新大正闯IPO:业务单一、诉讼缠身、募投疑圈钱
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新大正闯IPO:业务单一、诉讼缠身、募投疑圈钱

2019年09月23日 14:17:10
来源:凤凰网财经

【专题:新大正闯IPO:业务单一、诉讼缠身、募投疑圈钱

9月26日,重庆新大正物业集团IPO将迎来首发审核。根据招股书,此次新大正发行拟公开募集不超过1791.0667万股,拟募资近5亿元用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源及企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车改造及投资建设、偿还银行贷款等项目。不过新大正业务模式单一,区域集中,撤场率逐年攀升,多处预算数据存蹊跷,多诉讼缠身,部分募投项目被指“凑数圈钱”。

1、业务模式单一区域集中 撤场率逐年攀升

1998年12月10日,重庆大正物业管理有限公司(以下简称“大正有限”)正式成立,目前旗下拥有28家分公司,10家控股子公司,5家参股公司。然而,在新大正的15家子公司和参股公司中,有13家位于重庆,其区域集中性“可见一斑”。

2016年8月25日,大正有限由有限责任公司整体变更设立为股份有限公司,并正式更名为重庆新大正物业集团股份有限公司。2018年,新大正主营业务收入按区域分类,主要来自于重庆、贵州、四川、陕西、广西等14个地区,其中渝黔川三地收入比重占了总收入的95.18%,而重庆就占了82.52%。

按业务类型,新大正物业服务分为物业管理服务和物业增值服务,2016-2018年,增值服务收入占总体物业服务收入的比重分别为9.51%、8.75%、8.06%,呈下滑趋势。值得注意的是,新大正的项目新签率在逐年下降,撤场率却逐年攀升。

2、预算数据存“蹊跷” 募投项目疑“圈钱”

或许因为业绩增长的压力和日益激烈的市场竞争,新大正争分夺秒地冲击资本市场,欲获取发展资金。然而,其拟募集资金计划中,部分预算数据有“蹊跷”,募投项目或存在诸多问题。

但细看招股书,新大正的企业信息化建设项目所需的服务器租赁价格未免过高?而且停车场改造及投资建设项目或也存在预算数据不合理之处。除此之外,立体机械式停车场或“叫好不叫座”。

同样存在疑点的,还有拟投资额最高的市政环卫业务拓展项目,似乎有“凑数”之嫌。据招股书披露,市政环卫业务拓展项目拟投约1.24亿元,包括小型项目7个、中型项目4个、大型项目1个,新大正多次使用了“拓展”、“开拓”、“力争拓展”等表述。而目前新大正在服务的市政环卫项目仅两个,两个项目规模合计200余万元。

在业务上,新大正主要采取直销的销售模式,凭借招投标来获取客户,能否成功中标签约具有不确定性,这是影响其未来可持续盈利能力的因素之一

3、全国化扩张遇“水土不服” 3年遭遇24次行政处罚

全国化扩张可能会遭遇“水土不服”的新正大,A股IPO进程也可能不会一帆风顺。

新大正披露的招股书显示,2015-2017年,公司及子公司共遭遇了24次行政处罚,其中9起来自税务部门,15次因消防违规。此外,截至招股书签署日,新大正以及其子公司涉及的重大诉讼有9起,其中作为被告、尚未审结的诉讼案件共计5起,4起为劳动争议纠纷,一起涉及财产损害赔偿纠纷。

近年来,证监会对上市公司涉及的劳动纠纷审核趋严,如果新大正物业不能快速处理完这些诉讼案件,势必会对上市进程造成不利的影响。

4、未缴社保员工达数千人 诉讼纠纷不断

新大正似乎在违法边缘“试探”,其中社保问题不容小觑。

2015-2018年,新大正的社保缴纳比率分别为52.61%、53.48%、65.2%、74.68%,未缴人数分别为3,815人、4,270人,3,368人和2,661人。

公积金则从2017年才开始为部分员工缴纳,2017-2018年未缴人数分别为6,249人、6,099人。

新大正称,部分员工因个人原因自愿放弃缴纳社会保险和住房公积金。

此外,令人不解的是,新大正牵扯到相关诉讼案件多达数百起。检索法院裁判数据显示,大正物业牵扯到的官司的文件共573个结果。

频繁地陷入官司纠纷,对于企业来说如同头悬“利剑”。

5、运营效率低下,人效低于同行

与对手物业管理企业相比,新大正运营效率普遍低于行业平均值。一方面,从每平米业务获得的收入来看,报告期内,新大正每平方米在管项目获得收入增速逐年下滑,与同行走势截然相反。

2016-2018年,新正大在管项目分别为234个、284个、308个,对应的计费面积为4467.98万平方米、5249.73万平方米、5367.25万平方米。以此测算,每平方米业务获得的收入为19.09万元、18.48万元、17.04万元,逐年下滑。

从招股书中募投项目的具体表述来看,新大正的发展重心依然集中在硬件服务建设,这与当前物业管理公司向多元化、毛利率较高的增值服务方向拓展,似乎背道而驰。

新大正物业在其业务发展目标中,已经明确地写到,会加快全国布局,快速扩大管理规模。既然要走向全国,必定面临和绿城服务等物业公司的竞争,人均管理面积差距如此之大,恐怕竞争未开始就已经败下阵来。

以上这些问题不解决,或者不能给出让证监会发审委满意的解释,新大正物业恐怕很难IPO过会。