负债降低毛利回升，西南证券维持对泰禾“增持”评级

西南证券：由于上半年行业融资环境不断趋严，叠加公司销售回款率改善程度低预期，我们调低2018-2020年EPS分别为2.03元、2.36元、2.70元，目前股价对应PE分别为8/7/6倍。考虑到公司土储优质、成本可控，维持“增持”评级。

今年房地产行业事情太多，未来会怎样？各家房企的中期业绩便是很好的观察窗口。最近泰禾集团的半年报出来了，成绩不错，市盈率低于10不说，得益于融资方式创新和低价的土地储备，负债率也出现显著下降。股价则止住了下跌的趋势，开始横盘整理。

这次泰禾的半年报，有几个主要的点值得关注：

01 资产规模稳步提升，毛利率也有所提高

由于去年去杠杆，今年又进行了严格的楼市调控，泰禾走得谨慎了：

半年报数据显示，今年上半年，泰禾通过收购和招拍挂方式获取土地8块，新增土地面积约为157万平方米。而去年上半年，泰禾新增项目11个，新增土地面积约304万平方米。

从业绩上看，泰禾实现了应收和净利润的双增长，毛利率也显著提升，上半年到了33.2%，比去年增加了5.7个百分点。

净利润高于去年和前年同期：

另外，来自第三方研究机构克而瑞的数据显示，泰禾在2018年上半年实现流量销售金额655亿元、权益销售金额556.8亿元，分别位列房企销售排行榜的第18位和15位，排名较上一年度变化不大。而2017年全年泰禾实现流量销售金额1007.2亿元、权益销售金额857.2亿元。

业绩保持提升的主要原因是可确认销售收入高于去年同期，房地产项目开发规模也正常增长，总资产规模迅速扩张。至2018年上半年，泰禾总资产已达2355.53亿元，而2017年底为2064.21亿元、2016年底为1233.65亿元。

02 布局策略预判准确，低成本拿地优势渐显

房地产现在处在“高寡占”时代，强者恒强态势愈发明显，行业集中度显著提升，这么些年，中小房企资金链断裂或者别的原因要么死掉要么被收购兼并，已经上市了的龙头房企就越发有优势。

泰禾的项目一直以高端、精品著称，目前在全国32个城市拥有102个项目。今年上半年用收购和招拍挂方式获取的8个项目中，新进入河北廊坊、广东中山等热点二线城市，加速全国性战略布局，且拿地单价仅3686元/平方米。

泰禾坚持“扎根福建本土，深耕一线城市”的战略布局，主要围绕着以北京为中心的京津冀、以上海为中心的长三角、以广深为中心的珠三角以及福建的福州、厦门等主要经济发达区域，并积极布局如武汉、郑州、合肥等二线省会及核心城市。去年，泰禾土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，其它房企一直在一级土地市场重金拿地，泰禾相当于捡漏了，通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险、缩短项目开发周期、快速扩张土地储备规模，有利于公司快速发展。

03 融资手段创新，助力降低风险

半年报里还显示，今年上半年，泰禾开展了多个创新融资项目。

● 如拟募集资金不超过人民币17亿元的发行购房尾款资产支持票据，还有发行资金不超过人民币21.7亿元的五四北泰禾广场资产支持专项计划。

● 2018年4月19日，泰禾召开2018年第六次临时股东大会，审议通过了发行泰禾集团长租公寓资产支持专项计划和发行泰禾集团供应链资产支持票据；不到一个月的时间，又通过了发行规模不超过人民币55亿元的非公开发行公司债券和发行规模不超过人民币30亿元非公开发行住房租赁专项公司债券。

● 2018年5月17日，拟发行不超过4亿元的泰禾物业信托受益权资产支持专项计划。

● 2018年7月17日，泰禾收到深交所出具的关于非公开发行公司债券的无异议函，申请确认发行面值不超过55亿元人民币的泰禾集团股份有限公司2018年非公开发行公司债券符合深交所转让条件，深交所无异议，其中一期15亿元已于2018年8月2日成功发行。

今年上半年，泰禾共计申报发行各类融资产品金额合计276.5亿元，其中125.5亿产品已取得主管部门无异议函，另有151亿元产品已在主管部门审核过程中，这体现了泰禾多元化融资能力的持续增强。

在监管及调控维持力度的当下，如果还想获取这样的资金，其难度及成本将大大增加。这体现了泰禾集团董事长黄其森对政策形势的准确理解，也凸显出其金融出身的专业背景优势。

04 后续发展看差异化竞争：新模式院子IP与“泰禾+”战略

泰禾的“院子”声名在外，又形成了大院、小院、府、园、湾等多条产品线，既能满足刚需刚改的需求，又有高端改善类产品可供选择。

今年上半年，泰禾继续刮起销售旋风，如在北京，“园系”力作泰禾昌平拾景园持续劲销，一季度就获得了22亿的业绩；在上海，信达泰禾·上海院子是上海的首个“院子系”项目，4月首开300多套当日即全部售罄销售金额逾30亿，而此前泰禾首个“小院系”项目泰禾上海大城小院今年1月首开亦当日售罄，后续又有3次加推，1500多套房源整体去化率逾90%；在华南，珠海泰禾中央广场开盘去化600多套，佛山院子开盘132套房源也全部售罄；在山西，泰禾太原金尊府上半年热销30亿元，问鼎太原楼市销冠；在江西，泰禾南昌院子签约394套，成为南昌别墅销冠……

除了产品力之外，还有“泰禾+”战略之下的服务力。“泰禾+”意在用“高品质产品 + 配套 + 附加值服务”的全生命周期的服务配套，赋予业主更多的权益附加值，提升业主的生活品质、业主权益及服务体验，这也是泰禾保持高毛利、高溢价的核心所在。自“泰禾+”战略推出以来，泰禾开始为旗下项目增配了医疗、教育、文化娱乐等配套服务。

●在健康领域，泰禾致力于建立完善的医疗体系，打造涵盖综合医院、专科医院、健康管理中心的三级医联体。目前，泰禾医疗在运营的医院有北京裕和中西医结合康复医院，而其余5家医院也正在筹建中，包括北京泰禾国际医院、上海杨浦国际医院、成都泰禾天府医院、漳州泰禾国际医院、成都泰禾妇产科医院。预计今年年底，泰禾医疗还将在18个城市落地21家健康管理中心。

●在教育领域，泰禾通过引进国际优质教育资源，构建专属泰禾的教育生态圈，从而解决泰禾业主子女的教育问题。目前，泰禾教育联手北京师范大学开办的新标准体系双语幼儿园已经入驻北京泰禾昌平拾景园等项目，泰禾业主将享有优先入学权等福利。

●在文化领域，泰禾集团在文化院线板块发力，组建北京泰禾影视文化发展有限公司，作为泰禾影城的影管公司，出征院线产业。泰禾影城重点以一二线城市直营发展为依托、深耕布局三四线城市，以并购、自建相结合的方式，力求在3年内初步完成全国性布局。目前，全国已有7家泰禾影城落地运营，签约储备项目达85家，分别位于北京、上海、杭州、泉州、厦门等地。预计今年下半年，将有更多的泰禾影城落地。

多位分析师都给出了较好的发展预期，后续继续看好泰禾的战略实施与发展，值得关注。