空置率下降租金下调 上海环球金融中心租掉了大半

2009年12月18日 00:00
来源：21世纪经济报道

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本报记者 赵飞飞 上海报道

亚洲第一高楼——上海环球金融中心终于租出去了。

17日，上海环球金融中心运营方，森大厦(上海)有限公司综合运营部人士回应本报，上海环球金融中心的总出租率已经从年初的50%，上升到目前的65%左右。

从7楼至77楼，共计226900平方米的面积为写字楼楼面。随着11月初著名会计事务所的安永拿下其43-50楼的8个楼面租约，上海环球金融中心已然松了一口气。

安永中国主席吴港平告诉本报记者，迁至陆家嘴，更重要的原因是其服务的大型客户，包括跨国银行及一些金融机构，已经搬迁至浦东新区，或者是显露出搬迁意向，这使得他们对陆家嘴金融城潜力很有信心。

“浦西的许多金融机构在今年陆续搬到浦东，在三季度尤其形成趋势。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉本报记者。此前陈是仲量联行中国区董事，并担任安永的租赁代表，“最重要原因，一是浦东写字楼租金下调，二是双中心政策效应开始散发诱导力。

据浦东新区金融服务局12月的统计数据，截至10月底，浦东新区共有各类金融机构593家，较上年增加49家，约占上海金融机构总数的80%。

空置率下降，租金下调

“截至目前，金融行业依旧是环球金融中心主要的客户，主要包括银行、保险、证券、基金管理。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓告诉记者。

上海环球金融中心提供给本报的租户名单显示，银行业租户中，即包括日本三井住友银行、瑞穗实业银行及横滨银行、法国巴黎银行、德国商业银行、韩国产业银行等10家国际性银行。

除了律师事务所、咨询机构及会计师事务所之外，亦有部分国内企业同时落户其中，例如国泰基金管理有限公司、新华都实业集团股份有限公司等。

“新华都在环球的65楼，包括新华都实业集团和其收购的港澳资讯，唐骏就在我们的65楼办公。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部人士告诉记者。

“事实上目前陆续还有一些意向租户正在谈，我们希望租户能更多集中在金融或相关机构，但今后亦会有不同行业的出色公司入驻，对于来年的出租形势我们非常有信心。”该人士表示。

在出租率提高的另一面，是租金的向下调整。市场传言，从2008年投入使用以来，随着欧美意向客户的出走，上海环球金融中心的日租金已经从最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低区甚至出现8元/平方米的情形。

“整个陆家嘴的租金，从去年三季度到今年的三季度，租金均价已经下降了30%左右。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者，“目前整个陆家嘴的日租金均价是6元/平方米左右，环球出租给安永的价格并不会比这个好多少。

上海环球金融中心方面以公司机密为由，并未对本报提供和安永签订的租金情况。其综合运营部人士亦对本报表示，其办公区域的租金根据市场的变化，楼层的高度，租户所需面积以及租赁年限，价格不尽相同。

安永上海市场推广及传讯部经理崔志颖告诉本报，此前安永内部有一个团队专门负责新办公地址的租赁，综合对比了各方的价格，由于与环球方面签订的是一个长期的租赁合同，所以价格上会节省很多。

“我们将于2010年7月迁入新办事处，届时会把2500名分散在上海三个办公地点的同事集中在环球金融中心。”崔志颖告诉本报。

中资买楼，外资租楼

“国家层面和上海层面就双中心的政策持续出炉，其后发效应不断体现，比预期来的早一些，由此众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期，开始在上海陆家嘴布局。” 写字楼中介机构人士表示。

12月17日，浦东《关于完善陆家嘴金融城商业配套的财政扶持办法》启动实施。

办法意在通过财政扶持、补贴奖励方式，连续三年对陆家嘴商业配套建设有成效的楼宇进行表彰。金贸大厦、花旗集团大厦、上海中银大厦成为首批获奖楼宇，而这三栋楼，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陆家嘴金融城的综合配套，吸引更多的金融企业入驻。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示。

搬迁仍在陆续进行。本报多方获悉，仅银行行业，12月5日，光大银行上海分行即从外滩搬至世纪大道1118号上海光大大厦。而位于南京东路的中信银行，目前已在陆家嘴某高级写字楼租用多个楼层，将于2010年年中搬迁。

第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可对本报分析，就在三四季度资金充裕的中资机构不断购置的陆家嘴的大宗物业，一方面活跃了陆家嘴的商办楼交易市场，另一方面也带来不少新的金融机构入驻。

“其中近期，太平洋人寿保险已经购买了小陆家嘴太平金融大厦16000平方米，共计6个楼面。同样也是大手笔。”简可表示。“随着国内保险公司进入陆家嘴市场，投资交易市场正在复苏。

据悉，三季度之时，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；中国农业银行以均价44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。民生银行也已买入位于陆家嘴金融贸易区核心地带的大楼。

仲量联行上海分公司人士表示：“随着上海写字楼市场越来越多被自用客户大宗购买，以及浦东新竣工物业整体入驻率上升，上海甲级写字楼的市场信心在增强。”仲量联行方面预计，浦东甲级写字楼的租金有望在明年一、二季度率先反弹。

而这些陆续到来的金融机构，其创造的经济效益正在扩散。

12月，浦东新区金融服务局发布数据显示，前三季，上海浦东新区金融业实现增加值558亿元，同比增长28.4%，为各大行业增速最快，对同期浦东地区生产总值增长的贡献率达到54%。

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