国11条定调楼市调控 两年后首提防控热钱

2010年01月12日 01:04
来源：21世纪经济报道 作者：贾海峰 陈昆才

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中央政府调控重心已从促消费转向调房价，如何避免如“外保内贷”之类“热钱”冲击术成为新命题

本报记者 贾海峰 陈昆才 北京 上海报道

1月10日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“国11条”)。其中五方面、十一条款的内容，全部指向调控房价。

1月11日，多位大型银行、股份制银行个贷负责人均对本报记者表示，“国11条”的规定并无太多新意，关于二套房贷的首付成数、认定标准等问题，与央行、银监会2007年359、452号文基本一致；但发文部门从央行、银监会等部委升格为国务院，“本身就带有信号意义”

北京大学房地产研究所所长陈国强对本报记者表示，就在2009年底，国务院常务工作会议精神被市场理解为“国4条”。随之，国务院又以政府文件形式发布了“国11条”。两个文件内容不尽相同，相比“国4条”。随国11条”没有提“改善性需求”，而是将二套房贷问题直接以是否首次置业来界定。

陈国强表示，“国11条”将成为2010年房地产调控的基调，这意味着中国房地产调控重心已经从促消费转向了调房价。

银行个贷人士坦言，从“二套房贷”相关规定前后没有变化，而“国11条”再度重申，由此表明，商业银行此前确实存在执行不力的情况。

此番，“国11条”对于房地产开发贷款的规定也与各行自身要求一致，但市场上，开发商的信贷融资门槛正在提高。

“现在感觉开发贷的利率有所上浮，这实际上提高了开发商的融资成本。”1月11日，某股份制银行相关人士透露，春节前，各行的放贷较为凶猛；“但估计到2月份，银行议价能力进一步提升，开发贷的利率还将上行，很多资质不好的项目将很难拿到开发贷款”

防止境外“热钱”冲击我国市场成为“国11条”中新规。一位知情人士透露，外资已通过诸如“外保内贷”等方式，进军内地房地产市场，不仅可以分享房价上涨带来的增值，而且人民币汇率升值也带来不菲的收益；“仅汇率升值部分就基本可以覆盖融资成本”

力促地方政府调控

在政策和房价的博弈中，政策的压力逐渐呈现。北京大岳咨询公司总经理金永祥说，越来越多的购房者受政策预期影响，持币待购，开发商手中的房子也停止了涨价，甚至有的楼盘开始降价。

金永祥说，“国11条”对房价的调控力度超过了以往任何一次政策。而且，该政策以国务院办公厅的名义发布，效力很高。预计今年一季度将是“国11条”政策效果显现的主要时期，全国主要城市房价会受到这个政策的调控压力。

中国社科院研究员曹建海1月10日在“向高房价宣战”论坛上对本报记者说，2009年的房价过快上涨，已经引起了国务院的高度重视。

曹建海说，2010年将是房价上涨压力空前大的一年，全年房价不会出现大幅度上涨。而且，2009年全国主要城市的房价中，含有水分已经很多。2010年将是挤水分的一年。

陈国强介绍说，“国11条”中提出了增加普通商品房有效供给来抑制房价的基本策略。而且，“国11条”中提出了地方政府必须编制政策性住房的三年规划。

上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭说，“国11条”中提出了商品房开盘的最低面积和控制土地出让规模等政策，是住建部2009年年度工作会议上提到的系列措施。

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