学者：高房价拐点只等一件大事 会很快发生

楼市追踪

人民币实现可自由兑换之际，就是房价暴跌之时；反过来，由于高房价绑架了中国经济，同样会成为人民币国际化进程中的最大障碍。

房价近日如此疯长，很多读者疑问，高房价的拐点究竟何时到来？

在回答这个问题前，需要科普点金融常识。简言之，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌之时。反过来，由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。

人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。

任志强称，拉动中国经济增长只能靠房地产，目前看来的确是这样。央行公布的数据显示，七月份银行新增贷款的全部，八月份的大部分都是房地产按揭贷款，企业停止投资，还贷款或者把钱存入银行，造成M1（主要是企业活期存款）增幅爆表。

但房价真的会一直涨下去吗？答案是：不会。中国房地产与世界绝大多数国家不一样，地价是政府供应，出卖土地使用权获取土地出让金，各地政府当然希望房价越高越好，这样土地出让金就会获得的更多，而已有住房者和开发商也希望房价上涨。

并且中国货币存量世界第一，房地产吸纳了绝大部分货币之水，新增贷款也都流向这里。由于中国货币基本是封闭运行，人民银行发行的货币都被圈起来流通，中国目前的广义货币M2是美国和日本的加合总量。

无论从购买力平价还是其他指标看，人民币明显被高估，出国购物成了日常。一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，与国际货币合流，被高估的人民币将会贬值。而作为人民币最大载体，房地产贬值是一定的。

“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。

比如，中国香港就选择了港币可自由流通和固定汇率紧盯美元两项，那么，香港势必要放弃货币政策的独立性。所以，长年来，美联储不论加息降息，香港都必定立马跟进。因为当美国加息后，美元本币会升值，港元为了能与美元同等升值必然要加同样的利率。这样才能保证港元可自由兑换和与美国汇率挂钩。世界上大多数国家选择的是货币政策独立性和本币的可自由流通，放弃固定汇率。

中国目前状态是货币政策独立性，盯着包括美元在内的一揽子货币，资本项下未开放。对于中国这样面积大，情况复杂的国家，是不可能选择放弃货币政策独立性的。因此只能放弃固定汇率，让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。

这样，人民币资产与国际货币资产就有了可比性，而房子也可比。上世纪八十年代，日元兑美元大幅贬值、房价腰斩、股市暴跌引发了特有的日本病，发作十年，而之前日本说东京的房价只涨不跌。

据报道，人民币将在10月1日正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子，成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币，这对中国的金融改革和人民币汇率走势是影响重大的事情。

人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了，可是人民币竟然不能自由兑换，这从哪个角度上都说不过去。那么，央行为何迟迟不敢宣布资本项下完全开放呢？因为担心由此导致房价暴跌，然而这样一直拖下去，房价还会暴跌。

2009年3月国务院常务会议决定，到2020年将上海建成国际金融中心。上海要建成国际金融中心，最大的问题是人民币国际化。最迟，到2020年未来三年多的时间，人民币必将国际化。而房价拐点在人民币国际化之前、之后、还是同时发生，已经不再重要了。

□贺江兵（《金融的真相》作者）