张莹：应掐断商住投机行为 回归办公属性

6月27日，2017年夏季达沃斯论坛在辽宁大连举行。来自80多个国家的2000多位政、商、学、文等各界嘉宾齐聚大连国际会议中心，把脉世界经济潮流。会议期间，凤凰财经专访仲量联行中国企业不动产服务部全球董事张莹，对中国房地产、商业地产投资以及楼市新政影响等进行解读分析。

近年来，在整个楼市火爆的背景下，商住房投资也迎来快速增长。2016年第四季度大概达到了将近9百亿的交易量，达到了历史新高度。而随着房地产市场的从紧，今年以来商业地产增速也有所放缓。

今年以来，北京等多个城市都发布了商住房新政，包括禁售和规范租赁等措施，一定程度打击了炒房行为。张莹认为，我认为商住调整从整体上来看是一个非常好的方向，可以进一步的去调整提升地产或者是不动产所有的物业行业。我们应该把投机型的行为进行掐断，因为投机行为越来越有一定挑战，大家更考虑到的是长期持有型，比如通过发展租赁市场。我觉得政府应该相应配套措施为企业提供更好的方式，可能不一定要拥有它的产权，并且把它做成投资产品。房地产市场应该回归本来的属性，住宅是用来住的，办公是用来办公的，工业是要做制造的，回到真正和用户一块使用不动产，而不是仅仅作为一个炒作的行为。

以下是专访实录：

去年第四季度商业地产交易创历史新高

凤凰财经：目前，房地产市场进入了调整期。从近期公布的前5月数据来看，房企土地购置面积和按揭贷款来源资金都出现单月首次负增长。您认为，这是否意味着新一轮房地产市场的拐点来临？您对未来房地产市场的走向判断如何？

张莹：在住宅市场方面，实际上政府采取了一系列的措施，使得很多住宅价格急增。前两个季度中国的住宅市场交易量下降了30%到40%左右，但同时我们也注意看到一线和二线城市房价在变化，三四线城市也有所调整，这也是政府希望引导去库存的一个方式。

从另外一个纬度来看房改市场，商业地产市场从去年开始进到成熟和活跃期，2016年第四季度达到了历史新高度，大概达到了将近9百亿的交易，今年第一季度商业地产交易也正常放缓。大量的机构投资者进到商业地产领域，包括写字楼、零售地产，甚至包括工业的类型，仓储、物流、制造那些。

从这个角度来讲，当房地产不仅仅局限于住宅市场的时候，而且扩展到更广的概念时，这或许意味着中国房产市场开始进入到一个相对成熟的状态了。

凤凰财经：有分析认为，中国的商业地产泡沫大于住宅，空置率也高于住宅。您怎么看？您认为中国商业地产泡沫情况如何？就当前中国情况来看，您认为企业投资那些区域商业地产比较有价值和潜力？

张莹：商业地产市场，其实包括办公物业，涉及到零售、购物中心和工业地产等。仔细观察，确实在一些二三线城市，一些零售、购物中心、物业在一段时间内达到了高的空置率。实际上，在整个消费升级过程中，包括对第四次工业革命的变化，随着科技的变化，消费者的变化，其实，给这些空置商业领域带来了更多转型升级的机会，所以在短期内是一个大问题，但是在未来实际上有很多机会去解决它。

此外，我们要看到办公物业的潜力。中国银行最近发布了整个办公物业的白皮书，提到实际上办公物业在中国很多核心城市和整个供应量是不够的。其中，很重要一点是办公物业的转型，比如共享办公服务等。

最后，商业物业就是指工业类型的物业，对于制造企业从物业或者从地产的角度和很多土地规划挂钩，特别仓库、物流、制造相应的地理、规划和配置还远远不够。这也是政府在下一个阶段的城市更新和城市再升级的时候，可能要考虑到的一点，而不是简单的只是考虑到居住的问题。

凤凰财经：那您认为目前就中国的这些区域来看，哪些地方可能投资价值比较高呢？

张莹：从投资角度来讲，这三年开始，中国的一线城市的部分办公、物业受到追捧，由于它的稀缺性比较强，特别是在一些核心的城市，很多的企业有大量的需求。对于一个投资者来说，特别是一些机构投资者他们要考虑到的是长期持有的，不是短期的，这些将会是一些很优质的产品。

