房贷从严预期下如何贷款更划算

2010年02月08日 05:31
来源：华西都市报

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市场曾一度盛传的“取消首套房利率7折优惠”被“不幸”言中。日前，有报道称中国银行取消7折房贷，将房贷利率由7折提高到8.5折，取消7折房贷的传言终于成为了现实。尽管其他商业银行大多否认将取消7折利率，但各银行信贷收紧、审批从严已是不争的事实，有银行业内人士称，“7折房贷，利率优惠迟早会被取消，只是早晚而已。”在此预期下，如何贷款才更划算呢？本期《金融周刊》特邀银行专业人士为你支招。

成都现状

取消7折房贷？蓉城多数银行未跟进

中行取消7折利率后，其他银行是否也会跟进呢？2月4日，记者以房贷客户身份就成都主要商业银行的房贷政策进行了咨询。成都地区多数银行对于首套房贷的首付最低仍是20%，利率优惠最低仍旧可以做到7折。

交行四川省分行的相关人士先对停止放贷一事进行了否认，并表示，“首套房的7折利率优惠仍在执行当中，当然这只是针对符合条件的贷款者。”大部分银行的信贷经理表示，他们还没有接到总行关于取消7折优惠利率的通知，目前房贷业务变化不大。

“7折利率优惠迟早会被取消，只是早晚而已。”成都某中型股份制银行分管信贷的副行长这样告诉记者。对于7折房贷的取消，业内人士认识较为统一：既然中行已经正式取消，其他银行迟早会跟进。国泰君安最新发布的报告也指出，中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号，近期其他银行将效仿。这意味着，2008年底开始实行的首套房利率优惠政策将成历史。

据一专业贷款服务机构介绍，虽然在一些银行办理购买首套住房贷款时还可享受7折优惠利率，但银行对借款人的审核更为严格：第一，单身借款人必须是个人首次贷款购房；已婚借款人必须是家庭成员中首次贷款购房者。第二，银行对借款人月还款能力审核力度加大，除要求月收入证明在月供的2倍以上，还必须提供与收入证明相符的半年以上的银行流水。第三，要求借款人征信记录良好，无不良信用污点，如借款人一年内曾出现过连续3次或累计6次的还款逾期，银行会拒签。

根据一线信贷员的介绍，目前各行基本还能申请7折优惠利率，并没有一刀切，但优惠前提已“多样化”，比如首付需要提高到三成或四成，或者要求有一定量的存款或理财产品。

北京

光大银行取消7折利率

据北京媒体报道，据中国银行取消7折房贷后，光大银行北京分行的首套房贷也全部取消7折利率优惠。而与中行做法有所不同的是，光大银行首套房利率分成两类，7折5折和8.5折和8贷款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折和8该人士还特别指出，这里的首套房仅限面积在140平方米以下的普通商品房。而针对二套房购买，除严格执行首付4成外，利率已经没有任何折扣。

相比中行、光大银行的做法，多数银行对首套房政策或属于微调，或还在观望阶段。如建设银行北京分行某人士透露，该行房贷利率7折优惠仍在执行，但事实上能申请到7折的客户已经很少，有的还需要首付提高到3到4成。工商银行有关人士表示，目前房贷优惠利率政策没有变化，因为央行尚未有下文。“首套房仍有7折利率优惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成。”包括中信银行、华夏银行、兴业银行、民生银行等银行人士均表示，目前未停止或取消7折优惠，但是否会有变动还需要进一步观察市场，等待总行研究决定。

深圳

已有三家银行取消7折利率

据深圳媒体的报道，深圳市10家主要银行5日发布的信息显示：深圳有3家银行日前已上调首套房贷利率，它们分别是中国银行深圳分行、深圳发展银行深圳分行和光大银行深圳分行。深圳发展银行表示，该行深圳分行已于近日执行首套房贷利率8折的做法。

其中，中国银行深圳分行和光大银行已将首套房贷利率从基准利率的7折上调至8.5折，深圳发展银行深圳分行上调至8折。而工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行和民生银行的深圳分行均表示延续首套房贷首付两成利率7折的最大优惠。

据分析，首套房贷利率从7折提至8.5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。以50万元的贷款计算，月供要多交400元左右，一年约4800元。

支招

应对一提高信用度提供有利材料

银行专业人士建议，建议二套房购买者，平时要多注意自身在银行的信用，比如使用信用卡，尽量提高自己的信用度，尤其是有条件的客户，如很多人把活期储蓄、定期储蓄、国债、基金、第三方存管等个人金融资产分散在各家银行，不如集中起来放在一家银行，达到一定数量后，即可成为该银行的VIP客户，不仅可以享受银行提供了VIP服务，如汇款手续费减免、柜台业务免排队等，贷款时还可以享受一定的利率优惠。

