中央出台国十一条房企须一次性公开全部房源

2010年01月11日 11:09
来源：华西都市报作者：陶玲邓宇

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中央出台“国十一条”调控房价

伴随着房地产市场的回升，近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。国办10日发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这份2010年房地产市场调控蓝图有何意图，又能对楼市产生怎样的影响呢？

对于备受关注的二套房贷款政策，国务院再次重申二套房贷款首付比例不得低于40%。此外，为了打击开发商的捂盘惜售行为，通知明确规定，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”通知明确提出，要重点督查房价上涨过快的城市和地区，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

事实上，去年12月份，国务院常务会议就指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。随后相关部门先后出台了二手房营业税、土地出让金首付不得低于50%等相关楼市新政。

相关专家表示，此项通知对于抑制当前房价上涨过快有一定作用，“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面。不排除部分地区房价出现回调的可能。

观点

“地方版”将出台今年房价不疯涨？

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，1月10日下发的通知与2008年底国务院提出的“国十条”一脉相承。通知里的不少提法比“国十条”更具有可操作性和可实施性。他预计，不久，针对房地产市场的“地方版”配套政策调整将相继出台。他预计，2010年将不可能再现2009年房价疯涨的局面。

房地产对GDP贡献不能再扩大？

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产对经济贡献今年不能再扩大了。当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。“今年房地产市场已贡献够大了。

中国房地产泡沫千倍于迪拜？

据国外媒体报道，世界著名“空头大师”查诺斯(JamesChanos)认为，中国经济过于依赖政府的扶持，而且与被高估的资产价格相比，中国的信用供应过剩现象更严重，“中国的房地产泡沫比迪拜严重一千倍以上。中国被过于扶持的经济正走向崩溃。”据说，他从去年夏天就开始研究卖空中国企业股票的方法。

焦点1

防炒房 二套房贷首付比例不得低于40%

【政策】

《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

《通知》要求，加大差别化信贷政策执行力度。另外，继续实施差别化的住房税收政策。

【解读】

提高二套房首付对抑制炒房有作用

《通知》的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

“普通商品房有别于保障性住房，它主要的目标对象就是中低收入家庭。”成都市房地产经济与管理研究会专家田焱就表示，这类房屋有点类似限价房。田焱表示，这是国家货币政策在房产领域由宽松转为紧缩。提高二套

房首付比例，也就是提高了购房门槛，对于炒房有一定抑制作用。

成都市房地产经济协会理事会会长毛勇认为，提高中低价位普通商品房，将在一定程度上抑制房价的过快上涨，对于市场房价有一定的调节作用。不过，毛勇则认为炒房投资者相对资金都比较充裕，首付比例对其影响并不是很大。反而对于想要购买改善型住房的居民则有些影响。

焦点2

防越权 省级政府负总责国务院将督查

【政策】

《通知》要求，各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

通知明确，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，

市、县人民政府抓落实的工作责任制。

通知要求，国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

【解读】

清理和纠正地方越权

通知提出要重点督查房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为罕见。可以看出，中央已经给了稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市一个明确的信号。“遏制高房价、稳定房地产市场成为地方政府的责任。”陈国强表示。

焦点3

防捂盘 须明码标价一次性公开全部房源

【政策】

《通知》要求，要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立相关网上备案制度，加大交易资金监管力度。

【解读】

有利打击捂盘惜售

北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，开发商常用的捂盘销售、排队买房、不断提价等营销手段，无非是摸准了购房者“买涨不买落”的思维定式，通过制造“供不应求”的假象推高房价，实现利润最大化。杨少锋表示

认为，在没有资金压力的情况下，开发商往往并不着急拿预售许可证，用挤牙膏式的市场推盘策略，造成整个市场供应偏紧的局面。

宏源证券宏观分析师杜征征表示，这体现了国家对楼盘具体销售事项的关注，有利于房地产销售过程的透明化，消除某些开发商的自我炒作欺骗行为。

焦点4

防风险 防境外热钱冲击中国房地产市场

【政策】通知指出，加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。

有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

【解读】

楼市对境外热钱吸引力极大

在国际金融危机的冲击下，我国房地产市场呈现出异常火暴的态势，对于境外“热钱”具有极大的吸引力。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立说：“国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投

融资活动的监控，防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。

SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示，“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。中国很可能受到“热钱冲冲击我到时候炒房地产就不止是国内的资金了。

