现金炒房团扎堆海南楼市梦魇20年轮回

2010年01月29日 23:08
来源：华夏时报作者：陈小瑛

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编者按：上世纪90年代初，海南地产界曾有一个美丽的梦，可惜的是很快就醒了，结局是数以万计投资者的深渊。近20年后的2010年，随着海南国际旅游岛的获批，梦再次照进海南，全国各地的投资客蜂拥而至排队买房，几乎都是现金全款一次性结清，致使海南房价一天一个样，在不到一个月时间内均价翻了一倍，在一周之内地价就翻了三倍。一切的表象比之前更具诱惑，只是目前还不能知道结局会怎样。为此，《华夏时报》记者走进海南寻找答案。

本报记者陈小瑛海南报道

时隔近20年，海南房地产第二波投资热潮再次疯狂涌动。

以浙江、东北大军为首，来自全国各地的投资客纷纷拥向海南，都想借助国际旅游岛概念炒作地产升值套利。仅仅一张图纸，或是打几个桩的楼盘，房子就已卖空；更为疯狂的是，几乎所有的房子在销售时，都是现金结算一次性付清。

开发商用最短时间悉数收回投资资金，炒房的也是依靠“自有资金”投资买房。《华夏时报》记者近日在海南采访发现，这看似无风险的“海南地产热”背后，却隐现诸多漏洞。

1月27日，海南农信联社信贷相关人士向《华夏时报》记者透露，开发商并未拿收回的现金偿还银行到期的贷款债务，而是又拿去开发、投资，且通过多个银行来回倒腾资金。

不仅如此，表面看是在用现金买房，属于自有资金，实质上有相当一部分是买房者从外地银行等渠道贷款、融资后转移过来的资金，其中各个环节上的风险并不小。

风险往往在看似安全的假象下滋生。问题是，谁会是最后一个接棒的投资客？

疯狂炒作

1月25日上午10点，在三亚最贵的楼盘凤凰岛上，涌动着来自浙江和东北的投资客，来提前认购春节后才开盘的三栋公寓大楼，起始价为8万元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭贷款。

凤凰岛已售出的两栋楼内部认购价最低为3.5万元/平米，而在1月11日开盘当天，从6万元/平米立刻飙升至7万元/平米，700套房一天内被抢光。

据记者了解，凤凰岛住宅、酒店、商业、游艇分别由4个浙江老板开发。建设5栋大楼的浙江国都控股有限公司董事长柴慧京透露，两栋楼卖完的50亿元现金，就把他在整个凤凰岛的投资资金全回笼了，剩下的三栋为纯赚，等到春节再开盘卖高价。

2009年12月31日公布海南将升格为国际旅游岛后，再加上1月17日海南省政府暂停土地出让，以三亚为龙头的海南房地产一路疯涨。明星章子怡代言的三亚凤凰水城2009 年3月才卖6000多元/平米，但这两个月飙升至2.7万元/平米；海南东部文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高，不到一个月，海南房价普遍涨幅在一倍以上；连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元，现在也涨到六七千元。

但疯涨的房价并未吓倒外来者，记者在各处楼盘碰到的购房者来自全国各地，从东北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投资客们都蜂拥而上来抢房，开发商和业主们便趁机捂盘惜售，一天涨一个价。

温州投资客李先生2009年下半年在三亚湾国际公馆买了套220平米的房子，当时价格为3.3万元/平米，现价已经涨到6万元每平米，每天租金达1600元，他此次是专门来看凤凰岛和清水湾两个楼盘，寻找剩下的投资机会。

记者在三亚的北部天泽湖畔楼盘采访时看到，从开盘的6000元/平米涨到了2.8万元，现在每天放两套出来吊买房者胃口。而从位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城，再到三亚湾沿岸，几乎所有的楼盘全是无房可售，海景房起价均在3万以上，而三亚城北、城东无山无海的新房，均在2万以上。就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元了。

之前交定金购房的程序在这儿已不灵了。来自宁波的浙江合创律师事务所王瑰琦律师告诉记者，她是因为海南文昌、琼海等地开发商收取定金后反悔不卖，替宁波投资客过来维权的。

火热之下，更多楼盘开始推迟开盘。如山水国际别墅和凤凰岛的房子早已达到预售条件，但都要等到春节时才开盘。

二手房市场也跟着惜售。记者在丹洲小区一中介门店，见到一位来自北京的阿姨前来放租，一房一厅租金6000元，她原本打算卖房，但得知海南上升为国际旅游岛后便决定不卖了，阿姨走时还甩了句“现在谁卖房谁是傻瓜”

售楼处和中介得出的统计显示，在炒房客中，浙江人大约占了一半，东北三省的占到四分之一，其余来自成都、重庆、山东、山西等地区。

现金爆炒暗藏风险

“必须一次性付清。”这是绝大部分开发商为了尽快回收资金，给出的限定条件。

海南明正房地产评估公司总经理聂永红对记者说，凤凰路林茵河畔2007年10月开盘时，500套房子中只有26个人是按揭贷款。凤凰岛当天回收的50亿现金都是一次性付款，2009年上半年他们公司给凤凰岛做的评估价是3万元/平米，结果半年多就涨了两三倍，所以银行也不给按揭贷款。

上述信贷相关人士告诉记者，外地人来海南买房，大多是一次性付款，在海南贷款的比例较少，因为所售楼盘必须是五证齐全，银行才会放个人按揭贷款，但很多楼盘没有达到预售条件便开始出售。

但一次性付款，哪来这么多资金？

上述温州投资客李先生告诉记者，信息、人脉、资金是温州人投资成功的三大法宝，不懂的人只要出资就可以跟着赚钱。

一位十年前亲眼见证过浙江商会开会的人士告诉记者，浙江人投资一般是由三五个人牵头，看中项目后，便召集会员开会，那时候一天就能融资3亿，然后一起买房，有的出资人是直接按月收取10%的投资收益，民间集资是浙江资金来源的重要渠道。

但实际上，该人士说，并非全部是购房者的自有资金，他们从外地银行贷款出来，再拿到海南买房，购买群体多的东北区域银行存款近期直线下降，而贷款在不断增加。