“同时在贷款时，应该多多提供一些对自己获得更多贷款有利的条件”，专家还建议二套房贷购房者在进行贷款申请时，尽可能多地提供对自己获取更大的贷款额有利的材料。

目前有不少人买二套房都是为了换个更好的环境，或是更好的地段，属于改善型住房购买者。此时，难以享受到满意的二套房贷优惠政策话，消费者可以考虑采取以房换房的做法来降低购房成本。主要是在物色改善型二套房的同时或之前就把先前的第一套房子出售。应对二选合适的还款方式

在本报2009年10月26日的报道中，曾算过这样一笔帐，一笔50万元、期限为30年的贷款采取不同的还款方式，利息支出可以相差12万元。这还是在当前低利率下的数字，如果按照降息之前的贷款利率计算，差额甚至可以达到20万元以上。

据了解，现在不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。在目前国内存在加息预期的情况下，购房者可以选择3至5年期的固定利率贷款，一旦未来央行上调利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不会受加息的影响。专家认为，现在加息预期较强，购房者不妨考虑选择固定利率房贷业务，一定程度上可以节省一笔开支。

房贷想省钱，最简单、最可行的办法是用公积金贷款。根据有关规定，办理公积金贷款一般包括担保费和评估费，担保费按贷款额度和年限计算，评估费为房屋评估价值的千分之三，最高不超过1500元。

另外购房者在申请购房组合贷款时，要尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限；同时还需要尽可能地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。照此操作，月还款额的结构就会呈现公积金贷款份额少、商业贷款份额多的状态，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样同样可以节省一大笔开支。

应对三商贷可选房贷理财产品

据了解，选择适合自身经济情况的房贷产品也是省钱的重要途径之一。目前银行推出了多种产品供购房者选择。

“气球贷”对事业刚起步的年轻人来说是一个不错的选择。“气球贷”是针对计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。“气球贷”是一种真正省息的房贷产品，年轻人开始工作时收入较少，负担不起较大的月供压力，在事业逐渐稳定后收入会逐步提升，5年、10年后收入或将大幅增加，届时完全有能力一次性归还剩余本金。

对于注重资金流动性的房贷者来说，专家建议选择“以存抵贷”。当房贷者手头有余钱时，可以随时通过网上银行等自助设施部分或全部提前还款，还款资金当天不用向银行支付利息，由于贷款利率大于活期存款利率，这样可以帮助房贷者省去部分利息。

而对于收入较高，且收入比较稳定的房贷者来说，可以选择“双周供”产品。由于还款频率的提高，借款人的还款总额获得了有效减少，还款期限明显缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。记者吴旭晖

提醒

“房奴”要有保险计划

一旦贷款买房，意味着还债需要长达10到20年，甚至是前半生的时间。于是，供房族在挖空心思赚钱、省钱、钱生钱的时候，往往忘记了自己，很多人忘记了一旦贷款人身体出故障就意味着什么都没有了。对于“房奴”来说，此时最需要保障。

“高额贷款让人们开始意识到规划的重要。与月光族阶段相比，人们开始希望通过投资的方式让资产保值增值，但却忽略了财务安全问题，而保险的作用正在这里。”理财专家也指出：虽然贷款买房时已购买了房贷险，但受益人其实是银行，并

不能对贷款者有很好的保障。“负翁”们需要自己购买商业保险，转移财务风险。

本地保险理财专家表示：如果夫妻二人共同承担贷款，最好双方都选择购买定期寿险，防范因某一方身故或者全残时，给对方带来的沉重还贷压力。两人的定期险保额，建议为剩余的房贷额度，保障期限一般应与还款的期限匹配，至少10年。

再可选择意外保障。很多人习惯每次出差或出行时才会想到购买意外保险，

其实拥有一份长期的意外险，不仅可以在出外旅行时获得意外保障，平时生活中的意外伤害也可以向保险公司索赔。费率比单独购买短期意外险低很多。

最后是重大疾病保险。由于都市白领工作节奏快，压力大，处于“亚健康”的人越来越多，重大疾病险显得尤为重要。万一被确诊罹患重大疾病，可从保险公司一次性领取可观的赔款作为医疗基金。“财务安全问题解决后，人们就可以轻装上阵，按照自己的风险偏好进行理财了。

记者董天刚