拿地操盘手的狂奔与转型

2010年02月23日 11:56
来源：瞭望东方周刊

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2009年定格为历史上最绚丽的盛大华年，仿佛要给1998年底开始的房改做一个十周年汇报演出

《瞭望东方周刊》记者黄志杰 | 北京报道

地王年年有，去年特别多。

从数据上看，2009年定格为历史上最绚丽的盛大华年，仿佛要给1998年底开始的房地产改革做一个十周年汇报演出---2009年全国土地出让总价款达15910.2亿元，同比增加63.4%。其中，70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比2008年增加140%。

在2009年最后一个地王---富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元拍下广州亚运城地块，刷新中国地王纪录之后，1月21日，中海地产力挫群雄，以66.9亿元的总价接连拿下了北京丰台花乡两块土地，刷新了仅保持两个月的50.5亿元北京总价地王纪录。

开发商狂飙猛进拿地，背后是什么逻辑？富力集团投资决策委员会会员、富力(北京)地产开发有限公司副董事长谢强春节前接受了《望东方周刊》采访。这位在业界有北京“顶级拿地操盘手”之称的地产CEO，早在1999年组建北京珠江地产的两年内，就圈下了5500亩地，总开发面积370万平方米，刷新京城房地产企业扩张速度。

十年来，他经历了怎样的拿地故事？“地王”们，2010年会走向何方？

民企集团与国企集团的抢地拉锯战

“2009年地王两个特征，一是更凶猛；二是参加者出现了变化，大量国企进入，而且是大军团作战。”谢强说，“四万亿财政刺激计划中大量资金通过国企流入房地产市场，带来不平等竞争，这使大批小房地产公司从此拿不到地。

2009年的大多数地王归属国企。中国指数研究院监测数据显示，成交总价前十名地块中，国企独占八席；成交楼面地价前十名中，国企同样独占八席。

土地储备是开发商的生命线。民营房地产企业显然不愿意在这轮抢地洪流中旁观。于是，2009年12月22日，广州亚运城地块拍卖现场上演了一场“民营企业血性之战”

三大地产巨头富力、雅居乐、碧桂园联合组成“民企军团”，对决保利、万科、中海联合组成的“国企军团”

“富力联合体”这边，“出场选手”包括富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚等高层；而“保利联合体”阵容也足够豪华，保利地产董事总经理宋广菊亲自督战，出席的还有万科集团执行副总裁张纪文、中海广州公司总经理刘显勇。

该地块起始价165亿元，22分钟内，47轮竞价，双方拉锯激烈。一位到场人士描述说：当富力将报价抬到253亿元时，“国企联合体”现场耳语了几句，随后，万科一位人士比划了一个抬手姿势，举牌者勉强加价到254亿元。“民企联合体”也埋头商议一番，出价255亿元。保利联合体举牌者无奈摆手，示意退出。

碧桂园一位到场者打电话回总部，激动得语无伦次：“我们，我们居然把保利给打下去了！”在此之前，少有人看好富力联合体。因为市场各方信息都或明或暗地显示广州政府已经“内定”了保利和万科。

上演了整整一年的土地拍卖市场“国进民退”，在最后一次地王争夺战中给了民企一个安慰奖。

除了广州亚运城，富力地产还夺得一个北京地王---广渠门外10号地。2009年5月21日，富力经过89轮竞价，以10.22亿元击退17家同行竞得这一地块，而该地块出让底价仅为2.99亿元。

“今年大多数地王竞拍我们都去了，但是大多没抢到。”谢强说，国企强大的资本实力给富力带来不少压力。广渠门外10号地最终得手，在于富力占据先机：该地块周边都是富力城项目，而且本身就是富力整理的土地。

对于开发商而言，竞争首先就是抢地盘。“无地何以称大？”这是谢强在2001年提出的口号。但是，他也认为一些公司失去了理性。“比如天津外环有一块五十几万平米的地，我们出到楼面价每平米3000元，最终是被人以3700元拍走的。富力不愿意拿地王。因为富力是走低成本、规模化路线的，地王提升了土地成本，而我们这些民营企业每一步都是精打细算。

1月21日，中海地产力挫群雄，以66.9亿元总价拿下了丰台区花乡两块土地，刷新北京地王纪录。“这块地我们也去了，在北京西南四环以外楼面单价超过1.5万元，小公司必死无疑。中海是个品牌企业，但也风险极大，只能走高端产品路线，不可能是一般住宅项目。”