孙宏斌援手宋卫平第一份答卷：融创中国78%打鸡血增长

2013年04月01日 06:19
来源：理财周报作者：骆轶琪

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3月25日，在香港中环康乐广场某会议室，融创中国团队召开2012全年业绩审核董事会。

在之后的业绩发布会上，董事长孙宏斌提出融创中国在2012年达成预定合同金额356亿元，其中，合约销售金额315.6亿元，同比增速达78%。孙宏斌并称，公司在2013年的合约销售目标定为450亿，且上海会作为今年重点深耕的区域。

有香港地区券商分析师向记者表示，融创能在短时间内获得如此可观的预售成绩，得益于其在与绿城中国一同搭建的合资平台项目。

2012年6月，融创中国旗下融创置地，与绿城中国旗下绿城房地产成立各自持有50%股权的合资公司，就绿城旗下九个项目达成股份分割合作之后，该合资平台为融创中国加速以较低成本进行高周转扩张提供了更为便捷的渠道。

融创绿城搭建合资平台长期获益

“融创在去年下半年的大部分盈利是来自之前打包的合资平台项目。”香港地区某券商分析师向记者表示，融创绿城的合资平台，虽然融创中国在其中持有的50%股权，也为其带来了不小的预收业绩。

2012年6月，融创中国旗下融创置地，与绿城中国旗下绿城房地产，成立各持50%股权的合资公司，融创向绿城购买其旗下8项物业，合营公司成立后，融创置地向绿城房地产购9号物业50%权益，总额约为33.72亿。

据融创中国公告显示，截止到2012年6月，其主营业务收入为43.02亿元，而在其2012年年报中，主营业务收入达到208.43亿元。

对此，融创品牌部负责人刘晓婧回复称，主营业务收入的成倍增长未必大部分来自于合资平台的项目。

但是据多家券商分析师研究报告中显示，融创中国在接手绿城中国旗下九个物业项目其时，这些项目均可以在收购后的一年之内即获得预售许可，且目前大部分已经处于已开工、已预售，甚至部分项目还有可以现房出售的状态。

“这些项目刚好也达到了融创本身‘即买即卖’的收购土地原则，他在按照50%拿到这些项目的时候，就已经处于全开工状态了。”华南地区某券商分析师向记者表示，此次收购行为，虽然在短期之内会为融创中国带来较高的负债分担，但该批项目可以较快产生现金流，保证其高速的存货周转进度。

而对于该合资平台项目本身的运作，按照当初融创中国发布相关公告中即表示，该合营公司的董事会成员，将由融创置地提名三人、绿城房地产提名两人，共组成五名董事。

“你去问十个人，估计绿城大家都知道，融创只是一个冉冉升起的新星。”据一名华南地区房地产业内人士分析，在该合营公司中，融创主要负责销售，而绿城则主要负责楼盘的设计和规划。“绿城的品质在业内的地位不用怀疑，而融创的销售团队能力也是非常强的。

另据融创中国品牌部负责人刘晓婧透露，融创和绿城的合作并不止于该合营公司。“绿城在设计、研发上要是有什么新的进展，都是可以跟我们融创共享的。

而纵观与融创中国合作收购股权的其他公司，这种共享则不会存在。

合作收购土地方式加速扩张

融创与绿城各自划分一半股权共同建立的合资平台，就长期而言，无论在支撑其预收账款，还是助力增加其土地储备方面，都是很大裨益。

在众多地产业内人士眼中，融创中国是一家后备土地储备十分紧缺的公司。

“其实融创自己的土地不太多，跟其他人合作，就成了一种常态。”某长期从事房地产销售的业内人士向记者表示，融创中国由于体量中等，独自扩张缺乏后劲，目前而言只能更多通过收购股权的方式获取土地储备。

据上述分析师测算，该合资平台的土地储备占据了目前融创中国40%有余的土地储备比例，按照储备总体数据计算，该九项物业项目的储备合计面积几乎超过融创中国目前储备土地面积的一半。

