9月27日央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)已有半月，但关于“第二套房”如何界定的问题，各银行分歧仍旧严重。有消息称，央行、银监会接下来可能会再出一道“细则”，严明“第二套房”的界定标准。

房贷新政之后，商业银行也面临着房贷业务的调整。

二套房定义混乱

《通知》已经明确规定第二套房的首付将提至四成以上，利率也将调高为基准利率的1.1倍。而对于第二套房的界定，是以个人为单位还是以家庭为单位，仍然是现在市场争议的焦点。

按照央行的规定，“第二套房贷”要在央行征信系统中有过一次房贷记录的购房者再次贷款购房的行为，而并不是此前一部分人理解的“在同一家银行办理两次购房贷款”。央行副行长苏宁表示，只要一个贷款主体在这个系统中留下过贷款记录，他（她）与其配偶再次办理按揭贷款即为“第二套房贷”。

记者咨询央行征信系统人士，他表示，央行的个人信用信息系统基于个人身份证号码来认定，也就意味着并不能直接查询到亲属贷款信息。

但在实际操作中，各银行出台的政策让人眼花缭乱，很多银行对于“第二套房”定义仍“各自为政”，没有形成行业统一标准。

以广东省为例，中行是以家庭为单位界定，即是目前夫妻双方无论以谁的名义按揭过一套房产，再次按揭购房都按照“第二套房”四成首付、最少1.1倍基准利率的政策来办理。而招行、深发展、浦发行则是以个人为单位。

事实上，此前在央行推出新的标准之前，已有股份制银行受年度贷款额度限制，计划实行二套房首付提高的方案，根据记者了解，当时实施的银行均以个人为标准。

“以个人为单位的认定，有很多漏洞，例如配偶、父母、其他亲属等购买，如果不算二套房，投机者仍旧可以通过亲属身份来贷款；而以夫妻为单位，则有可能会抑制正常的购房需求。”某股份制银行人士称。

而在多数银行业内人士看来，以夫妻为单位，估计是最为可行的实施方案。

另外，《通知》中只规定了第二套（含）以上住房的贷款成数和利率的最低标准，三套房以上的贷款利率和成数，商业银行可以自行规定。

目前，中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行已将第三套住房首付提高至五成，其中，招行广东省分行还将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套房按揭将不予受理。

某国有银行人士表示，商业银行将根据各自的风险控制能力做具体规定。“很多股份制银行贷款额度已经不足，估计今年内的规定将更严格，而国有商业银行有可能宽松一点。”

股份制银行困惑

“我们正在进行国庆房贷数据的收集，以明确制定下一步的计划。”某国有商业银行广东省分行房贷部负责人表示，“房贷紧缩已是事实，问题是如何应对这种政策紧缩。”

“事实上，很多股份制银行的贷款额度都已经不足，早已收缩房贷，并已经实行二套房首付四成以上的规定。所以房贷新政对我们影响不大。”某股份制银行个贷部人士对记者表示。不过他预计，在接下来的两个月，股份制银行的房贷收缩力度将会很大。

他表示：“房贷需求将减少，而优质客户的争夺将会更加激烈。”由于今年房贷市场发展迅速，很多股份制银行早在年中的时候，就已经完成了全年任务的80%。在这么大的房贷数据基础上，“明年的房贷增长率不乐观。而且一手房市场由于与房产开发贷款关联很大，所以股份制银行更没有优势。”

国有银行的贷款额度相对宽松，然而在政策紧缩的情况下，也将进一步收紧口子。“主要会对购房者的条件，例如收入、职业等将作更多的考察。并且会对贷款的楼盘也进行考察，如果价格过高，也会谨慎放贷。”

不过银行人士表示，虽然政策有所收缩，但在条件允许的情况下，银行仍旧不会过分压缩个人按揭业务。“房贷仍旧是很重要的利润来源，只是在控制门槛方面再严格一点。”

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