媒体：“河北地王”内外夹击 荣盛发展千亿梦能否成真？

（白慕礼/摄）

中国房地产产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2017年房地产开发企业百强名单中，荣盛发展（002146.SZ）无缘名列。但在A股房企第二梯队中，荣盛发展却也有龙头之名。2018年上半年，荣盛发展实现400亿合同销售额，距离千亿目标仍有一半之多。

9月初，荣盛发展公告截至8月的签约金额达到了534.46亿元。余下的房地产交易旺季里，突破千亿也并非不可能，但是在内有高负债与人才流失、外有竞争者紧逼的局势下，荣盛发展今年的千亿计划恐将泡汤。

后起对手“超车”荣盛跻身一线

地处祖国心脏——北京的东南外围，优异的地理位置使得河北廊坊在首都的城市扩张中迎来发展红利，荣盛也悄然在这场红利中壮大起来。在河北廊坊蛰伏15年的日子里，荣盛已日渐成为环京房企的佼佼者——通过布局三四线城市，至2015年时，荣盛在京津冀区域一共拥有土地储备600万平方米，被业界冠以“河北地王”称号。

荣盛控股股份有限公司（简称“荣盛控股”）下的荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）于2003年1月成立，四年半后登陆A股。上市十年有余，荣盛发展却始终未破年销售额千亿大关，高质押、高负债等问题无时无刻不笼罩着荣盛发展。

有着相似轨迹的华夏幸福（600340.SH）却不动声色地将荣盛发展甩在了身后。1993年成立的华夏幸福比荣盛发展大了10岁，奋斗了十年才跻身A股。作为同处于河北的房企，华夏幸福在2010年之前还是连年亏损，净利不超800万的“小角色” 。彼时的荣盛发展之于华夏幸福，业绩可谓是碾压之势，2006年的净利就已领先华夏幸福2006-2009四年总和。

（图片来源：同花顺个股） 

但自2010年之后，华夏幸福一路高歌猛进，双方差距不断缩小。2014年，荣盛发展报告期净利润32.32亿，而华夏幸福则为35.38亿，再往后，荣盛发展彻底被华夏幸福超车。

同样是环京地区项目占比最多，为何会造成二者的差距日益增大？华夏幸福2017年年报披露，主营业务在环京地区占比达到84%，而荣盛发展则是河北、南京两中心向外辐射，两地业务占比均在30%以上。而环京地区房地产市场的崛起助长了华夏幸福业务量的激增。

对于华夏幸福的此番“超车”，荣盛发展董秘陈金海表示，两中心协同发展有其优势所在，不和其他企业作比较。

超高溢价拿地系出价失误

2018年，荣盛发展的全年销售目标为880亿元，上半年完成45.57%。在此之前，荣盛发展的拿地步伐从未停滞或减缓。根据荣盛发展2018年半年报显示，上半年在拿地支出上，荣盛发展已投入将近90亿，土地储备建筑面积达到3630万平方米，可以满足今后3年左右的开发需要。

不过董秘陈金海认为该数据解读存在偏颇。他指出，在A股地产企业中，对于土地储备的定义包括三种情形：一是还未开工建设的土地，二是已经开工建设但还未开盘的项目，三是已经开盘但还未完全交付的项目。2018年半年报中披露的3600余万平方米的土地储备，实际上只有1/3左右属于第一种情况，剩下的都是正在建设的项目或还没卖完的项目。

陈金海认为，土地对于房企来说好比原料，为保持连续生产销售则不会停止原料的供应。

但此前有媒体报道称，荣盛发展董事长耿建明在今年半年报的数据基础上，做出今年三季度暂缓拿地、尽量拖延各类款项的决定，而此举的目的很简单——保证现金流的充裕。

荣盛发展却表示该报道失实，董事长耿建明并未作出此决定，建设工程款正常依照工程进度在付给，拿地款项基本对接政府更不会拖欠。

但荣盛发展近来的拿地举动却令人不解。8月22日，广东省惠州市公共资源交易中心大亚湾分中心公示一则消息称，当地一地块以7.88亿高价被惠州市金泓投资有限公司（简称“惠州金泓”）拍得，溢价率高达2022%。而根据企查查显示，惠州金泓的控股股东则为荣盛发展。