“但如果按照权益股权比例计算，其实就不足一半了。”据该分析师统计分析，按照具体项目股权比例细分，融创中国在该合资项目中的总权益面积不到总项目储备面积的30%。

事实上，上述通过合营公司分得股权，从而令融创得以较快的速度进入项目所在的城市发展壮大，才是其最直接的利益所在。

“我们的主要目标也就是在目前所进入的城市进行深耕。”对此，刘晓婧介绍道。

除却上述九个合营的项目可以被看做是融创最大规模的一次股权收购行为之外，融创还在杭州、上海等地进行了跟进参股拿地。

据京华山一国际(香港)有限公司发布的研究报告统计显示，自2012年7月开始，截至12月3日，融创后续还分别在上海、天津、北京、重庆、杭州五地进行了以入股方式收购拿地，合作方有绿城中国、九龙仓、保利置业，总计建筑楼面面积为224.64万平方米。

在此前融创中国的业绩发布会上，孙宏斌曾公开表示，目前上海的土地市场比北京更为理性，“我们下一步的发展还会以上海为主，同时发展江苏、无锡、常州。

对此，京华山一在上述研究报告中表示，预测融创中国在2013年的可售货源将达到800亿元人民币。

高周转高负债的融创

针对此次融创中国发布的2012年业绩公告，上述分析师纷纷向记者表示，其中最值得关注的部分，除了其一直以来高居不下的净负债率大幅降低之外，就是其高毛利率因为融创绿城项目而有所降低。

“在毛利率方面，我们公司在今年会进行更好的控制。”刘晓婧向记者表示。

在上述业内人士看来，高负债对于融创目前高杠杆的运作模式而言，并不会成为一种现金流的掣肘。“他们的现金流很厉害，我记得老孙曾经说过净负债率90%多甚至100%都不算问题。

另据克而瑞研究中心近日发布的数据显示，2012年全年，融创中国货币资金为112.63亿元，同比增长191%，账面资金数额增速远超增速80%的保利地产、增速113%的中海地产；其现金短债比0.96亿元，同比下降44%，同期保利地产降幅2%、中海现金短债增幅达277%。

侵略者孙宏斌：言必谈“双高”路线

理财周报实习记者骆轶琪/文

“老孙是骨子里想做事。”曾经有人这样感叹。

注意过孙宏斌的人都知道，他的创业之路几经波折。

在他25岁时，曾经被公认为是柳传志的接班人，之后被柳传志发现孙宏斌的管理团队与集团管理理念发生冲突，而采取了果断措施，请示司法机关立案查处。在因法院意识到之前是误判令其出狱之后，孙宏斌创立了顺驰不动产，在吴晓波的《大败局》中更将该公司的一度兴衰作为案例呈现；如今的老孙，在众人眼里，虽然此前过于高调激进的状态有所改观，但其仍旧是骨子里富有“侵略性”但也有信仰的商人。

富有侵略性的老孙

有人说，如今的孙宏斌懂得了隐忍和平衡。

但是在众多分析师眼里，老孙仍旧是那个骨子里富有“侵略性”的老孙。

富有侵略性的孙宏斌，正走在一条充满争议，又相对平稳的扩张之路。

“老孙是一个很厉害的人，他在决策上很有想法，虽然可能他的想法放在资本市场会不太得到认同。

上述的“有想法”，包括孙宏斌对融创长期以来坚持在一二线城市开发，并坚持长期走高品质、高端产品路线的公司运营思路。

“我们每一次开业绩报告会都会提到这两点，别人问，你们怎么总是只说这两点呢？但这两点没错啊，这也一直是我们所坚持的两个方面。”融创中国品牌部负责人刘晓婧如此向记者表述。

自2003年在融创中国以天津为基地操作高端物业项目开始，老孙手下的融创，就从来没有再尝试走其他的路径，没再坚持别的立足点。

“老孙曾经说过，现在的土地市场偏热，所以不会在一级市场竞争，所以才一直主要在兼并市场上进行土地收购行为。”有地产行业业内人士向记者表示。

因此，有分析师认为，孙宏斌此前与绿城中国合资股份拿地的多个项目，表明其目前更愿意找到合作伙伴一同分担风险，即可以理解为，融创目前在现金流方面存在掣肘。

对此，孙宏斌曾经一度对融创在现金回款，从而保证公司拿地、还债方面十分自信，还一度表示，即使账面曾经出现有100亿的负债数也不是问题。

“因为这些债务并非都在一年内到期。比如去年到期的债务为25亿，我们还了100亿。今年到期50亿，我们还计划要还100多亿。只要保持账面上有100亿元的现金，还能有什么风险呢？”老孙说。