高房价下的政府应对深圳住房制度酝酿变革

2010年01月12日 10:55
来源：财经国家周刊作者：王玉光张之清

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“城市更新”、“提高容积率”、“小产权确权”……哪一项会是控制高房价的有效之道

文/《财经国家周刊》记者王玉光张之清

深圳高房价资金拼图浮出水面。如何控制高房价？政府的“有形之手”如何介入？成为各方关注和揣测的话题。

2009年6月，苏州市委书记王荣“空降”深圳。

王荣担任深圳代市长之职后不久，网络上的一项民意调查显示，深圳市民最希望新任市长解决的问题是：“能顶住压力，将楼价降下来”。

深圳高房价该如何诊治？各方声音首先交汇于土地供应之上。

“土地话语权”之议

深圳市土地储备中心副主任邓岳方给《财经国家周刊》记者提供了深圳市土地储备的确切数字：经过整理的熟地约7万平方米，未经整理的毛地约80万平方米。

这一数字，不抵一个中等房地产公司的土地储备量。2009年10月某市场研究机构的一项统计显示，土地储备排名前十位的房企拥有的土地储备量总和超过3亿平方米，其中最少的也在千万平米以上。

市场观察人士则表示，深圳关内从2003年至2009年，已经5年没有公开供应土地。“能看到的任何在关内销售的楼盘，都是在消耗历史存量土地。”即便是作为近年来土地供应“主场”的关外，“位置好一些的土地，大部分也都已经开发了”。

面对上述现实，接受《财经国家周刊》采访的深圳地产人士普遍认为，深圳当前的房价暴涨，很大的推力来自于土地供应的紧张。

“深圳为什么会出现全民炒房的局面？就是因为大多数购房者都认为深圳土地越来越稀缺，好的地段、景观和物业势必成为绝版。”一位不愿具名的业内人士说，土地储备及供应信息的不太透明，造成了当前深圳购房者的超高预期、过度预期，让房价“击鼓传花”游戏得以持续。

“先在土地供应上掌握话语权，然后才能考虑调控房价的问题。”深圳多位地产界人士近乎一致地对《财经国家周刊》记者表达了这一观点。

在此呼声下，目前深圳就土地问题展开了大动作——推进总占地240平方公里的“城市更新”计划。其中包括城中村100平方公里、旧工业区126平方公里、旧工商住混合区6平方公里和旧住宅区8平方公里。更新办法分为综合治理、功能改变和拆除重建三类。后两项将直接形成建设用地供应。

深圳规土资主任王透露：2010年，深圳准备启动93个城市更新项目。其中首批25个项目已进入公示程序，涉及用地约4平方公里。

若按常理，如此庞大的城市更新计划，必然需要海量的资金投入。当地媒体对深圳市福田区一个城中村——岗厦村的拆迁成本调查显示，若按周边房价标准补偿，这个城中村将诞生至少10个亿万富豪，“千万富翁几乎家家都是”。

深圳在“城市更新”计划中提出了“政府主导、市场运作”的操作模式。用王的话说，城市更新”几乎不会用到政府投入”。其具体做法对现行土地制度多有突破，比如，允许土地使用权人自行成为改造开发主体，并通过协议出让的方式从政府手中获取土地权证，摒弃了“先由政府收回土地、招标后再开发”的传统路径，等等。

深圳的做法引发了业界的关注，已有数个城市考察团赴深圳调研。用一位业内人士的话说：“在深圳的‘城市更新’计划中，看不到允许协议转让土地的字样，而在具体操作中，实际上是允许这样做了。”

金地集团深圳公司首席项目发展专员朱凡告诉《财经国家周刊》记者，“城市更新”计划对深圳地产界影响很大，“现在深圳有1000多家房地产公司申报了参与旧改项目的申请，但批下来可能不到100家”。

在朱凡看来，政府以市场化方式推进城市更新，“目的不是为了赚钱。”

但王则否认“城市更新”计划意味着放弃土地收益。他对《财经国家周刊》记者表示，深圳“2010年的土地收入计划里，希望有三分之一是从‘城市更新’里面产出来的。而且，以后这个比例还会逐渐加大。”

