因此，对通知中“第二套住房”的界定，据分析，可能存在四种不同的情况：

1、以个人为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇。

2、以个人为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

3、以家庭为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇。

4、以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

目前已出台房贷细则的各商业银行，都以上述前三种情况作为“第二套住房”的界定。有分析人士解释说：“各商业银行的做法，给一般家庭的购房者都留有余地；住房贷款业务作为银行最优良的资产，即便目前存在一定的隐患，各银行也不可能轻易加以限制。”

有无“疗效”仍然未知

在今年8月召开的全国城市住房工作会议上，国务院相关领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。通知在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。

中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，通知重在体现政府的态度和指引作用：对不同的借款人，实行不同的政策；对投资性的二次置业，要有所限制，扶持老百姓能买得起自住房。“但对投资的人到底有多大的约束力，目前还是未知数，因为有很大一部分投资者根本不需要通过银行借款买房。”

中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授郭田勇认为，通知主要是打击投资性、投机性购房的行为。“目前，投资性购房人群的比例相当大，在没有更好的办法区分其与自住性购房者的情况下，采取对‘第二套住房’提高首付和利率的办法，尽可能地剔除投资性购房，缓解房地产市场的供求缺口。”

在“第二套住房”主体界定方面，郭田勇倾向于以家庭为单位来核定，使得打击力度更大一些，成效更明显一些。“但目前央行的征信系统未必能反映出家庭情况，如果以家庭为单位，操作的成本就会比较高。”

在目前对“第二套住房”界定比较“混乱”的情况下，已有消息人士透露：“由于各银行标准不一，监管部门可能会在近期再出台一道‘细则’，标准可能趋严。”

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