第09期 互联网不是地产万精油

根据媒体报道，链家曾经说自己2014年的销售额是2000亿，2015年的目标是4000亿，在媒体报道不到一个月当中，看了链家作为大型公司的“快速”挑战业绩目标，犹如儿戏，所以2600亿的数字，也就笑笑而已。

链家地产

由来只有新人笑，有谁听到旧人哭？炒作两个字，好辛苦！这两天，互联网圈的游侠电动汽车和哈佛休学生的云视链被互联网界扒皮，地产朋友圈流传最广的《链家“自宫”谁会死？》则让读者们肃然起敬，纷纷表示被吓到了。

文章中主要以链家的角度，包装了神一般的链家，表示了对竞争对手的不屑和独霸市场的壮志，他是这么说的：

1、首当其冲直接影响的无疑先是媒体，其次是房产销售和中介。以其近两年连续的动作和本人所知链家关注的目标来看，搜房和房多多无疑是链家的目标靶子，中枪或者搏杀大有戏看。

2、链家的线上平台据称最迟于十月份之前上线新房频道。其上线有两点颠覆之处：一是所有一手楼盘全部提供免费上线展示信息，并且全部打出楼盘售楼处电话，而不是像其它房地产门户网站那样留自己网站自己的400客服电话；二是链家旗下全资控股的一手代理公司高策地产，以及其所属的房江湖为开发商代理销售全部实行免费，不收开发商任何佣金。

3、链家新房免费代理模式推开之后，实际重伤的极有可能是房多多、好屋中国、爱屋吉屋等所谓的销售O2O。至于传统的房产代理链家可能根本就忽略不计，视而不见。互联网风口摧生了房多多、好屋中国，以及爱屋吉屋这些个所谓房产O2O营销机构。但是其问题皆在于缺乏线下扎实的网络。

4、链家去年二手房中介销售额2600亿，今年预计将达到6000亿，明年目标要达到过万亿。要知道，中国最牛逼的地产行业老大万科年销售额也刚刚过两千亿！

避短扬长链家数字游戏的意义并不大

万科去年销售额的确是2000亿，这几年万科的增长是有目共睹的，2014年全年销售额1709亿，2014年2151亿，增长400多亿，作为开发商，这样的增长背后不是简单的靠并购、扩张门店能实现的。

根据媒体报道，链家曾经说自己2014年的销售额是2000亿，2015年的目标是4000亿，在媒体报道不到一个月当中，看了链家作为大型公司的“快速”挑战业绩目标，犹如儿戏，所以2600亿的数字，也就笑笑而已。

根据当下北京二手房交易行情，链家的交易手续费是2.7%，2000亿的收入，带来的交易费用是54亿毛收入，当然，文章中透露出一个小秘密：链家金融也很是了得，仅此一项“副业”年收入高达40亿，中介交易监管资金常态下沉淀额超过200亿。按照这个数字计算，中介收入的毛收入有至少有60%以上作为佣金支出，由于区域差异，有地区的佣金比例还要少于这个2.7%，剩余部分要支持现在正在盲目扩张的链家门店体系。即使算上40亿的沉淀资金收益，链家在不扩张的前提下能维持庞大体系的运作已属不易，不要忘记了更大的门店租金、人员工资、办公成本等，这是一个极其庞大臃肿的负担。2000亿的数字看上去好看，但细细思索，只不过是软文作者的一个春秋笔法而已。

相比万科的157.5亿元纯利润，注意是纯利润，不知道链家那种盛气凌人的快感从何而来？

监管资金是链家核心，金融利润40亿还是4亿，莫吹牛

所谓依靠“中介交易监管资金”的链家地产旗下定位于全国房屋资金担保支付平台的理房通（也称“链家支付”），类似于支付宝的自主系统，也就是说这部分资金是进入到链家的资金池，而链家利用资金沉淀的获利在20%，很显然，资金放在账面上是不会生钱的，链家这样的操作显而易见是把属于买房人和房主的钱，“巧妙”的绕开了官方的监管账户，挪做他用，收益率如此之高的理财产品极其罕见，至于背后是否存在风险就不得而知，一旦资金链出现问题，等待当下臃肿体制的结果可以预见。

但，200亿沉淀资金利润真的有40亿吗？年初，链家副总裁、CFO魏勇接受《经济观察报》采访时表示：

“目前金融业务已占整体盈利的近10%，预计今年底将超过15%，未来的3年里做到20%，在未来5年里做到50%也是有可能的。”

