机构：8月房地产板块坐等两大利好(荐股)(5)

2011年08月01日 10:43
来源：中国证券网

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国信证券：房地产板块2011下半年投资策略(荐股)

政策存在“纠偏”的必要和可能

调控已产生明显效果,楼市热度已降温,一线城市的销售甚至已经负增长,若再出台更严厉政策打压,难免会伤及宏观经济,且今年地方有限财力背负的民生包袱很重,要办好这些事,楼市不能萧条、地产不能出事!一味打压,终将会导致“激励不相容”的多输格局.

房企及时战略防御将有望倒逼政策“纠偏”

1季度整个地产板块推算销售额增长45%,短期偿债保障倍数为1.69,远好于06-08年各年水平,存货水平合理、去化压力居历史低位,房企趁日子还好过,纷纷转向战略防御,拿地、扩张大为减少,地方财政压力加大。

景气在低位,春天已不远

行业景气早已在去年3月见顶后掉头向下,目前与08年7月份水平相当,上轮周期景气触底的时间发生在09年2月,从05-08年的两轮周期看,景气触底前半年左右,地产股即迎来反转!统计分析表明,地产股指数与未来3-4月时候的景气指数相关度最高.

通过四种情形模拟,下半年配置地产股均有望获超额或相对收益

①量价齐升或量滞价滞,政策继续打,估值受压,但底部抬高;②量价齐跌,调控效果达到,政策及时撤出,出现趋势性机会;③量价齐跌后政策依然如故,导致超调,风险向中上游行业及银行、财政传导,给A股带来巨大的系统性风险,但由于地产股已部分反映了悲观预期,在此种情形下相对收益将较为明显;④量增价滞(跌),地产软着陆,出现趋势性机会;③量价齐跌

看好龙头及具备超强资源整合能力的品种,建议超配

此外,主流地产公司积极拓展二三线城市,导致销售同比环比改善也会逐步增强投资者信心,托宾Q理论支撑未来产业资本增持地产股而带来的交易性机会、管理层今年市值管理的压力和动力较强。看好业绩增长确定、以及积极介入矿业或新兴产业的地产股(地产+X),推荐①具备超强资源整合能力的华业地产、中天城投等;②全国和区域龙头--万科、保利、招商地产、中南建设等;③优质商业地产股--世茂股份、金融街等。(国信证券研究所)

广发证券：保利地产在弱市下的优势将更明显

事件

保利公布 5 月销售数据：2011 年5 月份，公司实现签约61.7 万平方米、74.1 亿元，同比分布增长31.7%、132.1%。2011 年1-5 月公司实现签约243.3 万平方米、281.0 亿元，同比分布增长22.8%、82.4%。

点评

1、销售创年内新高、增速明显跑赢行业

公司 5 月销售74 亿元为今年来新高，较2010 年月均55 亿销售额超出34.5%，也是2010 年来第四高的水平。5 月公司销售面积环比增长24.6%，明显优于我们监测的全国34 个城市成交量环比12.3%的涨幅，估计也将明显跑赢全国增速。良好销售得益于主流产品定位、灵活定价策略、快速周转模式等。

2、销售均价回归正常

5 月销售均价为1.2 万元/平米，环比下降11.1%，这主要是4 月广州办公物业销售拉高了基数。此次下降是向正常水平回归。

3、弱市方显真功夫、龙头公司优势明显

截止今天，万科保利金地三大龙头公司5 月销售数据都已公布。从销售面积环比来看，增速在15%-25%之间(金地最低、保利最高)，明显跑赢全国34 个城市。截止5月，万科保利金地完成去年全年销售额比例分别为48%、42%、27%，其中万科保利完成近一半，压力大减。除金地外，4 月龙头公司市占率较2010 年有明显提升，其中万科提升1 个百分点至3%、保利提升0.2 个百分点至1.5 预计在接下来几个月，这种优势会继续维持并有望扩大。

4、投资建议：维持“买入”

保利地产2011 年的动态市盈率仅6.9 倍，不考虑行业因素，是相当便宜。凭借主流产品定位、随行就市的定价策略、快速周转的开发模式、以及突出的执行力和品牌美誉度，公司在弱市下的优势将更明显。维持“买入”。(广发证券研究中心)