调控政策下的房市困局(2)

2010年01月16日 03:51
来源：21世纪经济报道作者：曹理达周慧兰

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政府突围

《21世纪》：经济增长需要房地产投资，但房价的过快上涨又造成民生问题。政府应该如何突围这种困局？

陈超：在我国，地域差别、居民收入差距导致对于住房的需求和消费能力的差异，用一刀切的政策无法解决住房的问题，要采取差别化的政策。具体来说，对于买不起商品房的低收入群体，政府就得大力发展保障性住房。现在发达国家保障性住房差不多能占到整个住房市场的40%左右，而我们的比例则非常低。新加坡、香港、德国的经验，值得我们借鉴。其中新加坡和香港的经验适用性更强些。中国人对于住房有一种传统，“居者有其屋”，人们都还是希望拥有一套自己的房子，这跟欧美人的观念不同，他们认为一辈子租房子也没有问题。既然有需求存在，在制度设计上，经济适用房相对于廉租房要有更大的供给，廉租房是提供给根本买不起房子的人，经济适用房给低收入并有一定储蓄的。而普通商品房可以根据不同收入群体来划分和提供，对于高档住房的规模要执行严格的控制。

王建：单纯的抑制房价，并不能够解决中国房地产的困局。房价即便不上涨或是下跌一些，很多人仍然是买不起房的。居民收入差距的普遍存在，使得中低收入社会群体买不起商品房。尤其是在我国这样人地矛盾特别尖锐的国家，商品房价必然呈现长期上涨趋势，会有相当一部分人的收入增长低于房价增长。解决之道是把一部分人的住房需求作为公共产品来提供，中国必须要进行二次房改，增加保障性住房的供给。

去年的经济刺激政策中提出加大保障性住房建设，但是全国的总投资不过两千亿，和房地产几万亿的投资相比，总量太低。保障性住房的资金，可以用庞大的储蓄剩余来做文章。目前银行的居民储蓄有超过20万亿，没有得到有效的应用。政府可以发行长期的城市建设公债，用这部分资金来搞保障性住房建设，提供给进城的农民工、城市贫困居民、刚刚毕业的大学生等群体。用这样的形式解决至少一半人口的住房问题，就能打开困局。而现在，在保障性住房仍是杯水车薪的情况下，绝大多数人的住房都靠商品房市场来解决，只能是作茧自缚，进退两难。

《21世纪》：“通知”矛头直指地方政府，要求落实由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税及其它与中央调控要求不相符合的规定。这对于遏制地方政府的不规范开发行为有怎样的作用？打破“土地财政”的突破口在哪里？

哈继铭：地方政府有很强的卖地冲动，这和整个中央和地方的财政关系没有理顺高度相关。中国的地方政府通过税收渠道获得的预算内的财政收入很有限，在财政收入分配方面，地方政府占30%，中央政府占70%；而在财政支出责任方面，地方政府需支付70%，中央政府只需支付30%。财权与事权的失配是导致地方政府卖地冲动的重要原因。

当然，我们可以通过中央向地方的转移支付来降低这种失配的严重性。较科学的方法是按照支出需求来确定转移支付规模。财政的功能就在于熨平各地区财政支出的差异，使贫困地区和富裕地区能够提供一致的公共服务，包括同一水平的教育、医疗和基础设施。

但中国的转移支付基本上是根据财政收入规模大小来确定的，地方政府收上来多少税，然后和中央政府共享。税收来源较丰富的地区，获得的财政收入留成也更大；穷困地区财政收入留成也较少。尽管在这一基础上，中央也会向落后地区进行一些财政转移，但最终难以熨平区域间的差异。在这种情况下，地方政府就有很强的敛财冲动，它要卖地，地价越高，预算外的财政收入才会越大。倘若不理顺中央和地方的财政关系，只强调加强对地方政府卖地的管理，实际上并不能从根本上解决这一问题。

而且，在这种情况下，不仅地方政府有卖地的冲动，家庭也会参与推高某些地区的房价。落后地区有一部分高薪的人，他们感觉这个地区的公共服务质量远远落后于富裕地区，就会愿意去大城市投资买房子，让他的家人享受那里的公共服务。这样，大城市本地人和周边比较有钱的人就会共同推高这个城市的房价。所以，财政关系没有理顺导致区域间的公共服务差异过大，也是推高房价的一个重要原因。