民族证券投资策略年会实录（四）

2009年11月30日 17:33
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同时我们还推进这四只具有交易性机会的投资产品，其中把瑞福进取和长盛同庆分为一组，是具有杠杆性的基金，建信优势动力和大成优选这两只基金，会有一个提前封转开题材，建议大家关注一下。

主持人：最后要请出房地产行业分析师崔娟，她演讲的题目是“通胀渐进稳定价格与其，业绩释放促进估值提升”。

崔娟：展望2010年我们认为，在通胀进行渐进并且保持一个温和通胀的前期下，房地产价格将会相对坚挺，同时通过09年的火爆销售，我们认为未来两年房地产板块的业绩有一定的支撑。政策面方面，在目前外围需求的回升基础尚未稳固的情况下，房地产行业作为一个带动内需所涉及产业链最长的行业之一，我们认为政府对于房地产行业的政策发生根本性转向的可能性比较小，以上就是我对房地产行业的基本观点。

我的报告分为四个部分：

第一，从冰点走向沸点。今年年初以来房地产行业可以说经历了从冰点走向沸点的过程，这个过程里我们将回顾一下房地产行业的销售、投资，以及房地产上市公司业绩增长的情况。

第二，通胀渐行渐进。我们回顾98年到08年，通过对比发现房地产的增长和通货膨胀率呈现高度正相关的关系。接下来回顾07年以来股市和楼市经历了一波调整，房地产的投资需求越来越高。

商品房的销售额近年以来增长了近80%，这一高速增长将对未来房地产板块两年的增速提供稳定的保障。

第四，投资策略。

第一，从冰点走向沸点。首先关注房地产销售的情况。从08年下半年以来，我们国家可以说经历了五次降息，从去年年底以来国家出台了一系列的房地产优惠政策，在这些政策的刺激下全国商品房销售面积、销售额同比创新高，可以看到今年前10个月，商品房销售面积6.64亿平米，同比增长48.4%，商品房销售均价为4751元每平米，同比增长20.78%。

在销售面积和销售额高速增长的情况下，今年前十个月商品房销售额同比增长了79.24%，销售额的快速增长可以说为未来两年房地产板块的业绩释放提供了稳定的基础。

一线城市的房价，近年以来可以说有一个快速回升的过程，这四幅图分别是北京、上海、广州、深圳的月度成交图，我们可以看到，这四个一线城市今年年初以来商品房售价可以说连创新高，上海和深圳的商品房在8月份达到了有史以来的新高，深圳8月份的售价已经接近2万元每平米。

房地产开发投资的情况，随着商品房火爆的销售，从今年二季度开始，开发投资有一个快速增长的过程，前两个月全国房地产开发投资同比增长只有1%，截止10月份这个数字是18.9%，同比增长投资是非常快的。展望一下明年，我们认为明年下半年会有一个提高存款准备金率或者加息的过程，因此明年全国的房地产开发投资有可能会呈现前高后低逐步回落的过程，但是从整体的同比增速来讲，我们认为可能略高于今年，大概是25%这样的增速。

右边这幅图是今年前10个月房地产开发建设速度的情况，可以看到今年前10个月竣工面积同比增长20%多，有一个稳定的发展，新开工面积和施工面积有一个明显的回升，我们预计在开发投资的稳步带动下，房地产商开发建设的速度会逐步加快，新开工面积和施工面积会有一个稳定的回升。从明年的展望来看，我们认为明年下半年随着国家加息进程的加快，有可能面临再库存化的过程，开发建设速度也会有逐步的加快。

具体看一下土地开发投资和土地开发面积的情况，左边这幅图，今年前10个月土地开发投资同比增长6.5%，扭转了今年以来一直为负增长的局面，而土地开发面积虽然说同比还是负增长，但降幅已经是逐步收窄的情况。我们预计从土地开发，整体开发投资的增长，土地开发投资依然会有稳定的增速。

下面回顾今年前三季度房地产板块营业收入的情况。前三季度房地产板块营业手术同比增长24.64%，和去年同期基本持平，净利润也一样，今年前三个季度净利润同比增长30.56%，和去年基本持平。

这幅图是今年前三季度，23个子行业的净利润增速，房地产板块排名第9位，在所有行业处于中部靠上的位置。

房地产公司的盈利能力，这四幅图分别是前三季度房地产板块总资产收益率、净资产收益率、销售净利率、销售毛利率的情况。总资产收益率、净资产收益率、销售净利率都有稳定的上升，毛利率会有一个下降，为什么毛利率会下降？因为今年年初，尤其是一季度全国商品房的销售价格有一定的下滑，当时开发商为了促销有一定促销让利的活动，毛利来看和去年略有下降。

