2009“地王”集体走势成疑

2010年01月25日 15:48
来源：瞭望东方周刊

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这一大批“地王”诞生于2009年这个非常年份，其集体走势不仅取决于2010年市场需求，也取决于各地方政府能否出台有执行力的实质性配套措施

《望东方周刊》记者赵新社 | 北京报道

2010年元旦假期刚过几天，一则“地王”申请修改规划的消息引爆了房地产业内外。

2009年，中国房地产市场，以席卷之势，成为1998年住房制度改革以来涨幅最大的年份。这一年诞生的“地王”们，总价之大、单价之高，急速重组了业内外对土地价格的认识。

2009年6月30日，央企背景的方兴地产，经过97轮竞价以40.6亿竞得底价为16.47亿的北京朝阳区广渠路15号地，成为继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。 同时，16240元/平米的楼面地价，创北京土地单价之最。

“广渠路15号地”由此当仁不让地成为2009年“地王”代表。如今，它又最先要求调整规划，是否寓意了2009年“地王”们的集体走势？

即便是在2008年低谷时也看好房地产市场的中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生，也表示：2007年“地王”们靠2009年的宽松政策和充裕资金得以解救，价格远高于2007年“地王”的2009年 “地王”们的运营前景令人担忧。

2009年12月推出的新一轮房地产调控，使得2009年中国房地产爆发性销售能否延续成为悬疑。“如果2010年房价走跌，2009年的‘地王’几乎将会全部死掉。” 中国房地产研究会副会长顾云昌对《瞭望东方周刊》说。　

方兴地产改规是为必然

元旦之前，业内已经传言：广渠路15号地要改规划。

2009年12月30日，消息得到证实：北京市规划委员会网站发布消息说，广渠路15号地建设单位中化集团方兴地产(中国)有限公司申请控规调整，予以公示。北京规划委相关负责人在接受《瞭望东方周刊》采访时说：“在建筑总规模不变的前提下，方兴地产申请提高建筑高度。

传闻变成现实后，业内一片哗然。

一家知名房地产企业的负责人“砦总”(化名)对本刊记者说：“方兴地产修改15号地规划是肯定的，不改规划就得亏本。

15号地路对面的楼盘是珠江帝景。该地段的多家房地产中介机构业务员对本刊记者说，2009年五、六月份珠江帝景在售楼盘的最高价为2.2万~2.3万/平方米。到今年1月，该楼盘仍在该价位左右徘徊。因此，当15号地以16240元/平米的楼面价横空出世时，本地媒体报道说“北京楼市提前进入3万元时代”

有分析说，方兴地产这次调规虽然没有动容积率，但通过提高控制高度，使建筑由“矮胖”变为“瘦高”，突出地标性建筑特色，仅此方兴地产楼盘销售收入就可增加20亿。

“中国的土地问题非常复杂，几乎每一块土地都有一个故事。”顾云昌说。

15号地承载了不少具有戏剧性的故事。

早在2004年，曾经的15号地拍出18.2亿元高价成为“地王”，后因土地出让金问题被政府收回；2006年成为北京第一批限价房用地，第二年又改为“商品房用地”竞拍，但由于人气不足流标。

在2009年6月16日接受报价的前一周，规划突然修改：增加非住宅面积比例。有人分析说，这不仅让其他一些开发商措手不及，还为方兴地产量体裁衣，作为中国第四大国家石油企业中化集团的房地产开发旗舰公司，方兴地产的强势就是高端商业地产项目开发。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时预言：方兴地产只是在“预热”，后续可能还有更加“实质性”的调规内容。

来自国土资源部的消息说，15号地建设单位必须在2010年1月31日开工建设，否则就违反合约。而方兴地产调规申请公示期1月29日才能结束，距约定开工期只有两天，难以完成动工前祥规、单规、施工图等制作和报批，违约几成定局。

