三招应对二套房首付比20%

2010年01月17日 02:24
来源：新快报作者：罗率

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■新快报记者罗率实习生周少杰

上周日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下简称《国十一条》），其中明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款购买住房首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

《国十一条》出台后，各大银行对二套房申购的首付比例都有了相对严格的审批，即首付比例不低于40%。但是，对于那些仍有强烈的购买二套房需要的居民，手中又一下子拿不出那么多钱做首付，还有没有办法购买二套房呢？记者发现，购买二套房贷款首付比例20%仍有招数：

招数一：善用住房公积金贷款

据了解，广州目前就只有工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行这五家国有银行有用住房公积金贷款购买二套房的业务，其他股份制银行，如招商银行、深圳发展银行、上海浦东发展银行、兴业银行等都没有用住房公积金贷款购买二套房的业务。

在首付比例上，如果用住房公积金贷款购买二套房，农业银行、交通银行、建设银行、中国银行的最低首付比例都可以达到20%，工商银行的最低首付比例可达到30%。值得注意的是，同是购买二套房，购买一手房和二手房在首付比例上区别很大。例如建设银行规定，如果用住房公积金贷款购买二套房，一手房首付不低于20%，二手房首付则不低于30%。中国银行则规定，用住房公积金贷款购买二套房，一手房首付不低于20%（无年限限制），二手房首付则不低于30%（年限为20年）。但各大银行均表示，由于各个银行的支行网点关于公积金贷款购房的首付比例及贷款利率的细则都有所差异，因此居民如果办理该业务，详细的内容需要到购房所在地的经办网点具体了解。

在申请购买的程序上，建设银行规定用住房公积金购买二套房，需要城镇户口，本地户口人士需缴存公积金6个月以上，外地户口的需缴存公积金12个月以上。工商银行规定，本地户口和外地户口的缴存时间没有规定，但外地户口的须在本地工作满一年。中国银行规定，外地户口的需在广州本地工作，缴存公积金在半年以上。农业银行规定，本地户口人士户外地户口的均没有区别。交通银行规定，户口不受限制，但需要本人在广州工作。

招数二：申请购买改善型住房

在《国十一条》出台前，国务院曾发出通知，对于再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。此次的《国十一条》中没有提及“改善型住房”的字眼，因此此前的规定是否仍然有效现在还没有最终的说法。在各大银行等待总行下发关于《国十一条》的准确执行方案之前，如果申请购买二套房为改善型住房的，仍有可能享受首付20%的优惠。

在《国十一条》出台之后，国内一些城市已经陆续公布了“改善型住房”的标准，像上海市公积金管理中心就于1月6日宣布，借款人家庭人均住房建筑面积超过33.4平方米，第二次贷款购房，即认定为购买非改善型住房。根据记者采访，目前广州对如何认定“改善型住房”还没有完全统一的规定，比如有的银行对第一套房人均占有面积并没有限制，只要按揭购买第二套房都算是改善型住房；有的则对第一套房的人均居住面积有限制。

目前，广州市大部分银行仍表示还有改善型二套放贷的优惠，在首付比例上虽不能打包票依旧享受20％的优惠，但仍有一定的优惠空间。虽然政策可能随时有变，但现在去申请购买改善型二套住房，还是有可能享受首付优惠的。

此外，在放款时间、申请审批时间及是否可以提前还款的问题上，各家银行也不尽相同。比如工商银行的审批时间大概在一周左右，提前还款方面没有特别的限制；而招商银行的审批时间则在10天左右，贷款半年之后就可以申请提前还款。各大银行均表示，由于各个支行网点在具体条款上都有些差异，因此具体的细则需要购房者自行去办理网点详细咨询。