任志强为何总是对？

文/桃花Paul 经济专栏作家

因为任志强在房价上的判断一直对，所以人们很关注任志强谈房价。任志强1月7日在钜派投资集团的内部分享，在十多天后还是流传出来，被人们广泛传播。

可见，在被事实打脸面前，相当多的人们还是进步了，不再相信政府之意图降低房价，或者即便相信政府真心实意想降房价，其调控也未必能降房价。

最基本的逻辑和经济学知识，一件商品的价格只是一个比值，如下图a：b的比值。它有三个因素决定：1、货币价格（量）；2、供给量；3、需求量。

如果供给降低、需求上升，a线向上，那么，货币发行量增加甚至货币发行量不变（货币价格降低，b线向下/不变），显然价格（a：b）上涨。

任志强之所以一直对，就在于抓住了影响中国房价的决定性因素中的两条（供需）。任志强说，房价为什么我任志强老说的对呢，就是这个供给、需求数据在那搁着。

房屋的供给归根到底是土地的供给。任志强表示，“凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。”国土部增加了一万两千亩的指标，但把国土部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。

土地供给的降低，显然会使a线向上走。

在需求端是城镇化过程，人们一定会往大城市跑。交通的发达使得人口向大城市集中更加方便。

比如，任志强认为，郑州就该涨！不涨就错了！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。“大东京是多少人呢，3750万。那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。”

人口增长，一个很有用的指标是小学生的比重。小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是最真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。所以，小学生增长的城市是城市将来房价暴涨的基础，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。

需求的上升，则同样会使a线向上。

造成的结果就是，竣工的房子和销售的房子比例是变小。中国目前住宅来说是1：2.12，就是说竣工了1套，卖出去2点多套，供不应求，你说该不该涨价。

任志强说，如果年年都是这样，还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。

但任志强认为，房价上涨和货币政策没有任何关系。他是这么推理的：如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？

这就是错误的推理。因为都知道，中国央行超发货币很严重。那为什么有的城市不涨甚至不涨，因为，即便b线向下，而是因为那个城市的土地供应充足，供过于求，a线就会向下，那么价格（a:b）就可能不变甚至下降的。

比如，重庆房价被形容为中国高房价中的一股清流。重庆每年的投资上万亿，显然货币量很多，但它大规模供地，房价就没有向其他城市那样那么夸张。

而且，上面左图中b线只是为了简化说明才化成一条直线的。实际的情况下显然不是，尤其在通胀情况下，它显然是多阶离散的，首先拿到钱的人在b线还未向下（价格为变）的情况下购买资产，然后坐等升值，财富从后拿到钱的人那里转移。

而且，如果人们都预期未来肯定会通货膨胀，那么坐等升值，从而搭上便车从他人那里转移来部分财富就是最理性的行为，再加上供给减少，稍有理智的人也会把钱投向房地产。

如果供给增加的足够多，知道未来房价回报不多，人们不会去炒房，如重庆。而会把钱投向其他领域。

房价是货币、供给、需求三者综合的结果。货币超发，限制供给，需求增加，显然房价会上涨，这就是任志强一直对的原因。

大城市化是必然的趋势，发展的目的要去满足而不是压制人们的需求。

最后，要让任大炮哑火其实也很简单，从货币、供给去反方向做即可。

但是，在中国，你懂的，太难！