房地产泡沫背后的汇率推手

2010年01月23日 00:15
来源：21世纪经济报道

0人参与0条评论

本报记者陈昆才上海报道

在刚刚过去的一年中，房价又一次将CPI远远抛在了后面。

1月21日，国家统计局公布的数据显示，2009年全年居民消费价格指数(CPI)比上年下降0.7%。其中11月份由负转正，同比上涨0.6%，12月份上涨1.9%。

而《2009年全国房地产市场运行情况》显示，当年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.5%。商品房销售出现火爆行情。2009年全全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

对于本轮大中城市房价过快上涨的主要原因，江苏银监局局长于学军近日表示，除了正在进行的城镇化对大中城市房地产形成刚性需求之外，宏观层面的因素是从去年二季度开始重现的人民币升值压力，导致国际热钱涌入中国，使国内出现人民币流动性过剩，并进而形成房市、股市暴涨等资产泡沫现象。

他建议，针对本轮房地产过快上涨主要由流动性过剩引发资产泡沫形成的特点，当前房地产调控的着力点应该是通过金融、财政等经济手段，有效控制人民币流动性过剩及投资投机需求。

人民币升值压力成背后推手

今日房地产之症状似曾相识。2002年，全国物价下降，股票市场低迷，而房地产市场迅猛扩张，价格明显上扬。与2002年末的M2 、M1分别增长16.8%、16.8%相比，2009年的货币供应量增速更惊人，年末M2、M1分别增长27.68%和32.35%。

基于货币供应量高速扩张、流动性明显过剩的格局，于学军认为，全国各大城市房价过快上涨的主要原因是人民币流动性过剩所导致的资产泡沫，其深层根源在于从2009年二季度开始出现的人民币升值压力。

这也就能解释，在金融危机尚未结束、经济增长困难重重的情况下，2009年二季度以后中国为何独自出现大中城市房价大幅上涨。

于学军分析，人民币流动性过剩主要由两部分来源构成。

其一，中国政府为紧急应对危机连续调低银行存款准备金率，由原来的17.5%降为大银行15.5%降中小银行13.5%降从而释放了大量的人民币流动性。

其二，2009年3月之后，美元累计贬值约17%，由于人民币实行与美元挂钩的汇率政策，便造成人民币在中国经济形势明显好于美欧日等发达国家的情况下，跟随美元对欧元、日元等主要国际货币不升反降，大幅贬值，从而造成人民币升值压力骤起。

他分析，2009年由调低存款准备金率而增加的人民币流动性约为1.5万亿元；由外汇储备在下半年巨增而增加的中央银行基础货币投放约为2.5万多亿元。2009年我国外汇储备新增4531亿美元，比2008年多增353亿美元，这就是全年中国何以出现近10.5万亿元本外币巨额贷款投放的内在原因。

毋庸置疑，2009年是开发商及房地产信贷的“美好时光”

2009年9.59万亿元的人民币信贷增量中，有近2万亿流向房地产。其中，主要金融机构(包括农村合作金融机构、城市信用社)人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，二者累计占全部新增贷款的20.6%。

在信贷支持下，开发商如虎添翼，各地频现“地王”。信贷成为房地产开发企业的主要资金来源。房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，直接来自银行体系的国内贷款11293亿元和个人按揭贷款8403亿元，共计19696亿元，占比34.5%，超过企业自筹部分(金额为17906亿元)。

房地产调控的职能分工

抑制投资、投机需求是房地产调控的核心之一，但于学军指出，这其中存在职能分工的问题。

在北京、上海、深圳、杭州等房地产价格上涨最猛的城市，投资投机需求及其炒作是房价上涨的重要原因，已出现明显的资产泡沫现象。但“房地产调控是一个宏观经济调控问题，因此是一个全国性问题，依靠一省一市难以作为。”于学军说。

作为省级政府，在房地产市场调控问题上，最重要的是要与全国保持一致和平衡。因为解决由人民币流动性过剩而引发的资产泡沫问题，其调控的金融、财政等手段全部掌握在中央政府手中。中央应是房地产市场调控的总指挥。

对此，他建议，地方政府在房地产市场调控中可以发挥三个方面的作用。一是清理与中央调控房地产市场不相协调的地方性优惠政策，以与中央政策保持一致性；二是加快和加大保障性住房的建设，平抑房价和社会民意；三是管理房地产市场秩序，防止出现哄抬房价进行炒作事件发生。

“由资产泡沫引发的房价急升，主要体现在具有投资潜力的高档住宅，并不是地处偏远的小户型低端住所，因此地方政府加大保障性住房建设的措施，在抑制本轮房价过快上涨中的作用有待观察。”于学军直言。

他建议，当前房地产调控的着力点应该是通过金融、财政等经济手段，有效控制人民币流动性过剩及投资投机需求。

具体包括，一是通过央票发行及提高存款准备金率等手段适当收缩人民币流动性；规范和管理银行信贷行为，减弱信贷杠杆的操作力度；二是通过征收物业税、加重交易环节税费等税收手段，扑灭高烧不退的房地产投机之火；三是限制外商及外资购买中国的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻止国际热钱追逐人民币资产，从而避免形成人民币资产泡沫。