记者：那您的意思可能是一线的潜力更大一些？

张莹：短期内确实是这样的。

应该把商住投机行为进行掐断

凤凰财经：您负责华北区的业务，近期，北京发布了商住房调控新政，强调了只租不卖，请问新政对公司业务影响如何？商业地产的投资潜力在哪些地方？公司在给企业客户选址和制定投资计划时，会综合考虑哪些因素？

张莹：这系列调整暗示了政策层对租赁的支持。我认为商住调整从整体上来看是一个非常好的方向，可以进一步的去调整提升地产或者是不动产所有的物业行业。我们应该把投机型的行为进行掐断，因为投机行为越来越有一定挑战，大家更考虑到的是长期持有型，比如通过发展租赁市场。我觉得政府应该相应配套措施为企业提供更好的方式，可能不一定要拥有它的产权，并且把它做成投资产品。房地产市场应该回归本来的属性，住宅是用来住的，办公是用来办公的，工业是要做制造的，回到真正和用户一块使用不动产，而不是仅仅作为一个炒作的行为。

凤凰财经：那您认为目前的这些规划可能促进对租赁市场长期的发展？

张莹：对。

凤凰财经：那你们对于客户的投资，选址有什么参照依据？

张莹：取决于客户的需求，不同客户有不同的属性。我们建议，作为地产资产配置，实际上应该考虑到多类型配置。市场分几种，一个是类型物业的组合，我讲的不同类型，而不是简单的住宅类型。第二个是区域的一部分因素，因为不同的区域，不光在中国在海外，都存在很大不同。

最后，建立的环节无论是以开发的方式建立的还是说只是做一个投资者来建立的，含义不同。 但无论哪种方式，最终还是要看物业真实的表现，他是不是给真实的用户，和是否用户达到最好的体验等。

凤凰财经：近年来，中国房企出国投资的速度不断加快，在当前中国对跨境资本流动关注比较高，请问这对业务影响大吗？就目前情况来看，您会建议房地产海外配置还是国内配置？如果是海外配置，首选哪个地方？判断标准是什么？

张莹：实际上因为中央银行的整个全球的统一需求，全球整个房地产的交易量，跨境交易占到了整个全球的交易量约80%租赁规模。在所有跨境交易里，2016年，中国的企业达到了一个高峰，但实际上它占全球所有交易不到10%而已，只是它每年的增长率很高。刚刚开始试水，有个尝试，因为对于全球的配置，实际上它有不同的标准，不同的国家有不同的一些政策，土地的回报的要求。我建议中国企业谨慎考虑全球资产配置，再充分考虑当地的使用状况，周期性的变化以及物业本身的属性。

美国纽约新区等具有大投资价值

凤凰财经：那您觉得目前对比的话，您觉得海外配置的风险高吗，还是国内的风险高？

张莹：海外配置的话，特别是成熟国家的市场，它的物业资产和投资相对比较稳定的，所以它的风险不是非常高。中国可能在很多领域的回报更高，但其相应风险也很大，特别是现在面临转型问题，政府希望住宅得到更多的投机发展。在中国的话，建议考虑北京、上海等核心市场。如果有能力去覆盖一些核心的海外市场，也可以多加考虑，但在需要了解市场和运作情况，使收益达到最大。

凤凰财经：那海外市场配置，目前有没有建议配置的点比较可以的，你们有没有一个报告？

张莹：一直以来，我们监控所有传统行业，主要是核心国家。比如美国几个主要城市，波士顿、纽约新区以及澳洲的一些核心地区等，我们发现这些地区有很大投资潜力。如果您关注中央银行新的报告，像英国因为它的城市进一步更新变化有很多机会，我们也参与到超过80%的投资交易。

凤凰财经：中国制造近年来有什么转变？中国品牌又有什么转变？

张莹：我觉得中国制造和中国品牌已经登上了历史舞台,成为全世界关注的焦点。中国消费者以及世界消费者会更倾向于选择中国品牌。中国制造业从过去的低端制造飞跃到工业2.0版本，现在进入到创新阶段。我希望支持所有中国制造企业，在各个领域尤其是是房地产行业升级转型，我们尽自己职能帮助这些企业提高质量，并为他们提供专业服务，解决企业后顾之忧。

凤凰财经：技术创新对于中国制造意味着什么？对于企业意味着什么？

张莹：技术对中国制造来讲意味着大创新和前沿跨越式提高。中国的技术在世界很多领域领先，我相信一定会有很多机会，未来，中国制造将会给世界带来新的生机和思路。