一线、二线城市“地王”改规划、囤土地

房地产调规问题一向敏感，不少官员因为批准调规受贿而落马。规划能调整吗？应怎样调整？

北京规划委对本刊记者的回复说：“根据《中华人民共和国城乡规划法》第43条‘建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划部门提出申请。’的规定，开发企业可以申请调整规划。

而砦总则认为：“从相关利益人角度考虑，规划不能改，否则就伤害了竞标对手利益。”

从方兴地产拍得15号地到2009年年底的时间里，仅仅在北京，上海绿地以30.25亿在大兴黄村、大龙地产以50.5亿在顺义天竺、远洋地产以48.3亿在大兴亦庄及保利地产以30.4亿元在朝阳高井纷纷夺得“地王”地块。

不仅在北京、上海等一线城市，二线、三线甚至四线都在上演着“地王”抢夺剧。

顺义与北京中心区的位置相差甚远，但“地王”的楼面价高达3万/平方米；丰台区王佐镇2009年产生的一家“地王”楼面价达到1.2万/平方米，但距其不远一家知名度很高的小区的两年二手房价格才0.9万/平方米。

面粉贵过了面包，邹晓云表示：中国一半地王要走改规之路。

那么另一半呢？囤地是主要选择之一。

一位与房地产上市企业关系密切的商人告诉本刊记者，“夺‘地王’的目的是囤积土地，以此到资本市场融资圈钱，相比之下，公司业绩是次要的。”

“囤积土地，上市圈钱，并且一半以上还是非房地产上市公司。”顾云昌对本刊记者说，“所以，一方面政府说我出让的土地够多了，一方面真正的房地产开发商说我根本就买不到地。

地产名人潘石屹表示，高价竞地的黑马，不是房地产行业之外的企业，就是房地产行业中名声不大的公司。

拿“地王”，圈钱，再拿“地王”，地价越来越高，面粉贵过了面包，“地王”企业走向高危之路，也把房价带上飙升通道。

在地王效应下，越来越高的地价使“囤地”本身就获利不菲。

比如，央视就报道说香港富商李嘉诚之子李泽楷旗下的房地产公司，在北京囤地三年转手后的利润比开发房地产高3倍。

“招拍挂之后修改规划，或者囤地炒作，这些做法一般发生在一线、二线城市，”砦总根据自己经历判断说。

三线、四线城市：不排除政府直接埋单

“幺总”(化名)的房地产公司2009年七、八份一进入一个三线城市房地产市场，就与当地政府私下“缔造”了一个地王：地块还没有招拍挂，但得到当地领导的非公开承诺和秘密协定的认可，并先期向政府支付远超过千万的地价款。

接近六亿的地价总金额在这个三线城市还闻所未闻。

五六个月过去了，幺总有点坐不住了，抱怨某些政府官员不作为，导致土地招拍挂迟迟不能进行，无法按计划进场开工。

常理而言，提前支付地价款很危险，招拍挂时不一定绝对中标，可能会出现不仅拿不到“地王”、反而丢掉预付款的尴尬局面。

但这位老板神秘地对本刊记者说：“根本不用怕，因为政府已承诺，竞标时我只管举牌喊价就行，最终高出‘协议’价格95%的部分，由政府通过税费减免的方式返还。

“在异常复杂的中国房地产市场，这种情况可能存在，因为这样做留下巨大的寻租空间，所以许多官员栽倒在了土地上。”顾云昌对本刊记者说。

如今，新一轮调控政策中，“如果开发商拖欠地价款，将不得参与新的土地出让交易”的规定，使得开发商白手囤地变得困难；温家宝总理严厉打击“占地不用”等违法犯罪行为的谈话，让囤地者心惊肉跳。

自1994年开始，中央政府就不断出台打击囤地炒地的政策，但一直以来鲜有房地产企业因此受到处分，违规成本极低。如今，2009这个非常年份诞生的这一大批“地王”们，将呈怎样的集体走势，不仅取决于今年市场需求，也取决于各地方政府能否出台有执行力的实质性配套措施。-

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