如何理解“第二套房”惹争议，各分行普遍从严执行

国庆前，央行和银监会联合发布加强商业银行房地产信贷管理的通知后，关于如何认定“第二套住房”成为业内关注的焦点。记者昨日咨询深圳各商业银行，大部分银行已按新政从严执行，正在等待总行统一下发具体细则。记者同时了解到，目前各商业银行总行多持观望态度，有意待其他银行公布细则后再定，预计近日会有结果。

等候细则“出炉”

据悉，此次房贷新政并没有对第二套房作更为详细的界定，各商业银行在具体执行新政时也出现了不一样的“理解”和认定标准。对于第二套房如何认定的问题，各银行普遍出言谨慎，仅表示已按央行和银监会的文件执行，正在等待总行下发执行细则相关文件。“期待监管部门就此作更详细的规定，提供一个统一的标准。”一股份制银行的信贷部门负责人表示。

昨日，接受记者采访的中行、建行、农行、交通银行、民生银行、华夏银行、光大银行均表示，尚未接到总行关于房贷新政执行细则的文件。总部位于深圳的深发展、招行也表示，尚未向各地分行下发较详细的细则。据悉，深发展早在9月30号就已将央行和银监会联合下发的文件转发各地分行，对于如何认定第二套房，深发展总行要求，在监管部门未作更详细的规定前，按照从严标准来界定第二套房。

“我们正在跟总行要细则，相信近两天内可以拿到。”深圳几家银行的相关人士均向记者如是表示。

工行深圳分行目前已收到总行的相关文件，不过总行文件中未明确规定如何认定第二套房，仅对第二套房固定利率贷款作了明确规定，即经总行授权开办固定利率贷款的分行，对借款人选择固定利率贷款购置第二套住房的，不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。此外还要求，第三套以上住房按揭贷款提高首付和利率的比例须上报一级分行和直属分行批准。

针对近日媒体有关招行个人住房贷款政策细则的报道，招行昨日表示，招行将严格执行央行和银监会359号文的有关规定。招行从未向任何媒体公布过该行的个人贷款政策或细则。

现阶段执行尺度不一

在各银行总行出台正式细则前如何执行房贷新政，各银行的做法不尽相同。中行深圳分行在严格执行监管规定的前提下，目前实行以家庭为单位来界定第二套房，即一个家庭中，若征信系统显示丈夫已有贷款购房纪录，并且未还清，以妻子的名义再办理按揭买房也视作第二套房。若已经还清贷款，则视为首套置业。

光大银行深圳分行目前也以家庭为单位来界定第二套房，不过对于已有贷款购房纪录的家庭，即使贷款已结清，只要房子没有出售，即视作第二套房。

两家银行均强调，具体执行细则将以总行下发的文件为准并严格执行。

在采访中，上海某股份制银行总行的一位信贷人员向记者透露，该行正在向各分行下发细则，该行界定第二套房的做法是看央行征信系统内个人的贷款余额，即以个人为单位来界定第二套房，若已结清之前的住房按揭贷款，再贷款买房视作首套。不过，若是第二套房则首付要四成，第三套房则执行首付五成，利率均要上浮，四套及以上基本不给予贷款。“我们还了解到，有的银行甚至已暂停了第二套房贷款。”但该信贷人员未透露其他银行的具体名称。

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关于第二房按揭贷款，央行和银监会的文件中是这样规定的，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”

目前5年以上个人住房按揭贷款的基准利率是7.83%，按新规乘以1.1后，第二套房按揭贷款的最低利率达8.613%，而新政之前，住房按揭贷款普遍可以享受下浮15%的优惠，即按6.655%的利率贷款。按新政执行后，相当于购房人购第二套房的利率提高了30%。

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