未按时接通天然气百户业主要求赔偿

【摘要】 某小区百余户业主与某开发公司分别签订了《北京市商品房预售合同》。本案中，综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付燃气逾期达到交用标准违约金数额。

案情回放某小区百余户业主与某开发公司分别签订了《北京市商品房预售合同》。合同第13条约定，燃气应于2014年6月30日达到交用标准，但延迟至当年7月29日才完成验收交付。小区业主将开发公司诉至法院，要求其支付燃气未按约定时间达到交用标准的违约金及其他经济损失。开发公司辩称，业主购买的房屋是毛坯房，收房后必须进行装修，此时燃气开通，如有业主私自改造燃气管道势必造成极大危害。由于一部分业主的燃气拆改行为以及燃气的特殊性，才导致燃气公司开通燃气的时间根据安全需要及实际情况作出调整。此外，毛坯房在装修期间本身无法居住，业主要求赔偿因迟延开通燃气所造成的房租损失在事实和法律上都没有依据。如果法院认定开发公司存在违约行为，考虑到业主没有遭受任何损失，开发公司违约时间较短以及违约是出于对业主自身安全考虑等因素，请求法院对约定过高的违约金进行大幅度调低。以案释法本案的焦点有三个：第一，开发公司是否存在逾期达到燃气交用标准的违约情形；第二，开发公司是否应该赔偿原告的经济损失；第三，违约金是否应该得到调整。根据合同法第60条的规定，原被告在自愿基础上签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。商品房预售合同约定，原告购买房屋的燃气应在2014年6月30日达到交用标准。依据查明的事实，燃气未能在约定的时间达到交用标准，被告的行为构成违约，应当向原告承担违约责任。但是原告在要求被告给付燃气逾期达到交用标准违约金的基础上，再要求被告给付因未开通燃气造成的损失，该项诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。被告主张商品房预售合同对违约金标准的约定过高，请求法院予以降低。根据合同法第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付燃气逾期达到交用标准违约金数额。（作者单位：北京市房山区法院）