按照上面业绩和收入预估，40亿的10%恐怕才是真实数字吧？除非说链家的利润已经做到400亿了。

另外这种擦边球式的监管资金获利，是否违规？是否安全？也都是值得深思的问题。

谈起链家的豪言壮语，其实也不是没有先例。2006年，在全国各地多处拿下地王，中介机构疯狂扩张的顺驰地产，“一年回款120亿元”、“3至5年做到全国第一”。遥想当年顺驰进入中原时，其大手笔所引起的恐慌，如今仍历历在目。顺驰要实现3～5年内做成一个千亿元级的企业，5～10年内进入中国10强、世界500强的目标！当年任志强也曾对顺驰的疯狂扩张提出警示，“发展规模要控制，弓不要拉得太满，好比7个锅盖要盖10口锅，现金流不可太吃紧”。其实顺驰不仅要用“7个锅盖盖10口锅”，还要用“40亿元的盖子盖200亿元的锅”。

通过公关公司，在互联网领域快速打造一个“明星”，现在链家的收入很明显是极其沉重的产业链的低效产出，链家疯狂并购之后，自己的钱能否支撑到故事讲完，值得怀疑，高成本的扩张，是要付出代价的。这次的互联网宣传，也是为融资造势吧？

互联网不是地产万精油，请不要再捧杀互联网

很多热门城市的房地产营销，彻底陷入混乱，有打人、捅白刀子进红刀子出的，又用铲车“截客”的，热门区域的项目出入要道仿佛变成了日伪时期的据点，“小蜜蜂”举着牌子像查良民证一般打量着来往的路人，中介经纪人不择手段的“洗客”，案场内外勾结“内客外导”而这些都是所谓互联网思维的“房产电商”和“渠道分销”造成的恶果，但是你问问这些网站，有几个有线上流量？好好的房产营销变成了洗钱和不正当竞争的方式，完全背离了互联网。链家上了互联网，就能改变和洗白了？

最近南京楼市业内消息，某个从万科挖了高管之后的新锐互联网电商平台，因为被甲方质疑洗钱、效果不佳等各类原因，品牌开发商最近已经纷纷停止了与该企业的合作，由于贴钱补贴，非正常手段竞争，盛传融到的钱消耗巨大剩了多少成问号，互联网的房产故事已经讲不下去了。因为市场是诚实的，实际上，根本不需要链家努力，也许这家企业也很快就展露真颜了。

链家以高策免费为诱饵，想与开发商结成同盟，把类似新浪乐居、搜房等互联网企业不放在眼里，有一点痴人说梦。的确，现在互联网的营销方式，影响了传统代理机构的蛋糕，但是首先服务是有价值的，除了面对互联网公司，难道高策连世联行、合富辉煌、易居中国等国内代理业的专业机构都不放在眼中吗？

面对与开发商的合作，高策即使免费，市场有多少能认可的？链家用经纪人+营销策划+互联网营销的方式，尚未进行验证，就盲目推出，这样的自信值得吹捧吗？令人敬佩的几大代理机构的专业度就真的一文不值吗？用模板化的服务去应对专业的房地产营销？恐怕是专业的开发企业都明白免费和低价的代价，有可能会很高！

从互联网公司角度出发，类似搜房提出的去媒体化，也是想通过更加深度的专业化服务，去赢得市场，转型了一年成效尚未突出。链家的此举的冒进，在团队组织和互联网商业模式的建立方面，都存在很多问号，这样的口号式宣传，应该值得地产人反思和警惕！

互联网带给地产的是什么？除了资本的狂欢之外，我们应该明确：互联网给地产业带来的除了营销方式的创新，更重要的是效率的提升。最初的房产垂直媒体，解决了网友获取信息的效率，变单向媒体传播为双向传播；后来用电商和活动等方式把流量价值转变为渠道价值，提升了开发商的营销结果和效率。类似于新的二手房交易平台，爱屋吉屋则是利用互联网和互联网的管理工具，在员工管理、房源匹配、交易等方面提升了交易的效率；互联网让房地产变的更透明，而不是自己封闭式发展，营造自己的帝国，互联网的无边界性是最好的证明。

近期链家很火，可以看到链家的意图是利用互联网炒作，吸引更多的关注，快速的抢占市场，所以面对众多互联网自媒体科技文章时，不能被某些不懂的词汇所迷惑，作为行业的专业从业人员，我们应该更多的学会思考和学习互联网，而不是盲目的恐惧和吹捧。