存款准备金率上调开发商会否再遇寒冬

2010年01月14日 04:38
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强发自上海

央行12日宣布提高存款准备金率0.5个百分点，导致地产股集体下跌。截至昨日收盘，整个板块下跌了2.49%，卧龙地产下跌4.94%，大龙地产下跌5.21%，万方地方跌幅达6.21%……

中原地产研究院发布的2009年地产年报曾认为，去年房地产市场的火爆，正是源于宽松的货币政策；2008年的楼市低迷，也主要是因为宏观调控对货币的收紧。有评论称，房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间，房企今年解决资金困难将更加不容易。开发商会再次遭遇寒冬吗？

对资金面影响下半年或显现

根据中原地产的统计，2008年万科、金地等全国十家标杆房企总融资额同比下跌26%，而在2004~2007年4年间，融资额年增长率高达95%，相当于每年增加一倍。

另一方面，上述部分房企在2007年扩张过快，大量购置土地，扩大业务规模，几乎把当年所有的销售收入都用在了买地上。到了2008年，十家标杆房企在售楼盘数量比上年增加40%。业务规模的扩大，急需资金支持，但紧缩的银根令他们无法从银行获取足够的贷款。严峻的现实逼迫房地产企业缓付土地出让金，转让项目股权，甚至降价卖房。

今年，这种情景是否会重演？

中原地产分析师张海清认为，即使今年银根像2008年那样紧，开发商的资金压力也不会有那么大。根据他们的统计，大部分房地产企业2009年的扩张处于合理水平。以上述十家标杆房地产企业为例，2009年用于购地的支出占销售收入的比例为52%，而2007年为98%；2009年购地支出占融资金额的比例为89%，而2007年为112%。

根据中原地产的判断，央行提高存款准备金率0.5个百分点，并不意味着货币政策的完全转向，开发商依然能够通过银行获取足额的贷款资金。

另一方面，开发商的融资渠道也在逐步脱离完全依靠银行贷款。中原地产的统计数据显示，2004~2008年的4年间，房地产企业主要依靠银行贷款融资，但2009年上述情况发生了很大的改变——绝大部分开发商的银行贷款金额仅仅占到公司融资总额的30%左右，中海、雅居乐、金地等房地产公司甚至主要依赖于股权融资和银行授信。

一位银行界人士向记者表示，虽然在银根收紧后，银行原先授出的授信额度可能会缩水，但银行重点扶持的开发企业授信额并不会受到影响。

张海清说，上调存款准备金率，对开发商资金方面的影响至少要等到二季度以后才能显现。国家宏观调控政策和二季度的楼市销售情况，将决定各家公司的现金流。

土地市场和商业项目或转冷

此前有观点认为，存款准备金率的提高和此前出台的二套房贷政策，将影响购房者的购买力，使他们不得不调低购买预算。但易居克而瑞的分析师林波说，房地产贷款一直属于银行的优质贷款，以往历次加息对市场的影响并不明显，“我们认为今年准备金率上调和可能的加息对市场不会造成明显的影响，市场成交量将保持平稳，多数城市房价仍将继续上涨。

存款准备金率的提高可能暂时不会导致房价立即下跌，但却很可能会给去年下半年疯狂的国内土地市场泼上一盆冷水。

方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川说，存款准备金率提高的消息宣布之后，开发商对未来市场以及公司资金流向的预期也会立即发生改变，进而影响到公司在土地市场的购买，去年的疯狂买地行为有可能在今年终结，地价也将不会再像去年那样出现猛涨。

也有业内人士认为，存款准备金率的提高，会导致开发商降低对商业地产项目的投入。去年下半年，万科、合生、恒大等地产商纷纷增加了商业地产的持有量，其中合生更是在上海的城市副中心五角场开发了一个具有酒店、商业地办公等综合功能的合生国际广场。

但第一太平戴维斯的统计显示，投资类物业的租金回报并不高，以去年上海甲级写字楼市场为例，上半年全市平均租价较2008年底下跌了8.3%，下半年在上半年的基础上下跌了8.7%，下半年的空置率达到16.7%，

今年，上海全年供应的甲级写字楼面积将达到100万平方米，租金下跌趋势依然非常明显。分析人士认为，存款准备金率的提高，和投资物业的低回报，会使部分地产企业暂时失去投资商业物业项目的兴趣，上述类型物业的开发量可能会减少。