恒隆地产 (00101.HK)

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00101 恒隆地产有限公司-业务回顾

业务回顾

财政年度开始时，本集团在香港约有二千八百个可供发售之落成住宅单位。吾等售出八百个单位，取得收入逾港币六十三亿元。边际利润甚为可观，极有可能是香港所有同类产品中之最佳者，所得价格远高於前期之售价。此等成绩乃因吾等把握二零零七年最後一季市道急升之时机，其後尤其过去数月价格已经下跌。正因本集团再次看准市场，故能取得惬意成果。
本集团之租赁物业组合亦表现出色。租金收入较去年上升百分之二十五；香港方面上升百分之十一，上海方面飙升百分之五十四。恒隆广场第二幢办公大楼之全年度租金为上海租金收入作出贡献，但即使其付之阙如，上海方面之办公室租金仍然增加百分之十九、商场租金增加百分之三十八。来自上海之总租金收入定将超过香港，此乃时间问题而已。
然而，本公司之长远前景，取决於吾等能否在中国内地经济蓬勃之城市，购入黄金地点之大幅土地。此进程始於二零零三年，到二零零五年年初时，本集团完成首项在上海以外位於天津之购置。本集团就一个项目之定义为一项介乎港币二十亿元至港币二十五亿元之投资，以此计算，本集团已在天津、渖阳、济南和无锡取得九个项目，预计其投资总额将略逾港币二百亿元，即吾等计划中之十八个项目涉及之投资总额港币四百亿元之一半。本集团一直积极努力争取更多项目，但每个项目由物色土地至成功转让业权一般需时九个月至三年，因此难以预测何时有另一项购置公布。在许多情况下，例如市场过度炽热而吾等宁愿待市况降温才完成洽谈，则吾等可放慢进程，但要单方面加快进度，却是近乎不可能之事。磋商细节乃繁琐及花时间之工作。
这解释了本集团在二零零七年之土地购置与否之原因。吾等最後一次签署土地购置协议乃於该年二月在济南之时，该幅土地实际上乃前一年「购入」，但本集团必须等待原有居户清迁後才可正式完成转让。紧接其前者乃二零零六年十二月在无锡市之购置。
除此之外，从二零零七年年初至今，并无交易达至成果。纵使有，而假若当地政府因市场炽热而要求较以往商议为高之价格，则本集团亦定会刻意放慢进程。吾等知道市场正变得非理性，因此无需急於购买。价格升得愈急，只会跌得愈快。
历史再次证明本集团正确。踏入去年夏末，市场变得真正疯狂，个中原因吾等只能猜测。首先，过去一或两年内，中央政府明显试图冷却楼价。然而，土地和楼房价格持续上升，促使北京采取更强硬之措施，许多本地住宅发展商决定转攻商场物业。本人怀疑，彼等大部分人对该方面需要更多截然不同之技巧乃压根儿一无所知。
这还可能有第二个原因。无需太多想像力也可猜到，香港和内地部分发展商可能认为，恒隆在香港享有最高市盈率，乃因本集团几乎专注於内地商场物业所致。
此外，各类商家均加入战团，误以为此乃一门容易之生意。彼等忘记事实上在大多数内地城市，失败之商场项目远较成功者为多。
整桩事在八月份达至沸腾。与恒隆广场位於同一条街及距其不远处之一幅土地，以恒隆广场十倍以上之楼面地价（即可建楼面之单位土地价格）售出。一个月後，另一幅位於成都之土地以本集团一年前购入渖阳一幅类似土地之约二十倍楼面地价拍卖售出。此等数字确实惊人。
虽然一些朋友祝贺本集团过去两年购得「便宜货」，但坦白说吾等并不高兴。幸好此等荒谬高价并无影响吾等正磋商之任何项目，这说明了跟吾等交手之市领导人成熟，彼等明白该等价格乃失常及不可持续。观乎彼等之理智与内地和香港发展商之疯狂对比，可谓相映成趣。此外，在短短数月内，商场土地之市况迅速转凉，摸顶购入之人士懊悔嗟叹。
随着二零零八年递至，市道由凉转冷，斯时本集团感到高兴。吾等不仅免於被昂贵之土地困身，并有望未来之购置行动会较为容易。竞争应会减少，幸运的话，吾等甚至可用廉价作出购置，然而吾等并不寄望於此；吾等与数个城市领导人正磋商之价格大多合理，故吾等乐意在这些价位购入有关土地。吾等期望此等磋商能更快达成协议，对此本人是乐观的。
倘此成事，吾等将有良好机会在未来十六个月左右完成计划中十八个项目余下之九项土地购置。毕竟，吾等似乎惯於默默部署一击即中，此乃吾等购置房地产所属意之唯一方法。一九九二至一九九三年度，吾等伺机购入多项香港投资物业，包括本集团现时总办事处座落之渣打银行大厦；一九九九至二零零零年度，在缺乏有实力之竞争对手下，本集团购入香港多幅住宅土地，其後发展为获利甚丰之君临天下、浪澄湾及碧海蓝天等项目；二零零五至二零零六年度，本集团早着先机，在内地多个发展蓬勃之城市购入多幅地点最佳之商业土地。在上述所有情况中，本集团支付之价格均远低於竞争对手之购入价。如今市场再次转冷，甚少发展商有心情和财力进行购置，本集团则会入市并以合理价格搜购最合意之土地。
上述作风部分解释了为何本集团之股份乃过去数年表现最佳或其中之一的地产股。颇多分析员相信，本集团之真正资产净值远超大部分人所想。即使把一年前高涨之土地价格大幅折让，本集团就近数年购置所支付之价格仍必为该等土地现时市值之很小部分。本集团所有尚未完成因而尚未提供收入之项目，均按惯例在资产负债表内以成本列账。
至於本集团已落成及正提供收入之物业，部分投资者亦认为其价值被低估。此乃由於每年之专业估值方式所致：香港提供收入之优质物业所使用之资本化率约为百分之五，而上海两个项目估值所使用之资本化率约为百分之十。实情是，即使该等物业使用之资本化率为百分之二，本集团亦不会把其出售，皆因此等物业乃不可替代之资产，其提供收入之能力仍正强劲增长。因此，倘上海物业像香港物业般采用百分之五之资本化率，其项目价值将增加一倍，而此确实乃巨大数目！然而，本集团尊重外聘专业人士之估值。吾等可理解为何内地项目须采用百分之十之资本化率，虽则吾等明白有同样令人信服之理据支持采用远低之资本化率及远高之估值。