房产大亨刘銮雄的翻云覆雨术

刘銮雄从实业起家，在尝到资本市场的甜头之后，开始以“股坛狙击手”的面貌出现。他将资本玩得滴溜溜转的同时，杀入地产物业，并一举成为香港“铜锣湾铺王”

3月中旬评出来的全球富豪榜中，华人置业（0127.HK）的刘銮雄首度入榜，排名第451，成为2005年香港身家超过10亿美元的17名富豪中的一位。

刘銮雄1951年生于中国香港，祖籍广东潮州，与李嘉诚是同乡。1978年，刘銮雄与妻子创办爱美高(Evergo)公司，以生产吊扇为主，一度在美国市场热销，由此赚得第一个1亿元(港元，下同）。他从实业起步，很快进入资本市场，之后购并华人置业，以此为壳，进入股市。

1987年，刘銮雄以“爱美高中国控股公司”为平台，进入内地房地产市场，其在地产和股市上的10年风光由此开始。

大风大浪中的搏杀，一定会起起落落。

华人置业在1996年底楼市高峰期以36亿元超高价将中环办公楼物业娱乐行出售给上市公司希慎兴业，这大有斩获的一役最为后人津津乐道。后来，希慎兴业在2005年9月以27亿元转售该物业，亏了9亿元。

华人置业的结构很有意思，董事会主席是弟弟刘銮鸿，哥哥刘銮雄只是执行董事，但一度持有公司64.20%的股权，是公司实际控制人。兄弟两个同进出，做事合拍，也都是亿万富豪。外界把刘銮鸿称为“细刘”，刘銮雄为“大刘”。他们在娱乐场的名声同样大，因为，他们都喜欢明星和美女，动辄出手数千万赠送物业作礼物。

赚了几十亿元的刘氏兄弟，很快向资本市场大举进军，他们先后拥有了华人置业（0127.HK）、爱美高中国(0631.HK)、广生行（0189.HK）、至祥置业（0112.HK），之后又收购金匡企业（0286.HK），是资本市场的隐形大户。

而在1997年香港金融风暴引发的大跌之后，损失惨重的证券投资迫使刘氏兄弟1997年做出22亿元的巨额拨备。

这算是大起之后的大落，“当时我们的损失很多在股票投资方面，因之前过分投资，令应变能力减弱……当时卖娱乐行大赚，但投资也增加，而这些投资齐挫，被逼出售部分投资。若当时的投资一直持有至现在，已可赚大钱。”刘銮雄对路透社记者曾经袒露心扉。

我们来看看他们如何从低谷中走出来。

2000年5月，华人置业与至祥置业达成重组协议，华人置业注入多个发展及投资物业，外加6000万现金，以换取后者19.88亿元新股，占扩大已发行股本66.9％。这批优质物业包括中环皇后大道中、港岛禧利街的商业发展物业，还有香港仔的80个车位。

2001年11月，趁股价低迷时，华人置业私有化旗下上市公司——爱美高中国。

2002年1月，华人置业重组持有60％权益、从事内地房地产开发项目的合营公司ASIANWIN。刘銮雄很会玩，先让华人置业收购ASIANWIN在海口、天津的地产项目，再把ASIANWIN卖给了其他股东，结果不仅拿到物业，还获利2530万元。

2003年2月，华人置业和至祥置业进行物业互换。华人置业以现金1.039亿元，收购至祥禧利街物业发展项目的全部权益，并且以6.372亿元的代价出售内地及香港13个物业给至祥置业，其中1.039亿元与收购禧利街物业互相抵销，而余额5.333亿元转为至祥置业发行的118.504亿股新股，每股作价0.045港元。

这一组眼花缭乱的股权和物业换购计划，让华人置业对至祥置业的控制增加到94.5％。华人置业控制的物业也多了不少，但这一收购几乎没有花费现金。这才是高手之举。

2003年7月，华人置业以1800万元收购金匡企业有限公司57.7％权益，把这家企业也纳入麾下。

2003年10月，刘氏兄弟大派红包，把股权交易获得的至祥置业约28％的新股派发给现有股东，而他们兄弟二人则放弃获派新股权利。

从香港金融风暴走出来后，已经缓过气来的华人置业开始更频繁的投资行动。

2004年8月，华人置业以总代价1.53亿元出售旗下多项香港物业，包括四幢独立洋房、高层单位等10多个物业。又以8200万元出售旗下投资控股公司的全部股本。

之后，2004年11月，趁股市低迷，华人置业及其股东以每股1.25元把广生行私有化。

这一系列行动，带给华人置业闪亮的成绩单。2004年度，华人置业营业额及股东应占溢利(纯利)分别上升1.1倍及40.8％，达到52.57亿元及16.25亿元。

同时，华人置业来自租金的收入达6.95亿元，增加了４％。零售物业组合整体出租率为95％，而写字楼物业组合整体出租率达92％。原因很简单，刘銮雄旗下的物业都是香港寸土寸金的黄金地段的优质物业。他投资的个性可见一斑。

且看看他们的物业名单，保证吓你一跳：华人置业全资拥有皇室大厦、湾仔夏悫大厦、美国万通大厦、新港中心、铜锣湾地带、怡东商场、湾仔电脑城；拥有CHIC之堡75%的股权，太原街、湾仔道81.69%的股权，肇辉台50%的股权。这些都是挤满了商家的优质商场和楼宇，个别还是区域地标建筑。

上述物业，业界保守估值超过100亿元。其中尖沙嘴新港中心最贵，估值约30亿元，商场内铺平均每平方尺月租在100至150元之间，临街旺铺月租每平方尺高达500至700元（换算每平米月租大约6000元）。铜锣湾地带约值20亿元，怡东商场及东角駅则约18亿元，而湾仔电脑城估值约17亿元。

尽管2005年上半年度，华人置业营业额大幅下跌88％，只有4.3亿元，但股东应占溢利(纯利)却上升2.4倍至19.62亿元，让市场大跌眼镜，也成为地产行业的一个异类。

香港有的是地产赢家，但刘氏兄弟的取胜方法很特别，秘诀就在于华人置业2005年上半年旗下物业租金收入达到3.48亿元，比2004年同期增加0.7％。虽然市道不明朗，但华人置业物业整体出租率为95％，这是让所有人羡慕的成绩单。

对此，刘氏兄弟没有说什么，依旧低调，只是暗示尽管香港地产市场会走低，但公司的前景和低迷的大势无关。刘銮雄对香港记者说：“我们以物业租金收入为主，土地储备不多，若每年建楼、售楼获得5至7亿元收益，业绩表现已很可观，未来两年华人置业每月收到的租金如果能像预期那样，增加3000万元，则可大大改善公司收益，对卖楼的依赖也会越来越少。”

他希望通过增加租金收入，达到每年10亿元租金收入的目标。

看到这里，读者大概知道这家上市公司的特点，也了解一些刘銮雄的财技爱好，他好像是个喜欢另辟蹊径的投资客，自己有一套玩法，也喜欢有个性的行动。