净负债率260%,中铁建地产60亿“饥渴”融资
2018-11-21 10:25:00
来源:
中访网财经
内容来源:深蓝地产 原创:觅窝 作者:地产密探
楼市持续下行,开发商“各显神通”
比如上周,千亿“黑马”中梁正飞奔于港交所路上。
相比最近如弘阳、美的等房企,这家发迹于浙江温州的开发商此时之所备受瞩目,不再是新添的千亿标签,而是超高速“过弯”能力。
此时上市,无非就是融资。逆市IPO背后,中梁这家民企承担的负荷也极为恐怖, 2016年净负债率近1800%,上半年末又猛降到45%。
其实,这也不难理解。2017年以来,国家就在喊话企业应去杠杆,而严格意义上,应该是降杠杆,潜台词自然是此前杠杆过高。
相较于民企中梁,觅窝君近日发现一家“中”字头国资房企忒猛,负荷颇重,野心却很大,但要超车,仍待时日。
这就是中铁建地产。
本月15日当天,上海证券交易所正式一并受理中铁建地产两笔公司债融资计划,合计60亿元。颇为蹊跷的是,其中一笔为37亿元的私募型,另一笔则为23亿元的小公募型,这两笔债均为同一保荐人——中信建投证券。
据觅窝研究,私募债只需交易所同意即可发债上市,而小公募除了交易所这关之外,还需证监会严格把关。
如此密集筹备公司债大额融资,中铁建地产可谓“双管齐下”,但在国内房地产融资颇为不畅而绕道海外高成本发债(HD发美元债,最高13.75%)的背景下,从侧面来看,该房企资金饥渴可见一斑。
最新财务数据,则进一步佐证了中铁建地产的资金链已经承压。相比以稳健见长的中海、华润、保利等地产央企,在房企研究资深业内人士看来,中铁建地产给外界一种有些激进的印象。
截至今年9月末,中铁建地产总债务规模增至662.25亿元,资产负债率达到85.44%,净负债率258.69%。上述保荐人公开称,其财务杠杆处于较高水平。
9月底,中铁建地产短期债务余额191.5亿元,账上的货币资金却只有103亿元,涉及银行未使用授信总额也只有175.8亿元,缺钱程度不容忽视。
这跟其急速扩张密切相关。
2015年,中铁建地产迅猛拿下10个项目,策略是聚焦大西南和长三角,楼面地价均价才4310元/平方米,而这一年正是国家去库存运动和新一轮刺激楼市的启动之年。
到次年,中铁建地产一举吃下12个项目,随着市场升温,拿地成本也水涨船高,平均楼面地价达到7600元/平方米,拿地总金额从前一年的126亿元飙升到210亿元,土地储备总面积却不及前一年多。
2017年,中铁建地产只拿了7个地块,耗资108亿元,楼面地价却一路飙到14350元/平方米。当年,地王频出,包括中铁建、葛洲坝、信达等诸多央企加入抢夺。
截至9 月末,中铁建地产总储备规划建筑面积680.50万平方米,已布局北京、南京、杭州、成都、合肥、贵阳等20多个城市,并信誓旦旦地说,“以现有开发速度,公司目前土地储备量可供未来 2-3 年的开发需求”。
随着楼市调控加剧,从布局策略来看,中铁建地产的打发是“以一线城市为主,二线城市为辅,三线城市补充”的拿地策略。就产品形态而言,以住宅为主、商业地产开发和持有型物业并重、适度参与保障房建设。
值得注意的是,中铁建地产已萌生商业开发野心,即尽快成长为可独立上市的房地产开发商、城市综合配套服务商。
图:中国铁建.太阳城
从盈利能力上,觅窝发现,中铁建商业板块较强的赚钱能力也说明为何备受器重。1-9月,该板块实现营业收入约4.46亿元,净利润6026.4万元,净利润率13.5%。
反观住宅开发,则参差不齐,比如海外地产子公司前9个月营业收入12亿元,净利润1.26亿元,净利润率达到约10%。
就国内而言,以控股子公司中铁建地产集团西南公司为例,前9个月营业收入11.4亿元,净利润6890.5万元,净利润率6%。而中铁建地产贵州公司前9个月营业收入1.24亿元,净利润-556.1万元。
中铁建物业,前9个月实现营业收入3.96亿元,净利润1370万元,净利润率只有3.46%。
理想虽丰满,但现实很骨感。
除了净债务高企之外,中铁建地产截至9 月末的主要在建项目37个,总建筑面积1673.万平方米,计划投资总额约1640亿元。
当前,楼市急剧降温,购房者持币观望浓厚,无疑会加剧各大房企的资金压力,尤其是高负债型房企,感受更为强烈。
中铁建地产虽有母公司中国中铁作坚强后盾,但全行业均在积极响应国家加速降杠杆,尤其是在敏感的房地产问题上,无论民企还是国企,并没有太多绿灯可言。
既然背负高负债,加速债转股、股权融资或合作,或为上上策。
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