现金炒房团扎堆 海南楼市梦魇20年轮回(2)

2010年01月29日 23:08
来源：华夏时报 作者：陈小瑛

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谁是最后的接盘者？

在这个疯狂炒作的海岛上，投资客们都在做着成为赢家的梦，一场激烈的接力赛不停传递，每一个投资客都认为自己不是最后接棒的那一个。

据丹洲小区开店三年的中介卓亚地产置业顾问彭晶晶告诉记者，该片区二十多个楼盘属2005年后的老社区，但即使是在最旺的旅游季节冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空着；而入住的人中，还有1/3是业主。

温州专职投资客李先生投资还算保守，他给记者算了一笔账，凤凰岛一套68平米的房子至少得550万，2012年8月才能交房入住，中间3年房价如果不涨3万一平米，就不能保本，550万存银行，三年利息都够每年来住五星级酒店了。

记者走访时发现，海南配套设施并不健全，要建设为成熟的国际旅游岛，还需多年，走遍三亚的旅游景点，基本都是国内游客。记者从市区凤凰岛打车前往位于陵水镇的清水湾，大约52公里，50分钟总共150元，清水湾周围仍是耕地，没有几户居民。

李先生一个朋友在清水湾以1.7万每平米的价格买了10套房，决定现在放盘一半。在没有形成真正的需求之前，李先生他们也在担心，投资客转手来转手去，最后谁来接盘？

开发商们也需要有人接盘炒作，在海南省政府暂停土地出让后，海南土地价格也是一路狂飙，海口一位恒大的拿地人士说，他们在1月28日前一周时询问土地价格才30万一亩，一周后便要100万一亩了。

“海南旅游岛只是政府与一级、二级开发商的合谋共赢，加上媒体的联手炒作而已，圈地飙升价格后转手，国际市场如果起不来，只能是制造新的一场更大的泡沫。”著名国际商务策划师崔元星告诉记者，2003年提出国际旅游岛规划，2006年开始炒作，在珠三角、长三角、环渤海的房地产都热起来后，又轮到了海南。

会不会重演上世纪90年代那场泡沫破灭？

崔元星认为，如果有那么一天，可能会比那一场更严重，因为资金量更大，更多的土地实际控制权已在大的开发商手里，他们需要借势炒作卖房子，有一部分是第一次泡沫还没有显现出来的。

如华润集团守住石梅湾10平方公里近20年，中信泰富神州半岛29.8平方公里是2006年才启动的，包括鲁能、中信泰富神中信国安、华润集富力、长江实业、海航置业、骏豪集团等等在海南的土地，约为300平方公里以上。

“今年去的开发商都是跟风的二级小开发商而已，他们拿土地成本较高，最后接棒的就从这些小开发商中产生。”崔元星说，一场海南热爆发起来，总是先外热，外面的热钱涌进海南，再内热，国内的投资客再跟着炒后被套。

特写

海南最后一个烂尾楼

陈小瑛/文

幸福来得快，去得也快，上世纪90年代的楼市过山车，让海南房地产一直久病不愈，而且这一拖，就是17年。

时来运转，2009年末，借助海南国际旅游岛的东风，海南再次疯狂，连最后一个烂尾楼也复活了。

17年艰难复活

坐在三亚湾海滩上晒着太阳，隔着椰梦长廊往北看，沿线海景房与海滩风景都给人焕然一新的感觉。放眼望去，相距150米的海岸线外，早已分辨不出哪个是三亚最后一个烂尾楼。

擎天半岛的复活可谓一波三折。它的第一个主人是海南机场台亚实业有限公司，项目原名三亚台亚国际航空广场，属商业综合用地，由一幢31层主楼和一幢11层附楼组成，总建筑面积为49246.4平方米，是三亚最高的标志性建筑物。

从一开始就注定玩不下去的游戏，在1993年6月国家宏观调控政策点燃导火索之后，海南房地产走向终结。一夜之间，所有开发商的资金链全都面临断裂。

覆巢之下，焉有完卵，依靠银行贷款的台亚实业资金链撑不住了，至1996年，该项目被迫停工，曾经的辉煌瞬间成了历史。

2002年，三亚市政府公开拍卖该广场，先后遭遇两次流拍。最终，广东联华国际有限公司以3730万元拍下，成为该广场的新主人。土地性质也变更为70年住宅用地，扣除原来停建期间的土地占用年限，实际只剩57年的土地使用权，2006年1月，广场改名为“擎天半岛”

联华国际接手后，绞尽脑汁，将原来的物业结构重新设计，改造为现在的国际滨海高层公寓和连为一体的五星级酒店。改造后达32层，共有468套房子，6层以下是为公寓配套的豪华会所，6层以上为豪华公寓，主力户型每套设计为128-200平米左右，2008年10月均价为14000元/平米的毛坯房，当时五证已齐全。

因迷信风水的人传言，该楼盘风水较差，烂尾楼时期被很多人当做吸毒场所，所以销售还是不理想。此后，联华国际又将其分割成40-80平米的中小户型，虽然价格不贵，但还是没有多少人买账。

直到整个市场全面复苏，擎天半岛搭上了顺风车，据售楼小姐透露，11层高的附楼和主楼20层以下的已经全部售完，目前只剩下80多套。

历史总被遗忘

原本以为烂尾楼价格应该低于市场价才对，但记者以购房者身份前往擎天半岛售楼处时，却吃了一惊，能看见海景的房子一平米居然卖到5.1万元，而最差的位置也要2.5万元，均价为3.9万元，而2009年3月才卖1万块。

与擎天半岛相邻的海景房，均价均在3万以上，但销售显然要比擎天半岛火爆。引用外界开发商的话说是“好了伤疤忘了痛”，一见形势好，就想卖高价。

与擎天半岛一样的开发商不在少数，经历过海南泡沫却没长记性。

时光倒回到18年前，1992年，全国各地大大小小开发商云集海南，先圈地，后贷款，那时开发商们都天真地以为，只要有地皮，就不愁没有资金，只要盖房子，就不愁卖不出去。

地价以前所未有的速度暴涨，最高曾创下了一亩地381万元的天价，随之而来的是期房买卖陡然走俏，最高每平米12000元的房子也被抢购一空，许多地产商一时间赚得钵满盆溢。

但小甜头后便是大痛苦，泡沫破灭后海南地产哀鸿遍野，烂尾楼总数达到603栋，其中海口市179宗，三亚有120宗，面积达1631万平方米，至2006年底，海南好不容易才处置了80%的半拉子工程。

在经历十多年的处置后，市场慢慢复苏，从2004年开始，大批开发商再次进驻海南，有钱的投资商再次南下，有关系有门道的人，通过改变功能和定位收购烂尾楼又重新开发，更多的大开发商是通过一级土地开发，以低廉的成本来圈地。

转眼间，在海南595公里的海岸线上，大大小小的地产商们已经屯兵布阵，开始制造新一轮房地产泡沫，此时开发商们已经完全忘记了历史的痛苦，沉迷在涨价赚暴利的快乐中。

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