北京印发共有产权住房暂行办法 9月30日起实行(解读)

9月20日，北京正式印发共有产权住房管理暂行办法，主要提及：

各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

针对此前备受关注的单身家庭申请购买的申请人应当年满30周岁，最终版仍维持不变。市住建委表示，下一步将制定支持政策，引导30周岁以下单身青年通过租房方式解决住房困难问题，形成租售并举、先租后售、梯度消费，确保政策有效衔接。

专家解读：

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为：

推出共有产权住房是北京市住房保障政策的一个突破，借助共有产权住房模式，可以有效降低住房所有权进入门槛，显著提升家庭购房支付能力，增加了自有住房机会，满足国人拥有住房愿望，提高住房自有自住比率；与公租房比，共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用，提高住房保障体系运行效率和可持续性。

同时，共有产权住房“产权清晰”的特点，也为家庭持续增持产权份额提供了空间和路径，有助于鼓励家庭通过自身努力逐步积累财富，避免福利陷阱；“责权明晰”的特点，对家庭是否具有转售、转租权利，以及如何分配由此产生的收益做出了清晰界定，压缩了寻租空间，改善了住房保障制度的公平性。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为：

北京市的共有产权住房制度体现了居住(社会)功能、保障属性与财产权利的有机统一。居住(社会)功能、保障属性与财产权利“三位一体”，使得共有产权住房在制度上具有了早期的保障性住房所没有的禀赋。其财产属性为共有产权住房的管理、运作提供了更多的灵活性。从政府的角度看，共有产权房除了行政手段管理，还可以通过民法手段管理，更便于贯彻落实共有产权房最基本的功能——保障居住。归根结底，“房子是用来住的，不是用来炒的”，“三位一体”的根本还是其居住(社会)属性。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先：明确了共有产权房的供应量与定义，25万套5年的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量，对于市场来说，加法供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对房价上涨的预期。

其次：政策吸取了过去自住房政策的一些问题，共有产权房是北京对自住房概念的升级，吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，可以做到避免过度福利化。

落地的政策内容，明确了共有产权的体系内流转，未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象。

减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

第三：共有产权房未来是长效机制的一部分，明确了共有产权房的长效调控机制，叠加2017年已经实现的超过30%供应量，预计这部分供应将继续增加，成为未来新建住宅市场最主要的供应形势。

从购买对象的资格看：

吸收了自住房的优点，并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大，有减少，增加了新北京人，减少了北京人中的带投资属性的非真实保障人群。

整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。

第四：从政策看，职住平衡是共有产权配售的一大优先考虑因素，整体看，共有产权是自住房的全面升级，落实了“房住不炒”的原则。

供应量足够后，对市场的影响会越来越大。

从过去几年看，北京自住房供应合计6.2万套，基本已经完成签约。

资料图

对于市场来说，自住房对市场持续影响。

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特别是2014年，与2017年，自住房住宅土地供应的面积均超过了30%,大量的底价房供应，是出现2014年与2017年楼市调控效果的主要原因之一。

在2017年上半年，自住房已经影响房价降低7%左右。

资料图

市场周期波动，从房地产发展看，三年小周期，2017年北京楼市已经进入调整年， 2017年北京房价出现降低的可能性非常大。特别是这类限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。

整体看，在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。

全文：

北京市住房和城乡建设委员会北京市发展和改革委员会

北京市财政局北京市规划和国土资源管理委员会

关于印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》的通知

京建法〔2017〕16号

京建法〔2017〕16号

北京市住房和城乡建设委员会

北京市发展和改革委员会

北京市财政局

北京市规划和国土资源管理委员会

关于印发《北京市共有产权住房管理

暂行办法》的通知

各有关单位：

为深化本市住房供给侧结构性改革,完善住房供应体系，规范共有产权住房建设和管理，满足基本住房需求，根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同制定了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。经市政府批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：北京市共有产权住房管理暂行办法

北京市住房和城乡建设委员会北京市发展和改革委员会

北京市财政局北京市规划和国土资源管理委员会

2017年9月20日

附件

北京市共有产权住房管理暂行办法

第一章总则

第一条为深化本市住房供给侧结构性改革,完善住房供应体系，规范共有产权住房建设和管理，满足基本住房需求，根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理。

