近期，国家对房地产的调控政策频繁出台，这与我国当前房价的持续上涨是密切相关的。

同普通商品价格上涨一样，房价的上涨自然也是由于供求缺口所致，不过对于我国的购房需求却需具体分析。在我国目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资（投机）型需求。而房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，更有流动性过剩背景下的住房投机需求高涨的影响。

这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性，由于我国利率正处上升通道，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，使得大量炒房客对房价预期发生转变，并诱发大量投机性抛盘，导致房价在大涨之后发生大跌。

因此，政府及有关部门必须采取保护自住房需求、抑制投机需求的方式来规范房地产市场的发展。当然，实践中判断到底谁是自住性需求，谁是投资或者炒房需求，的确也很难界定。比如，有人说我家里人多，一套房子不够住，北京有很多人老家都在外地，再买一套房子把父母接来住，这能算是投资性需求吗？

因此，国家政策固然不能“一刀切”，但在特定的市场环境下，也只能“切一刀”了。因为除此之外，我们还找不到更好的办法来区分自住房需求和投资性需求。

政策出台之后，在具体的执行上，又碰到一些“难界定”。比如，判断第二套住房到底是以个人为单位还是以家庭（夫妻）为单位，目前各家银行莫衷一是、尺度不一。在此状况下，央行、银监会的确有必要尽快给出具体标准，以防银行操作中出现混乱。

对界定第二套住房的问题，央行的个人信用征信系统将会成为各家银行获取信息的主要渠道，由于该系统经过多年的建设已实现了各银行的互通互联，因此从技术支持上是没有问题的。

其实，如果目前央行征信数据库基础资料很完整的话，以家庭为单位来判断第二套购房是未尝不可的。因为央行和银监会出台政策的初衷，就是要向房地产市场各方传递一个清晰的信号，显示政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。为了使得政策效果更为显著，显然以家庭为单位来进行判断效果更好。当然，有人担心这会否导致社会离婚率上升，我想，该问题已经超出经济学范畴本身了。

□郭田勇 （中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授）

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