地王梦工场：谁把美梦变噩梦(3)

2010年01月27日 05:20
来源：中国证券报－中证网

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政府效力待提升

　在地王风起云涌、开发商违约、普通消费者“望房兴叹”的背后，暴露出的问题是地方调控政策执行力的不到位。

　“高价地已经绑架了政府和金融。中中国人民大学土地管理系副教授曲卫东坦言，开发商通过银行信贷的方式将原本属于自身的开发风险部分转移到银行身上，同时拖欠土地出让金，使得政府、银行和开发商的利益捆绑到一起，迫使政府降低首付款比例或者改变土地规划。“政府不仅仅是土地市场的组织者，更要规范市场发展。土地拍卖出去并不意味着供地结束，还要看土地价格是否合理，最终能否形成有效供应。这才是进行土地交易的目的。

　湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理表示：“更改土地规划、分期缴纳土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行为，应该坚决抵制。部分房企哄抬地价，给市场传达了不好的信息，使得区域周边房价出现上涨，增加了购房人的压力。同时，拿地房企拖欠地价款，也使企业背后的政府形象受到了损害。地王欠款，迟迟不能开工，政府的土地供应没有有效实现，是一种资源的浪费。”他认为，政府应该加强政策的执行力，确定供地计划，缓和供需矛盾，对拿地不按时开发的企业应严厉打击。

“地王”底气从何而来

　□本报记者孟坚　

　自去年下半年全国楼市转暖以来，有关“地王”的报道频频见诸各地媒体新闻。当开发商的拿地成本(楼面价)高过周边项目现楼价格时，人们会普遍感到不可思议。那么，开发商们如此出手阔绰地高调拿地，他们的底气从何而来？细一琢磨也许大致有三个原因。

　第一，2008年楼市经历了一次市道萧条的洗礼，绝大多数开发商采取了加速推盘回笼资金的策略，因此手头资金较为充裕。2009年政府刺激经济的各项措施出台，银行放贷力度加大，开发商们的财务杠杆有所放大。拿地时无疑会表现得财大气粗。此外，去年各商业银行9万多亿的信贷总量中，有5万多亿左右贷给了各地方政府，使得原来倚重卖地为生的地方财政一时间变得“不差钱”，土地供应量减少了约20%。在这一加一减中，钱多地少使得土地一级市场供需失衡。地王的产生便成了大概率事件。

　第二，现在的房地产市场越来越与证券市场有几分相似。市场越牛”“熊”风格的转换加快。08年下半年，楼市的温度降至冰点，一些开发商以近乎成本价推盘的现象并不鲜见。然而，个别开发商在市况极其萧条的态势下逆势拿地却成了最大的赢家。俗话说，榜样的力量是无穷的。事实上，开发商们的市场心态从某种程度上与股市投资者差不多，熊市时恐惧牛市时贪婪。屡见“地王”背后的投资逻辑是，在牛市中的地价没有最高只有更高，一切皆有可能。尽管此时稍具理性的开发商会觉得市场风险尽显，随时都有“变盘”的可能，但也会有开发商从“基本面”进行分析——目前我国不到50%的城市化率(发达国家城市化率约为70%)，以及货币供应量年复合20%的增长足以支撑中国大多数城市的房价继续走高。即使是市场回调也将是小跌大涨的格局。因此，不少开发商预判，目前楼市或仍处于“牛市时的下半场。正是在这种贪婪的预期下，新地王才得以不断涌现。

　第三，土地卖个好价钱应该是地方政府乐见其成的好事。据一开发商私下向中国证券报记者透露，一些地王的产生，不排除是开发商与政府事先“勾兑”的成果。其操作路径大致是这样，某开发商喊出一个天价，政府将地卖给他，然后再通过其他途径返还部分利益。例如，通过修改容积率，变相降低土地成本；将楼层控规高度由60米提高到80米，容积率提高30%，相应的楼面价也就降低了30%。由此，双方可以达成双赢。站在地方政府的角度，新地王树立了一个标杆式的价格，可总体上提高区域土地价格，政府得了大头。从开发商的利益考量，排除了竞争对手，在政府进行利益返还后仍有一定的利率空间，何乐而不为？

　客观地说，在通常情况下土地成本的推高必然会促使房价的上涨。但从另一角度看，自从2003年那场被称之为“土地革命”的规则刷新后，取消了土地协议出让，代之以挂牌、招标和拍卖的土地转让方式，这样更透明、更公开，无疑是一个巨大进步。政府将土地出让这一最受诟病的烫手山芋交给了市场，减少了暗箱操作。今后政府所面临的课题是，如何在市场化的前提下进行适度调控，毕竟土地资源既是一种特殊商品也是一种公众资源。