房租大涨将对经济产生何种影响？分析人士这么说

凤凰网财经讯 8月18日上午9点，在我爱我家工作18年的胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞去副总裁的职务，房租上涨引发的舆论声浪愈演愈烈。华创证券分析师撰文表示，房租上涨直接抬升生活成本，降低社零增速，使市场产生消费大幅走弱的错觉。与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低消费水平。

以下为文章部分内容：

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第一，关注房租上涨带来的通胀回升压力。近期，一则北京户主出租自家房子被中介拼命争抢，哄抬价格的消息引发市场关注，关于北京房租上涨过快的讨论越来越多。随着毕业季的到来，房租季节性上涨本不足为怪，但是今年房租上涨与往年有所不同，涨幅远超同期水平，令刚刚毕业或毕业不久的年轻人叫苦不迭。那么本轮房租上涨背后的逻辑是什么？房租大幅上涨又将对经济产生何种影响？对债市的影响几何？

今年房租上涨过快，远超季节性。虽然7-9月是毕业季，随着大量毕业生带来的租房需求进入市场，导致租房量价齐升。今年4月以来北京租房平均价格便不断上涨，从绝对值来看，北京市平均租金从去年7月份的75.75（元/月/m^2）涨至今年7月份的92.33（元/月/m^2），同比涨幅达到21.89%，同比增长率远超去年同期的0.32%；从租房指数来看，今年4月份以来，北京市租房指数显著上行，从3月份的1134上升至7月份的1150，租房指数同比增长率也同步上行，7月份同比增速为1.55%，为今年2月份以来新高，与此同时，上海、广州、深圳租赁价格指数也均有所上涨。另外，从租户直观感受来看，今年北京市房租涨幅令人惊讶。根据各大高校租房交流群的反映，毕业生反映北京近期房租涨价过快，月涨幅在500-1500元之间，一个月之内涨价1000元不足为奇，更有毕业生反映，其看中的三居室中的一间房屋原房租本是3000元/月，近日房东每月涨价1500元。因此，今年北京租房价格涨幅远超季节性。

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我们认为房租大幅上涨主要有以下几个原因：其一，近年来北京市大力开展拆除违规建筑行动，搭配十分严格的“群租房”清理行动，导致租赁住房供给大幅减少。《北京市禁止违法建设若干规定》自2011年开始实施，近五年以来，北京市拆除违规建筑持续推进，而且每年基本均超额完成任务，2017年拆除面积达到了历史新高5985万平方米，今年预计将拆除接近5000万平方米。相比之下，北京市近年以来房屋竣工面积却在逐年减少，2017年为近年来新低，仅1466万平方米，远小于“拆违”面积，因此北京市可供出租面积无疑是逐年减少的。另外，考虑到去年以来的“群租房”大范围清理，导致今年北京市租赁房源大幅减少。2017年11月18日北京大兴发生特大火灾，死亡19人，11月20日，北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动，导致从去年年末以来，北京外围城区群租房以及多数违规建筑被清理，所涉租赁人口在短期内办理退房，租房需求向城内转移，使得北京市租房房源大幅减少。

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其二，政策支持住房租赁行业发展，相关企业争抢房源导致房租上升。十九大提出“房住不炒，租购并举”，开启住房租赁行业发展的新时代，17年8月北京市住建委发布“租售同权”新政，北京住房租赁得到政策大力支持，各种租房企业吸引大量资金流入，“高价圈房”乱象导致房租价格上涨。一方面，在政策支持以及资金成本较低的情况下，租赁企业快速融资，自如、蛋壳、魔方公寓、相寓等租房企业在近两年大量融资，其中，自如今年融资40亿，估值已经达到200亿，导致资金大量流入住房租赁市场，有数据统计，租房品牌融资规模已经达到130亿人民币以上。另一方面，手握重金之后，租房企业为扩充规模，开始抢占房源，据媒体报道，某企业为达到房源数量，不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的“高价圈房”，直接导致区域租金短期内快速上涨。近期流传的经过中介机构轮番抬价后，最终房租远超房东心里预期的故事完美诠释了中介机构在本轮租房价格上涨中发挥的作用。

房租上涨直接抬升生活成本，降低社零增速，使市场产生消费大幅走弱的错觉。此前我们在服务消费专题中提到，我国服务消费发展与经济社会发展不匹配，服务消费占比与同时期发达国家相距较大，其中一个原因便是国内住房消费占比过大，挤占其他服务消费空间。与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，这是因为房价上涨过程中，居民可通过住房贷款来进行弥补，但是房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低其他商品或服务的消费水平。从北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租却从67.08（元/月/m^2）上涨至87.01（元/月/m^2），涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。考虑到社零并不包括租房消费，因此，社零消费增速不断下滑便不足为怪。

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房租上涨还将推升通胀水平，通胀压力将逐步释放。房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径，其一，房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租，从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升，对CPI产生拉动作用。其二，目前我国人口红利正在逐步减少，房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上，使得工资水平被动提高，这无疑将带动企业成本的抬升，从而提高生产价格。这种传导途径主要体现在劳动密集型行业，如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大，受到的冲击较大，企业工资成本上升进而转嫁给消费者，这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。