贾康：“土地私有才适合征房地产税”说法并不成立

今年春节以来，已有20余城出台调控政策，楼市又迎来了新一轮升级调控。与此同时，银行收紧房贷。同时，私募资管新规问世，避免资金违规流入房地产调控领域。高层表态今年房地产的主要任务是“稳房价”和“去库存”。那么，中国楼市何去何从，风险程度如何，拐点在哪儿？在2017博鳌亚洲论坛上，凤凰财经专访华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康对当前楼市相关热点话题进行解读。

记者：近期，楼市又成了一个热词和敏感词。政府工作报告修订中，增加了“遏制热点城市房价过快上涨”。您在演讲中说道解决房地产问题，还是要解决基础性制度问题。具体是什么制度？

贾康：至少是在全面依法治国曲线之下涉及四个制度建设的问题。一是土地制度；二是住房制度，即我强调的住房制度双轨统筹；三是投融资制度，住房建设过程中涉及投融资问题；四不动产税或者说房地产税等税制概念下的制度建设。至少这四个方面要放在一起，形成一个配套改革方案。

记者：这四个配套方案和中央经济工作会议提出的五大手段概念一致吗？

贾康：至少在基础性制度方面要考虑这四个方面，而解决楼市问题可能不限于这四个方面措施，但首先要抓重点一定要抓这四个方面。

记者：现在市场是对您说的“税制”概念很感兴趣，尤其是房地产税。您认为，征收房地产税或者不动产税能起到抑制房价的作用吗？

贾康：房地产税或不动产税是影响房价的多种因素中的必然存在的一种因素，不是说这个因素能决定房价，但是要使房价在我们所说的长效机制健康运行状态之下，这个相关因素怎么样形成制度性的合理的支撑，无可回避。必须把各种各样的参数、相关单位放在一起后，强调缺什么补什么，最终形成配套方案。现在显然缺少住房保有环节的税制制度建设的一个因素。这个因素，从无到有建设起来，当然是要经受历史性考验，但是可能我们别无选择。

记者：应该说征收房地产税在很多发达国家是一种共识，但我们多数人会有疑问，这些国家的土地是私有，而我们的土地是国有或者集体所有，而土地出让金就相当于替代了房地产税功能的作用。您怎么看？

贾康：集体所有涉及农村的宅基地，理论上是集体所有，但使用权是永久使用，不在考虑范围之内。此外，中国城镇建成区法律上清晰地定位是最终产权是国有。现在对征收房地产税存在一大误解，国外可以开征保有环节或者持有环节的房地产税是因为其土地是私有的，房子是我的，土地也是我的，政府收税合情合理。但中国房子是我的，土地却是国家的，为什么还要征房地产税？这个说法打动很多人，但是它在认识上不成立的，因为真实情况是国外的土地不光是私有的，也有共有，公有的也分国家所有还是公共团体所有或者是中央级政府所有还是地方政府所有的，这部分属于公有。

无论公有还是私有的最终产权对应地皮上的住房，一律要接受税收调节的。比如英国，就有私有和仅有土地使用权的两种形式，但不论哪一种类型，在这个地皮上的房子都会征收类似房地产税的“市政税”，是地方通过预算程序带有市政管理意味的一个税收的调节。

从实践上来说，“共有和私有征不征收房地产税”这个问题是不成立的。国外的土地不都是私有的，也有公有的，只要在地皮上覆盖上去的房子都要收税的。比如中国香港，回归祖国之前已经形成了它的税制，香港的土地都是公有的，没有私有的，但房地产税制很早就征了。

记者：但香港的房价也非常高，也不能说有税就可能对抑制房价起到效用？

贾康：对，所以这又是认识上需要澄清的地方。反过来想，在美国、日本、欧洲国家和香港，如果没有持有环节的税收，它的房价会更高还是更低？经济学分析，如果没有这个税收，它的房价一定比现在还要更高。

记者：您个人对房地产税控制房价抱多大的希望？

贾康：不能叫不抱多大希望，这是我们必选项，它不是万能的，但是该选不选这是万万不能的，现在中国到了改革配套的阶段，一定要注意配套。

记者：但是我们也有一些疑问，房地产相关流通过程当中的税已经特别多了，再征收一个房地产税，那这个税具体又作为什么用，不会增加百姓负担吗？

贾康：现在流通环节，流转环节、交易环节的税以及持有环节的税，总的来说要整合优化、形成总体协调征收体系。在现实生活中间，大家关心房价，虽然认识上落入了一个对应的误区。我强调住房制度首先是托底的有效供给，不靠商品房交易解决，靠政府牵头给出公租房和共有产权房，形成具体的交易。

总的来说，要靠住房保障制度解决住有所居的问题。而房价的问题，完全是另外一个轨道商品房交易的事情。租金价格或者政府管控下的共有产权房，可以以相对低的价格就拿到手兑价。这和现在所说的交易中心房价不是一个概念。如果把托底托好了，根据重庆经验能够考这个方法解决35%到40%住房困境问题，三分之一以上的人要靠这个托底保障供给。如果把这部分人稳住了，剩下的是有支付能力的人，比如中产阶级、顶级的富豪等可以按照自己的意愿在竞争中间去挑选。房价高一点低一点也就没什么杀伤力了。托好底以后，采取双轨统筹和双轨运行的方式。