（图片来源：企查查）

不过，9月7日惠州市公共资源交易中心又发公告称，惠州金泓将放弃该地块，择日重拍，其中原因则是工作人员操作失误导致“报价出错”。对此失误，陈金海称“标的地块面积不大，不会以此高价竞拍，真的只是巧合，出价时电脑延迟导致报价错误”，但好在未给公司造成损失。而对于真实报价，陈金海则称自己也不清楚。

负债已越红线 荣盛发展：不担心

放弃超高溢价的地块似乎符合耿建明的决定，在荣盛发展即将踏足地产行业资产负债率红线之时，再激进拿地似乎已不是明智之举。

近三年来，荣盛发展的负债一直居高不下，从2015年的817.7亿元到2017年的1623.53亿元，猛增了800多亿。2018年半年报披露，今年上半年负债又净增121亿元，达到1745亿元，资产负债率更是高达84.95%。对于房企资产负债率80%的红线而言，荣盛发展也和多数房企相似，早已越过。

（图片来源：同花顺个股）

荣盛发展2017年主要财务数据

（图片来源：同花顺个股）

不过，对于荣盛发展几近85%的资产负债率，陈金海认为，其实这个负债并不算高。2018年半年报披露的1744亿的总负债中，其中有815亿元均属预收账款，而预收账款多为销售期房的收入，也就是说负债中有46.7%在房产交付后即可转化为营收，因此高负债一说并没有如此耸人听闻。

陈金海称，其实降负债率很简单，但前提是不看好地产行业，如果荣盛发展仅利用已有土地开发，暂停融资，把欠款尽可能还付，期房建成交付，资产负债率自然就降下来。但荣盛发展目前仍然看好地产市场，因此不会为求降负债率刻意停下融资借款等活动。

虽然荣盛发展有非正式的千亿目标一说，陈金海称目前仍以披露的880亿销售目标为准，这个指标是结合自身实力，在上一年的完成度基础上制定的，比较符合公司目前状况，下半年仍在努力完成中，今年5、6两个月销售情况较好，不会刻意追逐千亿。

企业文化强势 员工难以适应离职

在中国资本观察记者采访荣盛发展的过程中，董秘陈金海多次提到公司董事长耿建明系出身部队，因此在日常企业管理与企业文化中，也体现此种军事化风格。

在荣盛发展总部大楼，员工每天都能看到“创造财富、培育人才、服务社会、报效国家”的公司宗旨，对于一个民办企业而言，将报效国家写进公司文化中实属少见。

但是，偏军事化的企业管理风格也存在两面性。

据此前媒体报道，荣盛发展子公司荣盛康旅投资有限公司（简称“荣盛康旅”），该公司主要负责旅游与大健康板块，其第一任总裁李万乐和前任总裁陈斌在离职时均不欢散场，其原因则是认为公司的业绩考核制度存在不合理性。

而最近又有一荣盛发展子公司——河北荣盛房地产开发有限公司的文件截图流出，其中提到“三季度生产系统各项目部、精装园林部下班时间调整为最早23点；三季度生产系统各智能部门下班时间调整为最早22点”。法律专家认为，此要求违反《劳动法》，即使是赶进度也要考虑员工个人身体状况。

中国资本观察记者特向董秘陈金海求证此文件真实性，他表示：该文件不是我们总公司出的，是下面一个子公司临时发的，为了应对工期紧张，这个文件后来已经取消了。

对于公司管理以及企业文化，董秘陈金海解释称：确实有些地方较为强势，但员工所要做的就是适应，总不可能让企业去适应员工，如果适应了就可以在公司继续成长和发展，而适应不了企业文化的只有另谋出路。

在陈金海看来，人才的去与留是企业日常管理中很平常的事。有人走也有新人进来，员工是源源不断的，但总的来说是新进的人才比走得多，荣盛也希望以此达到向社会输送人才的目的。（记者|白慕礼  内容来源： 资本新观察）