“认房又认贷”被称为“最严”，很大程度抑制了购房需求。谈到近期的调控从紧政策对开发商业绩的影响时，林昭宪表示，“这一定会有一些影响的，因为它是需求层面的改变，房地产不再是一个暴力的行业，这就要考验企业经营管理能力了。哪个企业能够做物美价廉，回到“房子是住的，不是拿来炒的”基本面。炒的时候，企业更多关注未来涨幅空间还有多大，不会关心‘物美价廉’”。

分析近期多个城市的限购升级政策，基本分布在热点一线二线内或周围。比如环上海周边城市嘉善、环北京崇礼区、涞水、涿州等。热点城市高底价以及紧调控政策带来的“挤出效应”推动了周边三四线城市的开发投资热。林昭宪表示，“整体来讲，房地产需求都是以市场的热力图、经济、人口结构做科学性的判断。所以，不是所有三四线城市都可以“一刀切”，每个地方的供需情况不同进行具体科学性的判断。比如我们来说，在三四线甚至五线城市都有布局。”

谈到具体哪些三四线潜力比较大时，林昭宪认为未来围绕一线或强二线都市群，或15个国家级重点城市周边的三四线生态圈相对来说，投资回报会更加优质。

政府有足够多的工具控制房地产的系统性风险问题

前2月，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资增长9.0%，占房地产开发投资的比重为66.7%。另一方面，商品房销售面积同比增25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点，土地购置面积首次正增长。林昭宪表示，“整体房地产市场健康发展，产品的个性定位余市场需求区隔。未来价格层面来讲，只看价格不会出现过去几年疯狂暴涨的情况了。未来房地产市场要从供给侧入手改革，比如城镇一体化，解决户口隔离问题，地方如何透过行政区域扩张解决供给问题以及土地成本过高推高房价问题等。”

林昭宪表示，“有一些城市的发展有它的不合理和先天的因素。但是我相信政府确定要做一件事情，工具还有很多。只要不用过度调整‘刺泡沫’的方式，而是逐步调整到一个适合点，是可以稳定的。”

谈到未来房价是否出现日本一样的破灭风险时，林昭宪分析到，“我对房价没有办法做任何评论的，因为每个市场上有它自己供需的规律，不能一刀切。我并不觉得中国有系统性风险。政府还有更多的工具可以使用，包括财政、税收等工具都有很大的空间。但对任何一个个别的项目来讲的话，可能有个别风险的发生，属于个别的现象”。

对于当下部分开发商热衷开发“特色小镇”的现象，林昭宪认为，“这个有空间，但是先决条件是一定要先做产业，产城融合，重点是产，而不是城，城就变成房地产项目。”

抑制房地产过热，从影子银行层面开始监管是根本之道

自去年“930”新政以来，除了限贷，对于房地产开发环节，相关部门采取了多种措施围堵不合规资金流入房地产行业，比如今年2月中国基金业协会消息发布的资管计划禁投16个城市房产项目的消息。林昭宪认为，“我觉得相对以前宽松的情况，从影子银行层面开始监管是根本之道。由于影子银行中沉淀很大闲余资金没有出口，很多资金就跑到房地产上面去了。所有不做地产的企业用不同名目圈的钱都进地产圈了，我们也觉得好奇怪的。”

去年以来，媒体报道了许多关于“上市公司不做实业反而投资房地产”案例，一时间“卖了房去创业”等成了一个笑料。林昭宪认为，“我觉得每个公司要回到自己的核心能力去做事情。如果只图一时短期的相对投机行为，这破坏了整个产业发展的文化跟基因，这是值得担忧的事情。”

在谈到央企高价拿地是否推高房价或者垄断市场时，林昭宪表示，“我觉得这有发展的历史需求。从一线城市供需来看，这是战略性的一个选择。但是“推高地价”的问题，除了国有企业的底气更足问题外，应该关注土地的供给需求少的问题。所以，我觉得应该回到经济学的一个原理。当容积率不改变，土地供应比较少，市场需求又比较大的情况下，结果肯定是拿地竞争激烈，价格自然容易被推高。具体到底是国企还是民企不太重要，这是反应在目前市场供需环境层面的结果。”