外资炒家推高房价

３月１０日，国家外汇管理局局长郭树清在全国政协十届三次会议上表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题。不加区分地引进外资可能“后患无穷”，比如投机资本在当地炒房地产，把价格抬得很高，这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。

基于人民币升值预期，正有大笔海外热钱流入国内，投资和购买房地产是其最主要的选择之一。就在海外资金纷纷加注中国房地产业投资的同时，一些海外炒房者也开始频频现身。

中国人民银行上海分行的一份调研报告证实：外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等，而在这个完整的链条中，外资的跨境资本流动和汇兑管制几乎不存在。

外资，正成为左右上海房地产市场的重要力量。

一位房产中介告诉记者，这些海外资金通常以小组的形式出现，他们在海外吸纳一部分资金后进入国内炒房，主要以日本、马来西亚、新加坡及我国香港、台湾地区资金为主，也有部分美籍华人资金。

同样是人行上海分行的统计，境外汇入的购房款目前增长迅速，购房款的本外币融资中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比从２００３年的９．６％，到２００４年前５个月骤升为１６．８％。而这部分增长中，主要用于投资。该统计表明，境外资金直接流入房地产的占比从２００１年到２００３年不断提升，分别为：１６．１％、２３．５％、２５．４％，而在２００４年前５个月，相同口径的统计达到３２．６％。

外资的进入正成为推动上海房地产价格上涨的强劲力量。大量外资投向上海的高价楼盘。业内人士分析，在外资眼中，上海高价房产是国内以人民币计价的最好的国际性投资品种。上海是一个国际大都市，高品质房产未来必定能吸引全球范围的有钱人，同时这又是以人民币计价的资产，从房产本身和人民币资产两个角度考察，它们都有升值潜力。

上海社科院的一项市场研究表明，外资投资的主力楼盘大都在２００万－５００万元一套的高档楼盘，这部分楼盘一般位于市中心。而２００４年，上海的中心城区，如卢湾、黄浦等，房价的涨幅均在５０％以上。

一位房产中介对记者说，两年前，银行对外资的买房政策比现在优惠得多。因此他们通常可以从银行贷出美元，然后结汇成人民币买房，或者直接用美元买房。那时候美元贷款利率远低于人民币贷款利率，所以当时直接用美元投资房产的成本比国内投资者要低很多。

由于两年前国内银行贷款风险防范意识尚未树立，国内征信制度建设进展缓慢，各家银行甚至不联网，这都给外资投资者一人按揭多套房产带来方便。而随着这种“自买自卖”的炒作，房产也被不知不觉地攀上天价。

上海银监局的统计表明，２００４年上海中资金融机构外汇贷款明显少增。但同期，外资金融机构外汇贷款却获得历年新高。２００４年年末，外资金融机构外汇贷款余额１２５亿美元，比年初增加４４．７亿美元，同比多增２８．９亿美元，其中下半年新增１５亿美元，占全年外汇贷款增量的３３．６％。

一项针对上海市民的专项调查显示，对于境外资金投资上海房地产市场，多数受访市民持谨慎欢迎态度。７１．５％的受访者认为，这可能会为房产市场增加更多的泡沫投机成分。调查显示，外资的投机标签为市民接受外资进军上海房地产市场设置了心理障碍，２７．９％的受访市民认为，一旦外资因某种原因如美元加息，对人民币升值失望或套利成功而撤资回流，可能会引发上海房产市场的拐点到来，１７．１％的人甚至认为“肯定会”。

一位在上海专门从事房地产法律服务的律师对记者说，他们越来越多地在为来自国外的投资者做代理，而作为上海本地人，在强势的外资面前，不能不担心自己面对高房价的竞争力。

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