法院拍卖‘老赖’的房产房子，能买吗？

一、司法拍卖的房子能买吗？

由于多数情况下司法拍卖房屋最终销售价低于市场公允价值，有的甚至只有市场价的6折，所以受到不少人的关注。同时，司法拍卖房屋不限购，对于北、上、广、深等限购的城市来说，无论你是外地人还是本地人，无论你目前已有多少套房屋，你均可以参加司法拍卖。

买房技巧：

1. 你在网页上看中一套司法拍卖房后，一定记得把里面条款多看几遍，不要厌烦。一般会有视频，面积，产权，地段等介绍。里面要着重注意：目前房子状态，比如是空置还是有租赁合同没到期？钥匙在法院还是无钥匙？土地是国有出让还是划拨？法院规定的税费如何承担（从我观察来看，一般是各自承担自己相关的税费，但是个别法院也有要买受人全部承担的例子）这个一般在拍卖页面都会表述清楚。

2. 一定要现场去看房子！法院一般有个日子可以集中看房。记得带上朋友去看，或者带上家人去看。 因为看房时间有限，一个人的注意面没那么细致。看的人多，关注点不同，回家集中看房意见的时候你会有意外的收获。

去一次是不够的，你要选几个时间段再去看看。比如晚上，周边环境安静不安静，有太阳的时候日照时间充足不充足。晚上去可以跟保安聊聊天，你想知道的基本能得到答案：比如小区物业管理如何，房子质量如何，入住率如何，配套设施如何，停车位如何，地势如何（台风天地下车库会不会进水）等等

3. 记得找个中介去问问相应的房价，这个中介是最专家的，以及相应的学区房归属。（这个不仅牵涉到以后房价的涨跌和换手率，也是为有孩子的家庭解决读书问题。）心理有谱拍卖的时候才不会盲目加价。

4. 法院拍卖房其实过户手续非常方便，比二手房交易要方便的多。一个人半天就能搞定。只要你资料带全。

但是法院拍卖房有个缺点：一个必须是全额付款，另外是法院的交接手续比较慢，我有个朋友买了一套，等法院的裁决书和解封手续就等了2个月，这对借钱拍卖的朋友需要认真考虑。不然会产生预计外的费用。

5. 找主管法官看资料，对方为什么拍卖，什么单位起诉查封的，他项权证在哪里，这些法官都是会告诉你的，另外你谈话技巧好的话，也能知道对方是从事什么行业的，是公司破产清算还是个人单套房屋抵押等等，如果单套房屋抵押你就要预防户口在拍卖房里落户！最好找熟人去查查户籍所在地！因为有的城市新政策：老的户口不迁出，新的就进不了！ 一定要注意！

二、购买司法拍卖的房子有什么风险。

1. 房屋原所有权人的身份背景。

大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

2. 户口问题。

房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

3. 长期租赁的法律风险。

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖销售后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

4. 补缴相关税费的风险。

营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久，也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。

因此，在拍卖之前了解相关手续，以及要交的税费和其他费用，可以减少不必要的麻烦。