海外房地产基金瞄准高档物业

房地产基金是一种从事收购、发展、拥有、运作并产生收入的物业基金。目前，房地产投资基金在境内的运作基本采用三种模式，即：直接购买房产；进行项目合作；直接参股房地产公司，介入公司运作。他们有的前期就开始介入项目开发，有的购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，也有的通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利等。

其中采用项目合作方式的，一般先有项目，外商就看中的房地产项目与中资企业合资开发，外商的投资资金可以通过直接投资和股东借款来实现。

而采用直接购买房产模式的，目前购买目标以中高档写字楼和住宅为主，其主要看好上海甲级写字楼市场透明度高、未来两年供需关系稳健并且能提供稳定的收益。高力国际２００５年最新一季的房地产投资市场研究报告指出，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。目前上海顶级写字楼一般都是由大型外资开发商独资或合作建设。对于外资机构来说，收购开发背景雄厚的写字楼有利于物业本身风险的降低。目前上海高档写字楼市场还处于起步阶段，有很大发展潜力。

不过，海外房地产基金虽然对投资中国市场充满信心，但出手却一直十分谨慎。作为投资基金，钱不难找，而是项目难找。同时，目前内地房地产市场对外资基金的运作有很多限制，外资地产基金在内地市场的发展仍处于试探阶段——尚无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。而且外资房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目。而国际通行的做法是，基金可在其他国家任意存放，这意味着基金在没有项目的情况下也可自由流动。