第三条市住房城乡建设委负责建立本市共有产权住房工作协调推进机制，具体负责共有产权住房的政策制定、规划计划编制和指导监督工作。

市发展改革委、市财政局、市规划国土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地税局、北京住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好相关工作。

区人民政府负责组织本行政区域内共有产权住房的土地供应、建设、配售、使用、退出以及监督管理等工作。

第四条市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作（以下简称“代持机构”）。代持机构决策、运营、资金等的管理规定，由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

第二章规划建设

第五条市规划国土委、市住房城乡建设委应当根据本市共有产权住房需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平等情况合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区人口疏解。

第六条共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

第七条共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

第八条市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的，相关管理部门应按承诺标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。

共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。

第三章审核配售

第九条申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：

（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

（二）申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

第十条申请家庭符合本办法第九条规定条件，但有以下情形之一的，不得申请购买共有产权住房：

（一）申请家庭已签订住房购买合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的。

（二）申请家庭在本市有住房转出记录的。

（三）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

（四）申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

第十一条共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委（房管局）组织实施,房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。

第十二条共有产权住房实行网上申购，具体按照以下程序进行：

（一）网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后，向项目所在区住房城乡建设委（房管局）提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。

（二）网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照本办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。

（三）联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、人力社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。

申请家庭可登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房城乡建设委（房管局）申请复核。

第十三条区住房城乡建设委（房管局）指导监督开发建设单位开展摇号配售工作。程序如下：

（一）摇号名单。区住房城乡建设委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。

（二）摇号配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后，在区住房城乡建设委（房管局）指导监督下，对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住房城乡建设委（房管局）官方网站和销售现场公示3天。

（三）顺序选房。开发建设单位应提前5个工作日，在销售现场和区住房城乡建设委（房管局）官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房，家庭放弃选房的，由后续家庭依次递补。

（四）购房确认。开发建设单位应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对，留存相关复印件，符合条件的，将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后，一并报区住房城乡建设委（房管局）复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。

第十四条申请家庭取得的申请编码可申请其他项目，申请时须重新登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站对申请编码进行激活。申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市和区住房城乡建设委（房管局）按规定重新进行审核。

申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。

第十五条共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机构依法全程公证，主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督，并可以邀请社会公众现场监督。

第十六条开发建设单位公开选房后房源有剩余的，应按照规定程序在区住房城乡建设委（房管局）官方网站发布递补选房公告，并组织其他摇号家庭依次选房。

开发建设单位递补选房后满6个月，房源仍有剩余的，由市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售。

第四章共有产权约定

第十七条共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

第十八条购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

第十九条共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

第二十条申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。

购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租转让限制等内容。

共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同市工商局制定。

第二十一条购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

第二十二条开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不动产登记有关规定，向房屋所在地区不动产登记部门申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书，并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

第二十三条已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。

购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

第二十四条共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。

回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

第二十五条共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

（一）购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。

（二）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

第二十六条代持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格按照第一款规定确定。

以上具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

第二十七条共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。

共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人；不得违反本办法规定，擅自转让、出租、出借共有产权住房。

购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自转让、出租、出借或超过份额抵押共有产权住房等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。

第二十八条共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

第二十九条共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。

第三十条共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。

第五章监督管理

第三十一条房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房转让、出租等业务。

第三十二条市住房城乡建设委应当建立全市统一的共有产权住房管理信息系统，为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务。

第三十三条违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定，经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或提供不真实证明材料，承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房，并按以下情形处理：

（一）已取得资格的，由区住房城乡建设委（房管局）取消其购买资格；

（二）已签约的，开发建设单位应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任；

（三）已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款。

第三十四条共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房城乡建设委（房管局）可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

第三十五条申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住房城乡建设委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

第六章附则

第三十六条市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要，在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房，用于满足区域范围内人才居住需求。具体建设筹集、申请及配售办法另行制定。

第三十七条本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。

本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。

第三十八条本办法自2017年9月30日起施行。

抄送：住房城乡建设部住房保障司、房地产司。

北京市住房和城乡建设委员会办公室2017年9月20日印发