马光远：淮安经适房共有产权模式不具推广价值

2009年06月22日 09:57
来源：新京报作者：马光远

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对保障性住房，地方政府应主要加大以廉租房为主体，以经济适用房和公共租赁住房为补充的住房保障体系，从而实现低收入阶层和“夹心层”的居住权。搞“共有产权”等探索，不仅意义不大，反而有托市和与民争利的嫌疑。

近日，在全国“住房保障及市场调控高峰论坛”上，与会者介绍了一种保障房建设的新模式：购房家庭与政府资助形成的共有产权房。据了解，为解决低收入家庭购房困难，2007年8月，淮安市首创了这种经济适用房模式。

淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物，其政策设计的基本要义是：政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。

也就是说，这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房，房价等同市场价。但与一般商品房不同的是，因为有政府的出资，在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力，而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内，可以原有的价格回购。从实际效果看，共有产权房自2007年进行试点以来，解决了千余户家庭的住房困难。但是，这种模式不仅制度推广的价值不大，反而在产权的合法性、与民争利等方面瑕疵不少。

首先，这种模式试点于2007年，当时并没有廉租房等保障性住房的供应，这种变种的“经济适用房”模式试具有一定的吸引力。但从去年年底开始，国家确立了为低收入家庭供应廉租房的政策，并且形成了以廉租房为主体，以经济适用房和公共租赁房为补充的保障性住房体系。而低收入家庭的住房问题，通过廉租房的形式予以解决，事实证明更为合理。

其次，目前“共有产权”有两种模式，一是政府的产权占30%，一是政府的产权占70%。在这两种模式里，不知道政府真正拿出的“真金白银”的比例是多少。如果真正以土地出让金出资，把对经济适用房的政策“换算”成“股份”，恐怕违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策，本来是经济适用房的购买对象该享受的。

第三，经济适用房的购买对象，应该是收入符合一定条件的人，政府显然不在其列。按照淮安的“共有产权”模式，这在客观上造成了政府“挤压”居民福利的事实。在政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本该享受的政策缩水，低收入家庭等于没有享受到住房保障，惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱，而付出的代价就是一个被当地政府认可的“小产权房”

淮安市当初之所以推行这种“共有产权”的模式，主要原因是经济适用房的建设资金筹集困难。从试点以来，虽然它解决了千余户家庭的住房问题，但并不能从根本上解决大量低收入家庭的住房问题。而且，对购买这种共有产权房的对象标准，淮安市定的很低，覆盖面很小，因为政府资金有限，不能为更多住房困难的居民买房“垫资”

对保障性住房，今年温家宝总理在政府工作报告中说的明白，地方政府应主要加大以廉租房为主体，以经济适用房和公共租赁住房为补充的住房保障体系，从而实现低收入阶层和“夹心层”的居住权。搞“共有产权”等探索，不仅意义不大，反而有托市和与民争利的嫌疑。(作者:马光远)