第14期：南宁带头响枪 逃跑的信号？

刘杉

刘杉，经济学博士，中华工商时报副总编辑，兼任南开大学国经所教授，北京工商大学经济学院教授，中国人民大学信托与基金研究所研究员，北京师范大学管理学院MBA导师，曾供职于中国人民银行深圳分行，著有《中国再平衡》，《聚焦生活中的经济学》。

中国人大都经历过两种市况，一种是凭票购买，限量供应；另一种是鼓励抢购，变相促销。看得多了，人们也就悟出一个朴素道理，抢着买的必定是好东西，好东西才可能限购。于是，人多的队伍，越排越长。人少的店铺，门可罗雀。

买的没有卖的精，这是人间真理，但买家有时也不傻，买涨不买跌，就是资产市场的买家定律。房价降了，买家们开始观望，他们知道，越不买，就会跌得越多。买家少了，卖家就会着急。中国房地产的真正卖家不是开发商，是政府。开发商卖房子，政府才点票子。所以，当房地产滑坡时，政府比开发商还要急。

南宁市政府是第一个着急的。

据新华网报道，南宁市房管局发文称，根据有关规定和精神，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

南宁放松“限购”的作法被市场誉为打响“救市第一枪”。

南宁是不是在救市？

有专家分析认为，南宁取消限购并非是消化库存，因为按照一季度销售情况，现有库存量大概只要13个多月即可消化。

这或许是业界的想法，但政府不会这么想。宏观经济下行，全国房价普降，南宁楼市不可能不跟随大势。更进一步，一旦开发商减少住宅投资，不仅GDP增速要受影响，地方债也可能违约。早先国家审计署对地方债务进行调查得出的结论是，四成债务是以土地销售收入做抵押的。另一份调查报告认为，广西土地偿债占比也大体是四成。

所以南宁市政府希望营造一个购销两旺的楼市，目的在于，一要偿还债务，二要增加GDP。南宁的想法应该是地方政府的普遍想法，天津滨海新区此前就已经放宽购房限制，未来还会有更多城市放松“限购”，官员们都担心房价下跌可能导致本地经济出现系统性风险。

政府急于“救市”当然有GDP考虑。2014年一个新改革是统计方式改革。国家统计局开始独立测算地方GDP增速，这使得地方政府无法再用老路子“注水”数据，要想不甘人后，不能靠统计，只能拼政策。由于各地经济均与房地产关系密切，改善房地产调控政策，就成为应对经济下滑的救命稻草。

不过救市政策实际是一柄双刃剑。

不可否认，“限购”政策在抑制投机性需求同时，也的确限制了一些居住性需求，随着各地政策松绑，会适度扩大需求总量，不过期望住宅销售能够放量的想法也是一厢情愿。增量需求不一定立刻就会兑现，存量需求会加大观望力度，因为反正已经等了很久了，何必赶着这一天。存量需求的这种状况，反过来也会影响到增量需求的决策。因此，不能指望居住性需求一下子就能放量。在房价长周期出现调整的时间节点，消费者都能感受到市场气氛的变化。

别把消费者当傻子。

居住性需求不会立刻放量，投机性需求则会出现萎缩。能够做投资的人，都是人尖子，他们把“限购”当抢购，把“救市”当救命。因为影响投资的主要因素是预期与资金成本。预期已经改变，腿快的去年就跑了，腿慢的等着机会呢。从资金成本看，明摆着在提高。货币政策虽是中性，但长期趋势是“去杠杆”。虽然短期货币供给仍可能适度放松，但长期则是进一步利用实体经济吸收货币存量。不能说通缩会发生，至少物价涨幅一定会降档。目前短期利率有所下降，但长端利率并未调整，显示市场不认为未来流动性会更为宽松。

在这种情况下，放松“限购”就是投资者逃命的机会。如果出现二手房放量，那不是购销两旺，而是放量出逃。放量之后，就是漫漫下跌路。其实政府最明白，“限购”表面是抑制涨幅，其实就是锁定住房存量，一来不让投资者逃跑，二来促进新房销售。虽是机关算尽，但终究会露出破绽。

此次南宁带头响枪，怎么听着，都是逃跑的信号。

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