北京9月房产月报出炉：金九成色不足 市场降温明显

凤凰网财经讯（彭彬 实习生 张军）10月15日，诸葛找房发布了全国及北京房产9月月报，数据显示，9月份一线城市成交额环比下跌42.04%、同比下跌58.70%；二线城市环比下跌13.56%、同比下跌31.79%；三四线城市环比下跌18.29%、同比下跌6.37%。9月份的市场行情依然延续三季度以来土地市场遇冷的趋势。

9月北京土地市场供应面积大涨，成交额环比小幅上涨。环比上涨16.83%，连续3月上涨；9月销售均价为38224元/平米，环比上涨0.83%。二手住宅成交15036套，环比下降1.60%，金九成色不足。挂牌房源方面，300-500万占比最多，高达32%，挂牌房源仍然以刚需、改善为主。

全国新开工面积增速连续4个月上涨

“保障刚需，抑制投资，回归居住属性”依然是9月份全国房地产的政策基调。

诸葛住房9月份的报告指出，从全国主要地级市土地市场数据来看，土地供应方面，9月份土地供应面积2.23万亿平方米，环比下跌22.09%；土地成交方面，9月份土地成交面积18059万平方米，环比下跌0.76%，两者同环比双双下跌。

从成交面积同比增速上来看，9月成交面积同比下跌9.36%，连续4个月下跌。报告指出，现阶段受政策高压影响，土地市场呈现下行态势，房企拿地的表现都显得更为谨慎。

数据显示，9月份一线城市成交额环比下跌42.04%、同比下跌58.70%；二线城市环比下跌13.56%、同比下跌31.79%；三四线城市环比下跌18.29%、同比下跌6.37%。9月份的市场行情依然延续三季度以来土地市场遇冷的趋势。

表现在各能级城市土地成交面积方面，由于一线城市土地资源较为紧张，自2017年9月以来，土地成交面积均不超过500万方；二线城市土地成交面积较为平稳，三线城市土地成交面积受棚改政策影响连续3月下滑，同比下跌11.84%。

而从全国开发投资增速来看，1-8月份投资增速为10.1%，仍处于高位，市场投资环境较好。

从房屋新开工面积增速来看，1-8月份新开工面积增速为15.9%，增速提高1.5个百分点，增速快速扩大。这或表示，未来的开发投资增速仍将保持高位。

开发和投资方面，全国新开工面积增速实现连续4个月上涨，开发投资增速持续保持高位。1-8月份土地购置面积增速15.6%，增速大幅提高1.8个百分点，开发企业土地购置面积增速连续4个月扩大。开发商投资意愿持续增强，拿地补货积极，这在一定程度上保证了后期的投资增长。

开发到位资金稳中有升

房价和开发资金方面，表现为全国房价持续上涨，开发到位资金稳中有升。

数据显示，8月份商品房销售额为11096亿元，环比下跌2.28%；商品房销售面积12484万平方米，环比下跌2.82%，销售额及销售面积均有不同程度下跌。销售额降幅小于销售面积降幅，房价仍进一步上涨。

在开发资金方面，1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.90%，增速比1-7月份提高0.50%。由于房企销售回款增长较快，使得带动到位资金实现了加速增长。

9月份，30个重点城市新建商品房成交套数143190套，环比下跌5.72%，同比下跌0.98%。同时，受高压政策影响，商品房成交套数9月同环比下降5.72。

实现成交面积1481万平方米，环比下跌6.97%，同比下跌1.66%，打破了连续6个月上涨的趋势。新建商品房成交套数和面积均有不同程度下跌。

表现在城市分布方面，一二线下跌城市占比过半，三四线近半数下跌。

挂牌方面，100个重点城市二手房挂牌均价为15329元/平米，环比下跌0.11%，一线城市挂牌价58460元/平米。

从涨价情况来看，9月份环比上涨城市51个，持平城市3个，环比下跌城市46个。

同时，由于一、二线城市调控不断加码，下跌城市占比较多。三四线城市下跌城市占比数量小于其他等级城市，下跌城市数量占比44.26%。

北京销供比维持低位

北京方面政策依旧表现为重拳出击。购房方面，呈收紧态势。

9月13日的时候，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。

《通知》明确指出，北京公积金认房又认贷，同时，贷款额度与缴存年限直接挂钩。

9月19日，北京住房和城乡建设委员会联合发改委、公安分局、司法局等11部门发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。

《通知》指出，此次专项行动将重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业和房地产经纪机构违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

行业方面，9月11日，北京市统计局发布数据显示，2018年8月份，租赁房房租价格同比上涨2.9%。居住价格方面，租赁房房租价格同比上涨了2.9%，涨幅比7月高出0.1个百分点。

9月20日，北京住建委引用市房地产中介行业协会数据称，在8月20日十家租赁企业承诺投放12万套房源后，一个月内十家企业共完成投放房源69110套，阶段性兑现了承诺。

9月25日，北京市统计局发布最新数据显示，今年1-8月，销售方面，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。