记者：除了房地产税，近期公布的2017年立法工作中，个税也没有纳入，您怎么看？

贾康：从改革研究者的角度来说很遗憾，个税已经说了这么多年，十多年前，中央文件里有非常明确材料表示个税改革发展方向是综合与分类相结合的模式。新一轮个人所得税修法是要考虑怎样贯彻中央的精神。现在不予考虑，只能说等待以后。

记者：为什么会进展如此慢？

贾康：难肯定是很难。中国改革到了深水区，任何一件事都很难。鲁迅先生当年说了，在中国，你要搬动一张桌子都是难事，但是难并不意味着就认这个命。好吃的吃完了，剩下的都是骨头，关键是怎么把这个硬骨头啃下来。

记者：今年政府工作报告提出财政赤字率目标为3%，此前有许多呼声建议提高财政赤字率。在收入从紧的背景下，您怎么看今年这个赤字率？目前我们的赤字率水平到底多少？

贾康：赤字率具体口径的分析还得掌握更多数据。我更愿意强调，在官方基本政策取向上，去年实际赤字率3%，今年保持3%的赤字率是积极又稳妥的。所谓积极表现了赤字率仍然在3%这个整数关口，达到了欧盟成员国签《马约》提出的不能超过3%控制线的临界点。同时在种种猜测之下，今年并没有往上提高赤字率，这就表现了谨慎。2016年经济数据中有很多亮点，特别是PPI经过54个负增长之后回正，经济预期有所好转。同时，货币政策已经改变了它的表述，从相对宽松货币制度改为稳健和中性。此外，财税政策继续积极，但似乎没有必要再加码。所以，这个目标既积极又谨慎，是一种权衡的结果。

记者：那您认为这个赤字率合理吗？

贾康：合理不合理见仁见智，我只是评价官方定这个目标所体现的既积极又谨慎的态度。

记者：那您认为当前财政赤字率有过高的风险吗？

贾康：从现在看，完全不用担心这个事情。因为《马约》提出的3%，包括德国、法国，欧盟成员里的带头大哥自己实践中基本上都超过了这个线。中国在现在这种情况下，3%的赤字率是在主要经济体里相当低的。另外，和3%赤字率一并考虑的是负债率的指标，中国明显是在（欧盟线负债率不超过60%）安全线以下，一般认为40%左右。

记者：那目前地方债务风险如何？

贾康：地方债务问题是局部的风险，它不是整个系统性的风险，地方债务在制度建设中已经有了预算。通过修订给它一个很清晰的阳光化的控制和监管框架，开了前门，但是给了各种各样的约束，整个一套的预算流程里边体现这个约束，阳光化、规范化，这是前所未有的。

记者：近期公布的有一个数据，辽宁的债务已经达到了197%，您认为如何解决其债务问题？

贾康：这是区域的一个表现，所以要高度关注如何消化区域债务率明显偏高的情况。

记者：如何消化？

贾康：有办法消化，比如近几年的地方债置换。它在资产负债表的表现完全不一样，它把原来地方政府持有的债务转到原来那个债权方，现在置换出来的中期债券安全资产，从财务表现上可以预期未来的回报是降低了的，但是在安全性评级却是上升的。银行的金融机构它可接受。这样，地方政府的风险就通过置换中间得到了化解。

记者：近期，从财税体制重要性来看，中央和地方财政事权和支出责任划分是非常关键的，难度也很大。您觉得今年会有什么具体进展吗？具体哪些事权

贾康：我今年两会上提交了一个提案就是实际工作推进一定要编制出中央和省市县三级的事权一览表，这才能对接到跟支出责任，即预算收支科目相对应的一种可操作状态。

记者：具体，您建议哪些事权应该中央管，哪些应该地方负责？

贾康：哪些归中央，哪些归省级，哪些归市县。哪些是共享，共同承担，怎么共同承担？都要尽可能的把它细化，表现在一览表明细单里，有些东西一开始的时候可能相对粗一点，因为还有一个认识上提升的过程和经验积累的过程，但一定要编制这样的一览表、明细单，否则树立了这么多年的原则，始终是浮在表面。

记者：有没有一个大概界定？

贾康：有，我们会参加这方面的课题研究，列出了很长的一个清单作为参考的，我们已经提交侧重了。比如国防、外交应该是重要的，军民联防怎么处理？预备役怎么处理？它可能还涉及到地方一些必须的配合，在一览表明细单里边要说清楚。外交还有民间外交，还有地方这方面的策应，那怎么样处理？也要说清楚，这是中央的事权，但是它不排除有中央地方协调配合。

记者：现在有一个案例，全国养老金统筹的问题，目前进展很慢，具体有什么方法可以加速推进？

贾康：总体来说，发展方向是要把基本养老的缴费提高到全社会统筹，那么30多个蓄水池变成一个蓄水池，它的调节功能肯定要上升。五险一金降低，首先从基本养老开始，在调剂控制上升，可能这个缴费率可以往下调。

记者：但问题是目前推动的话，就有点困难，各个省份意见似乎不一致。

贾康：对，调入省高兴，调出省不高兴。但这完全是的一个狭窄的眼界，其实是调节功能是普惠整个统一市场各个区域的，这个道理完全可以说清。其实更深刻的一个问题就是要触动原来的权利的奶酪分割方案。因为原来靠这个缴费已经形成了几十万的值勤队伍，这个既得利益不可小看。

记者：那如何解决？

贾康：攻坚克难。