海南房价飞涨上演大量暴富故事当地高收入人群大呼受不了

2010年02月06日 10:12
来源：中国经营报作者：龙飞

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1月4日，海南国际旅游岛规划获批在很多人的意料之中。但此后，投资商的狂热并不在意料之中，更不在政府的控制之中。

海南600公里海岸线上星罗棋布的房地产项目背后，是一个又一个的暴富故事。

海南准备好了吗？

1993年海南的房地产泡沫破灭，为海南留下了600多栋“烂尾楼”、199万公顷闲置土地和800亿元积压资金，海南发展银行因挤兑倒闭，华夏证券、南方证券等大型券商损失惨重，证监会不得不为此全面叫停券商直接投资。

这一次的房价狂飙，是又一次泡沫吗？这次又将会留给海南什么？

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海南房地产：被哄抬的“小盘股”

1月底的海口，时雨时雾，难见阳光。就如同本该在1月底出台的《海南国际旅游岛建设总体规划》，被迫一再延后。雄心勃勃的海南省委书记卫留成也不得不承认：“海南无论在心理上还是法规和规划上都尚未准备好。”

“没人能承担另一轮海南房地产泡沫。”一位海南省政府高级官员表示。1993年泡沫破灭的阵痛犹在。17年后海南房地产又开始了另一轮狂飙。是又一个轮回还是另有一番天地？

海南楼盘：等待涨价

“海口是海南的，博鳌是亚洲的，三亚是世界的。”出租车司机小林卖力地兜售着刚学来的段子。从1月初海南国际旅游岛得到批复后，小林的生意就好得不得了，几乎每天都有来自全国各地的商人包他的车，满岛转着买房子。“1月初海有个温州人雇我的车，来到三亚一海滨项目，二话不说，把所有临海的20套房子全部买下，光定金就下了2000多万元。”小林绘声绘色地讲着“故事”。这样的故事从1月4日开始，每天都在海南流传。

但小林并不因为生意好做而高兴，因为房价比他的收入涨得快。去年年初他看中了一套市中心的房子，单价在4500元，当时他一直判断房价会有所调整，没想到紧接而来的是阵狂飙，6000元/平方米、9000元/平方米，“现在一些楼盘干脆不卖了，等着涨价”。

其实不仅仅是出租车司机，即使是海口最为稳定的高收入人群也在大呼受不了。汤斯是海马汽车的市场部负责人，1月中旬他陪着太太转了一圈海口的房子，原本单价只要六七千元/平方米的房子，现在都涨到1.3万元/平方米以上。他1月17日曾看了一个海景项目，对方要求先付8000元/平方米，才能看样板房。“而且不管是否成功交易，8000元/平方米均不退。”汤斯颇有些天方夜谭之感。

海马汽车是海南少有的明星企业，其员工收入特别是中高层管理者一直位居海南前列，而海南大多数公务员的月工资普遍在3000元-4000元范围内。难道“我们真的要离开海口，把这里都让外来的有钱人住吗？”1月19日，一位署名张涛的海口市民在海南省人民政府的网站信访中投诉到。因房价高涨而带来的怨气在海口街头并不少见，报纸、网站信论坛处处可见市民的投诉。“我们公司80后的年轻人以后想买一套自己的房子真不容易。”汤斯觉得，受此影响紧接而来就是海南用人成本的上升。三亚房管局局长李洪海也明确对记者说，旅游岛上升为国家战略，要和国际接轨，旅游地产是讲究精品和档次的，普通居民肯定买不起商品房。

为解决本地居民的住房问题，海南省住房和城乡建设厅表示，将加大海南保障性住房建设力度，新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平方米，往后逐年增加。

“这就出现一条泾渭分明的鸿沟，本地居民住保障性住房，外岛居民买商品房。”海南正元地产中介的董事长陈弈明表示，这会对以后海南的房地产市场会产生极大影响，另一方面以后的二手市场，买卖双方的主体也许都只能是外岛居民。“如果往更深一层思考，那以后海南的主人是谁呢？”

现金交易难称“泡沫”？

“楼价是在涨，但并不代表就一定不合理吧？”西海岸高尔夫温泉别墅的房产销售部经理方海直言不讳，全国各地的资金都涌进海南，海景房(从房间窗口或阳台就能无阻碍地看见大海)供不应求，有价有市，“很难称这是泡沫”。

陈弈明也拿着一张刚成交的销售合同给记者看，这是一套以220万元成交的海景项目。据介绍卖主是本地人，2005年他购入这个项目时总价不足90万元。2009年12月曾经以120万元的价格放盘，乏人问津。国际旅游岛批复后，卖主一口气把房价上调了100万，反而迅速成交。陈弈明觉得这虽然有些疯狂，但供需两旺，他也看不到泡沫的成分。

在记者接触的海南房地产业内人士，他们大多数都认为现阶段的海南不存在泡沫。在他们眼里现在与17年前不同，如今的海南不管是一手还是二手的房产，大部分都要求一次性付款，即便是可获得银行贷款，按揭成数也不高。

“这套房总价1620万元，要求一次性付款。”这是记者在三亚湾一家产权酒店遇到的销售人员，该项目单价已达到10万元/平方米。在记者质疑项目价格过高的时候，销售人员为记者算了一笔账：“我们酒店现在的日租金在5000元左右，旺季的月收入在15万元左右，一年的回报保守估计大约在100万元。”在他看来，这笔16年即可收回全部成本的投资非常划算。但旅游业界的人士告诉记者，销售人员是夸大了其中的回报，在每年3个月的旺季中日租金可以达到5000元；但在淡季租金却可以低到500元/日。而且销售人员也偷换了概念，通常产权酒店会先租完自己经营的房间后，再出租投资客的房子。换言之，当淡季酒店没有订满的情况下，投资人士购买下来的房间很可能会空置。

无论这算不算泡沫，楼价上涨正越演越烈。搜房网的统计数据显示，1月下旬(1月21日至1月31日)三亚商品房销量环比1月中旬提升了8.98%；1月下旬三亚商品房销售均价环比1月中旬又提升了14.72%。三亚商品房的均价已逼近3万元/平方米。

“我们与银行有协议，无论多贵的房子最多只能贷100万元。”在海口环强御景湾，记者终于找到一个提供按揭服务的在售新盘。“上一轮海南房地产泡沫的影响还没完全消除，所以总行给我们的贷款额度有限，而且审核也非常严格。”为该楼盘提供按揭的中国银行销售代理向记者解释，当年的影响实在太大了，1993年银行的坏账高达60%，因此各大银行对海南的房地产一直极为谨慎。所以现在海南的二手交易基本不作按揭购房，一手市场也是规限严格。“而且现在市场一天一个价，按揭购房旷日持久，在供不应求的情况下，开发商也不愿在这个过程过多纠缠。”该人士表示。