开发资金方面，北京市房地产开发企业项目到位资金为3186.1亿元，同比下降22.7%。

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看，供应面积与成交波动均较大，9月土地供应面积为118.14万平米，成交面积为78万平米。而自2018年以来，除5月、9月之外，供应面积一直处于较低的态势。

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看，2018年3月以来，土地市场一直较为低迷，9月成交金额仅有50.85亿元，溢价率回升至23.51%。

其他方面，9月北京宅地成交共计48亿元，平均溢价率19.7%。受住宅部分为限价、限售房，并要求教育及养老配套，完善的周边配套等方面的吸引，孙河地块，吸附了大量北朝阳及顺义客群，成为9月份北京的热门地块。

而从过去一年北京新房销售额及销售均价方面来看，9月销售额为229.65亿元，环比上涨16.83%，实现连续3月上涨；9月销售均价为38224元/平米，环比上涨0.83%。

受调控政策影响，年初新房销售额持续走低，5月份后市场触底回暖，新房销售额实现逐步上涨。

销售均价方面，由于新房市场受政府调控，本身较低的均价在今年以来表现出了整体上涨的趋势。

供应方面，新房供应持续放量带动成交量同环比上涨。从近一年北京销售面积来看，北京市场回暖下，新房供应面积及销售面积逐月上涨，9月北京新房供应面积为89万平米、销售面积为59万平米，同、环比均呈现上涨趋势。

但总体来看，受供应结构影响，北京整体供应面积略大于销售面积，销供比维持低位，市场观望情绪走高。

相较于新房市场的低迷，9月份北京二手住宅市场依旧热度不减，9月累计成交15036套，环比下降1.60%，同比上涨66.70%，成交量维持在相对历史高位。

同时，据诸葛找房统计数据显示：自2007年以来，9月二手房成交套数仅次于2009年、2010年、2015年、2016年，今年9月份市场发展较好，处于历史较高水平。

从二手房挂牌价来看，挂牌价为64034元/平米，环比下跌0.24%，挂牌价小幅回落。

受“金九银十”市场需求结构影响，9月挂牌量环比增加了8756套。但就单月挂牌价趋势来看，9月北京挂牌价整体波动较大，整月均价维持在64000元/平米左右。

结构方面，挂牌房源以刚需、改善型房源为主。价格方面，300-500万占比最多，高达32%；其次为500-800万房源，占比27%；两者占

比近6成。相比8月，300-500万房源占比增加1个百分点。

从房源面积分布来看，60-140平占比最多，为63%；60-90平，占比32%；90-140平，占比31%。相比8月，60-140平房源占比均增加2个百分点。

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占43%；其次为3居，占比29%，两者占比超7成。相比8月，2居室房源占比增加1个百分点。

从城区挂牌均价来看，西城区以105607元/平方米领先，西城、东城、海淀、朝阳房价遥遥领先于其他城区。房山以31570元/平方米为最便宜城区，其中，西城区均价是房山3.35倍。

从城区挂牌量上来看，朝阳区以36847套领先，是第二位海淀区的2.52倍。朝阳、海淀、丰台、昌平四区挂牌量最多。

从降价房源量来看，9月份北京降价房源量波动大，朝阳区以8468套遥遥领先于第二的海淀区3812套。而且就挂牌房源量TOP20的小区来看，降价明显高于涨价。

租金方面，受8月政策调控影响，此前一年内逐月走高的租金在9月开始回落，平均租金报94.7元/平米，环比下跌0.73%。但仍处于全年较高水平。

而且各城区差异显著。其中，西城区以134.2元/平的租金高居首位，东城区以为133.9元/平次之。朝阳、海淀分列第三、四位，租金水平均过百。

各城区租金价格分布梯度较为明显，城郊城区租金差异较大。远郊区县租金水平不及城区一半。而近郊方面，昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求，以66.98元/平的租金领衔郊区租金。

报告进一步指出，预计未来租赁市场将逐渐趋于稳定。

同时，此次报告数据显示，商圈租金TOP20由东城、西城、朝阳、海淀四区全部包揽，商圈足底区域集中较为明显。

市场拍卖方面，9月北京房产拍卖成交49套，住宅占比63%，商业拍比仅为13%。这表明，住宅拍卖依然占据市场主力。

价格区间方面，300-500万房源占比最多，高达37%，1000万以上高端房源占比18%。800-1000万房源占比仅为6%，为最少。

从面积区间来看，60-90平房源占比三成。其他面积段占比较为均匀。其中，60平以下房源占比最少，仅为11%。市场先涨后跌，成交套数波动中上涨，市场稳定。

而500万以下房源占比较大，为46.13%左右。这表明，市场以刚需为主。同时需要注意的是，1000万以上房源占比有所提升。

竞拍方面，总报名用户下跌后小幅上涨，单个标的平均报名用户下跌明显，已从4月份的平均6个下跌至9月份的平均4个。

同时，溢价率表现出半年波动运行走势，各城区溢价率差距较大，其中，海淀区凭借优质教育资源优势，以30%的溢价率遥遥领先，值得注意的是，平谷以3%的溢价率垫底9月。