经过前三季度火爆的销售可以看到，前9个月板块的经营活动现金流有大幅的增长，今年前三季度板块的现金流将近500亿元，可以说达到了历史以来最好的程度，去年前三季度板块的活动现金流是-337.34亿元，今年是正的483亿元，从这个角度来看由于开发商手里的现金达到有史以来最好的水平，可能明年降价促销的动力非常小，这个角度来看不包括通胀的因素，仅仅从开发商手里的资金来看，我们认为明年开发商价格下滑的可能性是比较小的。

右边这两幅图是资产负债率和净负债率的情况，资产负债率基本持平，增长了0.42个百分点，净负债率同比减少了24.85个百分点，今年以来房地产开发商火爆的销售使他的资产负债情况有了明显的改善。吻合度，就是说从国过去10年的历史来看，通货膨胀率、房地产投资以及房地产销售价格呈现了明显的正相关的关系，当然我们也可以注意到，除了08年，为什么08年这三者关系不一致呢？因为08年我们出现了相对明显的通胀，08年二月份我国的CPI同比增长8.9%，从一个侧面也可以说明，明确的通胀对房地产行业负面的作用是非常明显的。从07年10月份楼市跟股市都同时经历了一波下跌，从07年10月份到08年10月份，股市大概下滑了70%多，商品房销售均价只下滑了不到10%，一线城市商品房价格下跌了不到30%，因此可以说下跌过程中房地产的投资属性非常明显，从08年10月份到现在，股市还在半山腰，相对于前期6000多点的高点，一线城市比如北京、上海、深圳商品房售价已经超出了前期的高点，从07年10月份到现在这两年的时间，大家对房地产投资的属性认识可以说日益深刻，今年下半年以来可以看到，房地产市场投资的价值日益明显，目前投资需求非常明显。当然这隐含了明年的一个风险，如果说投资性需求过快增长，价格过高，也可能会事实刚性需求释放速度减缓，在销售面积上有可能会引起明年的不确定性。

这两幅图是今年银行业新增贷款以及CPI的情况，今年前10个月信贷8.92亿元，同比增长6万亿，CPI呈现逐步回升的状态，我们认为明年呈现温和通胀的态势。

第三，业绩增长预期明确。前三季度房地产板块实现预收账款1887亿元，同比增长63.3%，占比08年营业收入比重为90.7%，为未来两年业绩释放提供一定保障。

今年前三季度，有31家房地产公司预收账款占08年营业收入比重在100%以上，这一数字去年同期只有12家公司，因此我们可以看到，在未来两年房地产公司业绩释放速度会有明显的提升。

第四，投资策略。综上所述，展望明年，我们认为在通胀渐行渐进，房地产价格将会相对坚挺，政策方面，由于目前需求的明显回升，在宏观经济企稳回升的过程中，国家对房地产政策发生根本转向的可能性是比较小的，因此我们给予房地产行业推进评级。风险因素主要两个方面，一是货币政策转向，银行收紧对房地产市场的功绩和需求均将产生抑制作用。二是房地产价格上涨过快将延迟刚性需求释放速度，从而影响商品房销售增长速度。

选股思路上，我们继续推荐三类公司，一是全国性龙头公司，这类公司在行业调整时具有较强的风险抵御能力，包括保利、万科、金地、推荐，重点推进保利、万科地产。另外是业绩锁定性比较强的公司，三是土地储备较多的公司。

这张表是我们重点公司的盈利预测和投资评级，一线城市中明年重点推进保利地产、招商地产。下面看一线公司的比较分析，这张图是保、万、金、招，去年和今年上半年的土地储备分析，万科和保利的土地储备仍然处于第一集团，万科今年上半年土地储备是2079万平米，保利是1911万多平米，两者相差不多，但是万科今年拿地是速度比较快的。

这张表是一线地产公司市值和土地储备数据对比，保利地产以它的土地储备而言价值是比较低的，招商和万科相对较高，因此我们在这个角度上提示大家可以关注一下保利地产，价格有一定的上升空间。

这幅图是我们拿目前的项目储备除以09年结算面积的图，可以看到招商位居第一位，保利第三位。

这张表是前三季度预收账款和去年结算收入的比较，招商地产第一位，保利是第三位，综合来看，从业绩的爆发性以及长期开发能力来讲，明年重点推进保利地产和招商地产。

主持人：今天下午的两个分论坛内容全部结束。