土地拍卖的现状是什么？房企自持真的能长久吗？

土拍市场近期有传言称将要“变天”，从过去的“竞拍地价”变为竞拍“自持面积或保障房面积”新模式。多位专家称，从多地控制地价的措施来看，用意非常明确，就是防止“面粉价超过面包价”，堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。

大中城市或推广土地自持模式

据不完全统计，100%自持的地块只有去年北京拍出的3宗，除了北京万科拿下2宗外，剩下1宗是由中铁房地产以36.75亿竞得的大兴黄村21号地块。而今年入夏以来，多种自持地块成为热潮。

6月6日，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。

6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。

6月5日，天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式及相关要求方面，竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下，挂牌出让采用直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格，竞报自持住房建筑面积上限为261000平方米。

6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。

5月27日，杭州萧山土拍中，融信以4.95亿元竞得萧政储出(2017)4号靖江街道花神庙地块，楼面价5100.74元/平方米，自持比例67%。

业内人士称，自持显然已成为目前房价上涨过快热点城市土拍的标配，这些措施都会给土地拍卖市场降温，将对楼市健康发展有着良好的作用。

易居研究院智库中心总监严跃进对凤凰财经表示，一些城市像杭州这些城市也加入到这样一个行列当中，说明对于整个土地市场和租赁市场改革的一个认同。

土地自持今年开始成为一种热潮，可是究竟哪些区域会推广这种房企自持土地模式？

易居研究院智库中心总监严跃进表示，自持的土地政策主要是一些大城市，中小城市由于本身库存量比较高，还没有发展租赁市场这样一个需求。大城市后续，尤其是靠近市中心的一些比较零星的地块，可以发展高端的租赁市场，对一些郊区的一些项目中低端的租赁市场也可以适当的发展一部分，所以本身来讲土地市场或许会遵循现有的一个住房发展目标的一个导向。

多位专家也预计，目前热点城市的房企自持土拍模式，将会在其他房价上涨过快的城市推广和使用。

土地自持盈利如何

在业内人士看来，自持宅地，特别是100%自持宅地来说，实现收益是一个难题。如若只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高。

此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。

但万科如今密集地拍下5宗自持地块，是否因其已有破解“自持枷锁”的方案了呢？有媒体就此询问万科董秘朱旭，对方回应称：“此涉及经营细节，不便回复。”

而据相关人士表示，广州万科仅是认为这是未来发展的方向，所以愿意去研发。目前对于企业自持土地，公开信息并没有显示，地方政府或者财政上对房企自持有何补贴措施。

严跃进认为需要全方位去考虑企业自持这件事。从房企自持的角度来看，现金流的模式和销售的模式是不一样的。对于房屋销售一次性回笼资金的做法来说，性价比比自持更大，所以单纯从这个角度看，自持其实是不赚钱的。

但反过来，他认为，第一是发展租赁市场会逐渐推出此类土地，这个是房企需要去适应的。第二自持看上去盈利空间不大，但如果有资产证券化的工具，那么也还是有盈利空间的。所以从这个角度看，先拿地后想办法谋划策略，是此类房企的一个考虑点。比如说适当提高租金，同时基于稳定的租金收益来打包进行证券化产品设计，让机构投资者来买单等，这都是后续会尝试的内容。

从历史来看，住建部已于2011年开始实施《商品房屋租赁管理办法》，对商品房屋的租赁管理、租赁行为的规范，以及租赁双方当事人合法权益的维护均做了明确的规定，立法层级为部门规章。

5月19日，住建部出台《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，从内容上看，此次征求意见稿除了对2011年实施的管理办法进行了重新强调外，也新增了许多创新性的内容。同时也以条例的形式上升到法规层级。

业内人士也表示，不能忽视的现象是，一直以来，租赁市场发展不起来的症结之一就是部分已有政策执行不到位。企业在这个方向上选择大力发展租赁市场，无疑是在赌政府的租赁市场相关配套政策，而资产证券化各种创新也许能提供一种新方向。