焦点5

防地王 明确规范国有大企业投资房地产

【政策】

通知要求，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

【解读】

剑指“地王”首提规范国有投资

2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

值得注意的是，在这份通知中，特别提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。

国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少‘地王’。

国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。”来自专业研究机构的报告显示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块均有央企背景的企业站在后面。

北京工商大学经济学院教授胡俞越则建议，国企若要投资房地产，可以让他们去投资经适房和廉租房。

本版稿件除署名外，综合新华社、《北京晨报》、《广州日报》等

反应

成都房产商：之前谣传五成四成还温柔点

二套房贷收紧的消息传出后，成都的房产商表示，这一政策无疑是房产一系列调控政策中，最重的一拳。而成都投资者也表示，上调10%将“吓退”不少中小投资者。

银行：政策已出台两年影响不大

“二套房贷一直执行的首付4成，这对房贷影响不大”，昨日，成都某商业银行信贷工作人员表示，去年上半年二套房贷利率最多还能办到7成优惠，年底时优惠基本取消，利率在基准利率基础上上浮10%。

事实上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度。

调查：3成首付购二套房很难操作

消息发布后，记者以购房者身份走访了多家楼盘、中介机构，其中大部分斩钉截铁回答道：只有4成首付，不能再优惠了。“从去年年底起，国家政策就管得非常严，二套房不管在哪家银行都办不到利率优惠”府府青路一楼盘销售人员说，去年还能办到的3成首付，8.5折的利率，现在已很难办到。

有关人士认为，在国家的严厉监控下，二次房贷的收紧将继续持续，3成首付时代将一去不复返。

购房者：提高一成首付影响很大

由三成提高到四成，这一成的差距对购房者来说，是否会有很大的影响呢？“肯定影响很大。”从事房产投资多年的陆存毅表示，。“以80万的房产为例，提高一成首付就提高了8万。”8万对于许多已经在按揭第一套房的购房者来说，是一笔不小的的数字。“除非是有刚性需求，否则，这个政策无疑会吓退很多投资性的购房者。”陆存毅介绍，“很多中小投资者都会放弃房产投资，而中小型的房产投资者是购房群体中不可忽视的力量。

房产商：这是组合拳中最重的一拳

房产商金房集团董事长王晓白表示，之前国家曾综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场，这次信贷这一拳是组合拳中最重的一拳。王晓白回忆道，每次对开发商打击最大的都是有关信贷方面的政策，这样会让开发商遇到资金瓶颈。

“之前一直在谣传要提高到五成，这一组合拳比想象中的还是要温柔点，但是柔中依然带着刚。”王晓白表示，之所以没提高到五成，很有可能是中央经济工作会议中提到，要支持改善性住房这一条。“这次的政策其实给了房产商一个信号，就是如果房价还压不下去，就会继续有新的政策出台。

记者江玮陈春雨

行动

申请符合

成都住房困难户应保尽保

“只要提出申请并符合条件，就一定能得到住房保障。”国务院通知特别强调了增加保障性住房民生工程的建设。其实，最近成都市政府不断推出的住房保障“组合拳”，目的就是让成都住房困难户能够应保尽保。

2010年、2011年成都市将有3000多套新增廉租房交付使用。同时，近日成都市住房保障工作进一步扩面，提高了廉租住房租金补贴发放标准，每平米提高了两元。成都市房管局相关负责人举例说：以一个低保无房三口之家为例，按照现行的人均24平方米的补贴上限计算的话，这个三口之家最多能享受到72平方米的租金补贴，每月可享受政府补贴864元，而在此次的廉租住房租金调整以后，这个三口之家每月能够领到1008元的租金补贴。

拟出重拳

成都严惩土地闲置行为

国务院通知特别提到，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。而去年年底，自今年国土资源部要求各地清理闲置土地后，成都市就对主城区的土地利用状况展开了全面清查，共查出闲置土地数千亩。目前正研究处置措施，拟对这些清查出的闲置土地进行“从严”惩处。

“日前对成都市主城区2007年出让地块的开发现况进行调查发现，目前仍有十余宗土地尚未动工。”据成都市国土局相关负责人介绍，但为了防止供需不平衡，成都市在提高土地供应规模的同时，还会加大力度对闲置土地进行敦促和查处。对由于企业原因没有投入建设的地块，相关部门目前正在研究制定惩处办法，严惩“囤地”行为。