易宪容：信贷过度宽松诱导房价飙升

2010年02月01日 17:15
来源：新财经

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文/易宪容

2009年的房价上涨幅度已经超过了历史高位。造成房价飙升的重要原因，是过于宽松和优惠的个人住房贷款政策。很多人借用银行资金炒房，造成了房价暴涨

近日，国务院办公厅发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款购买住房首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。《通知》是对2009年12月14日国务院常务会议上提出的“国四条”的一次细化。这一细化再次反映了当前中央对房地产市场的调控目标：一是要保障普通百姓的住房需求，二是要抑制房地产市场的投机行为，抑制房价快速上涨。

之前，很多人都在讨论，2009年的房价之所以飙升，是由于土地价格的上涨，是国企“地王”把一块一块的土地价格推高的结果。实际上，这些说法并非确切。房价飙升，是因为过于宽松的个人住房贷款政策导致的市场炒作。

信贷政策过度宽松导致炒房

一般来说，房价并不是由地价决定，反而是房价决定了地价。很简单，一家房地产开发商在购买土地的时候，如果土地的拍卖价格是100亿元，那么，这家开发商在这块土地上建造住房后的收益要远远高于100亿元。如果开发商预期这个项目的收益要低于100亿元，他们是不会买这块地的。而土地价格的高低，当然要由未来的房价来决定。

2009年，一些地方拍出不少“地王”，就是因为这些“地王”预期未来房价仍然会上涨。因此，他们不怕土地价格高。

假如房价是由土地价格决定的，那么，土地作为房价最重要的要素，土地价格的高低就决定了房价。如果是这样，目前国内很多地方的房价一定不会这么高。既然土地价格不是房价的决定因素，我们把房地产泡沫都算在地价上，也就找错地方了。

2009年，国内房地产市场能够在全球经济衰退中走出繁荣，其根本原因，是政府为了救经济采取了前所未有的住房优惠信贷政策的结果。2009年，随着货币政策由从紧缩变为宽松，信贷大规模增长，全年本外币信贷共增长达10万亿元以上。尽管银行的资本充足率、流动性及减值准备等看上去很充足，但还是推高了国内各种资产泡沫，尤其是吹大了房地产泡沫。

如果政府不对房地产泡沫问题进行密切关注，并采取有力的措施调整，房地产将威胁中国经济的发展。2009年12月，政府推出了遏制房价过快上涨的政策，但是，由于政府对当前房地产形势判断的偏差，把当前的房地产市场看成是一个完全消费性的市场，因此，采取的政策要想达到预期的目标是不容易的。

可以看到，2009年，国内股市及楼市的价格都快速上涨。上证综指上涨80%，一些一线城市房价上涨了100%以上。不过，两种资产价格泡沫有所不同。对股市来说，不仅经过了巨大泡沫的挤出(2008年上证综指下跌了近70%)，而且信贷资金无法直接进入股市，都是通过个人抵押贷款及企业的部分贷款迂回进入。因此，国内股市价格的上涨，其杠杆率并不高，银行信贷进入股市不是普遍现象。

但是，楼市的情况则完全不同，2009年，房地产市场价格出现全国性(特别是一二线城市)突然飙升，这完全是过度优惠的信贷政策导致的结果。2007～2008年，银行个人住房贷款名义基准利率分别为7.38%、7～47%(下浮15%后为6.273%、6.495%)。但是，2008年9月以后，连续五次降息，银行个人住房贷款名义基准利率降到了5.94%，下浮30%，为4.158%。

这比当前美国和香港的个人按揭贷款利率5.3%和5.25%都要低得多。而且，美国和香港的个人按揭贷款利率不是一成不变的，银行会根据不同的信用等级实行不同的利率。试想，国内个人住房贷款利率如此低，还没有严格的限制，房地产市场岂能不炒到天翻地覆？

过度的个人住房按揭贷款优惠政策，使2009年全国银行个人新增贷款(其中绝大部分为个人住房按揭贷款)出现超高速增长。2006～2008年，全国银行个人新增贷款分别为6119亿元、11800亿元、7010亿元，但2009年1～9月就达到了18000亿元，预计全年为26000亿元以上，为2008年的3倍多。

2008年年底，个人住房贷款仅3.49万亿元(11年积累)，2009年一季度个人住房贷款新增也只有1149亿元。到了2009年年底，个人住房贷款余额将达到5.3万亿元以上，一年就增长近40%。可以说，2009年房地产市场的繁荣，完全是过度的个人住房信贷政策导致的。不少城市房价快速飙升，也完全是居民利用过度优惠的信贷政策及过高的银行金融杠杆率炒作的结果。