王还表示，深圳目前已开始考虑做土地投融资规划的问题，为弥补土地储备的“历史欠账”，下一步会在金融层面尝试更多创新，比如成立土地银行、土地融资公司等等。

“城市更新”之辨

启动“城市更新”计划究竟会对抑制房价有着怎样的影响？《财经国家周刊》记者在深圳调研期间听到了不一致的声音。

一种观点认为，“城市更新”必然会再次抬升地价成本，进而推高房价。深圳现行的某些城中村改造过程中，已出现了周边房价乘势猛涨的现象。例如，在正在拆迁的岗厦片区，周边某楼盘一个月之内单价升了3000多元。

上述观点还认为，“城市更新”过程中，会因拆迁“逼出”大量的被动性住房需求，在供给不足的情况下，会再次推高房价。而且，不排除一些因拆迁补偿暴富的人利用手中余资加入炒房行列。持相反意见的人则认为，以“城市更新”释放存量土地，是深圳缓解高房价的一根“救命稻草”。持相反意见的

有市场机构曾预测，深圳城中村改造将提供8000万至1亿平方米的商品房增量，而深圳每年的需求量约为800万至900万平方米，这无疑对平抑深圳房价，甚至在更大程度上对房地产市场“洗牌”起到作用。

而在深圳市房地产研究中心副主任王峰眼中，深圳房价之所以经常大起大落，除了源于土地供应的紧张外，还与当地的住房制度设计缺失有着很大的关联度。

“深圳的住房总量差不多是4亿平方米，但是真正在功能、质量和环境上都符合消费需求的住房，不到20%，住房结构偏差明显。”王峰告诉《财经国家周刊》记者，深圳从一个小渔村起步，经历30年“急行军”式的发展，人口大量涌入，住房结构性短缺成为一个历史遗留问题。而早期房荒的问题解决得比较匆忙，带有明显应急性质。

住房制度酝酿变革

《财经国家周刊》了解到，截至2009年11月，深圳市“十一五”住房建设规划提出的14万套保障性住房，目前推出的不到1万套。770万平方米的计划建筑面积完工不足10%，其中租住率为50%。

对于深圳市住房保障的现实尴尬，王峰说，实际上近年来深圳市政府不断加大财政投入， “平均每年有30-40亿元，最高一年达77亿元”。但平抑房价的效果并不明显，主要是因为“保障覆盖面还不够”、“建设周期过长”等等。 “

——种种迹象表明，深圳正在酝酿下一步对保障房建设发力。

就在备受房地产业界关注的“国四条”颁布的同一天(2009年12月14日)，对外公示的《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)(草案)》中明确提出：2012年前，深圳18.9%新增居住用地将用于保障房建设。《

再加上此前《深圳市城市更新办法》和《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》，短短半月之间，深圳增加住房用地的红头文件已是“三连发”。

在此之前，深圳市代市长王荣曾赴港考察当地公屋计划，并表态说：“政府应通过土地供应、推行保障性住房建设和城市更新改造，平抑中低端房价市场，从而使深圳的房地产市场更加理性和健康”。

随后，王荣在调研深圳公共租赁住房项目时再次强调，“要抑制投机性购房行为，通过加大对保障性住房、普通商品住房的土地供给等政策支持力度，平抑过快上涨的房价。”

如果让地方政府有激励、也有需要去做保障性住房的话，该需要一种怎样的制度设计？受政府邀请赴深圳专项调研保障房建设方案的北京大学某研究员透露，“深圳市政府目前在考虑，针对非户籍人口的保障性住房要比户籍人口的更有现实意义，并希望由市场手段通过改造‘城中村’等存量来完成。”

该研究员对《财经国家周刊》记者表示，深圳希望将“城中村”等存量保障房纳入“资源、资本、资产”的框架，借助市场手段对其进行确权、改造。“如此，不仅能改善城市面貌，也为政府自身分享到一部分收益。”

按照2008年的人口统计，深圳市的户籍人口为877万，非户籍人口1037万。在1037万的非户籍人口中，有近48.7%的人居住在城中村。

过去30年间，深圳市农民房、小产权房以及集资建房等各类“私建住房”的总和是多少？在资料整理和访谈过程中，《财经国家周刊》记者先后获得两个数字：1.2亿平方米和1.7亿平方米，虽不精准，可能还是有些样本意义。