新大正闯IPO：业务单一、诉讼缠身、募投疑圈钱
9月26日，重庆新大正物业集团IPO将迎来首发审核。根据招股书，此次新大正发行拟公开募集不超过1791.0667万股，拟募资近5亿元用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源及企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车改造及投资建设、偿还银行贷款等项目。不过新大正业务模式单一，区域集中，撤场率逐年攀升，多处预算数据存蹊跷，多诉讼缠身，部分募投项目被指“凑数圈钱”。
1998年12月10日，重庆大正物业管理有限公司（以下简称“大正有限”）正式成立，目前旗下拥有28家分公司，10家控股子公司，5家参股公司。然而，在新大正的15家子公司和参股公司中，有13家位于重庆，其区域集中性“可见一斑”。
2016年8月25日，大正有限由有限责任公司整体变更设立为股份有限公司，并正式更名为重庆新大正物业集团股份有限公司。2018年，新大正主营业务收入按区域分类，主要来自于重庆、贵州、四川、陕西、广西等14个地区，其中渝黔川三地收入比重占了总收入的95.18%，而重庆就占了82.52%。
按业务类型，新大正物业服务分为物业管理服务和物业增值服务，2016-2018年，增值服务收入占总体物业服务收入的比重分别为9.51%、8.75%、8.06%，呈下滑趋势。值得注意的是，新大正的项目新签率在逐年下降，撤场率却逐年攀升。
或许因为业绩增长的压力和日益激烈的市场竞争，新大正争分夺秒地冲击资本市场，欲获取发展资金。然而，其拟募集资金计划中，部分预算数据有“蹊跷”，募投项目或存在诸多问题。
但细看招股书，新大正的企业信息化建设项目所需的服务器租赁价格未免过高？而且停车场改造及投资建设项目或也存在预算数据不合理之处。除此之外，立体机械式停车场或“叫好不叫座”。
同样存在疑点的，还有拟投资额最高的市政环卫业务拓展项目，似乎有“凑数”之嫌。据招股书披露，市政环卫业务拓展项目拟投约1.24亿元，包括小型项目7个、中型项目4个、大型项目1个，新大正多次使用了“拓展”、“开拓”、“力争拓展”等表述。而目前新大正在服务的市政环卫项目仅两个，两个项目规模合计200余万元。
在业务上，新大正主要采取直销的销售模式，凭借招投标来获取客户，能否成功中标签约具有不确定性，这是影响其未来可持续盈利能力的因素之一
全国化扩张可能会遭遇“水土不服”的新正大，A股IPO进程也可能不会一帆风顺。
新大正披露的招股书显示，2015-2017年，公司及子公司共遭遇了24次行政处罚，其中9起来自税务部门，15次因消防违规。此外，截至招股书签署日，新大正以及其子公司涉及的重大诉讼有9起，其中作为被告、尚未审结的诉讼案件共计5起，4起为劳动争议纠纷，一起涉及财产损害赔偿纠纷。
近年来，证监会对上市公司涉及的劳动纠纷审核趋严，如果新大正物业不能快速处理完这些诉讼案件，势必会对上市进程造成不利的影响。
新大正似乎在违法边缘“试探”，其中社保问题不容小觑。
2015-2018年，新大正的社保缴纳比率分别为52.61%、53.48%、65.2%、74.68%，未缴人数分别为3,815人、4,270人，3,368人和2,661人。
公积金则从2017年才开始为部分员工缴纳，2017-2018年未缴人数分别为6,249人、6,099人。
新大正称，部分员工因个人原因自愿放弃缴纳社会保险和住房公积金。
此外，令人不解的是，新大正牵扯到相关诉讼案件多达数百起。检索法院裁判数据显示，大正物业牵扯到的官司的文件共573个结果。
频繁地陷入官司纠纷，对于企业来说如同头悬“利剑”。
与对手物业管理企业相比，新大正运营效率普遍低于行业平均值。一方面，从每平米业务获得的收入来看，报告期内，新大正每平方米在管项目获得收入增速逐年下滑，与同行走势截然相反。
2016-2018年，新正大在管项目分别为234个、284个、308个，对应的计费面积为4467.98万平方米、5249.73万平方米、5367.25万平方米。以此测算，每平方米业务获得的收入为19.09万元、18.48万元、17.04万元，逐年下滑。
从招股书中募投项目的具体表述来看，新大正的发展重心依然集中在硬件服务建设，这与当前物业管理公司向多元化、毛利率较高的增值服务方向拓展，似乎背道而驰。
新大正物业在其业务发展目标中，已经明确地写到，会加快全国布局，快速扩大管理规模。既然要走向全国，必定面临和绿城服务等物业公司的竞争，人均管理面积差距如此之大，恐怕竞争未开始就已经败下阵来。
以上这些问题不解决，或者不能给出让证监会发审委满意的解释，新大正物业恐怕很难IPO过会。
