楼市博弈政策风声 “两会”或成房价涨跌分水岭

2010年02月24日 21:16
来源：凤凰网财经

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本报记者魏珍妮报道

传统佳节的热闹喜庆，并没有给楼市带来“开门红”的好彩头。

春节期间全国楼市一片冷淡。中国指数研究院2010年1月监测的30个城市中，90%城市新建商品住宅成交面积出现下跌，不少重点城市成交量降幅超过50%，一些城市甚至出现了一天之内“零成交”的现象。

安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者采访时分析认为，首先，春节是楼市传统淡季，假期前后购房者的购买意愿相对较低；其次，春节前，市场因受到一系列政策影响处于消化政策的阶段。而且，此前楼市的疯狂成交也透支了一些购房需求及房源，使得节前市场一直处于盘整。春节期间的冷市是2010年1月成交下行态势的惯性延续。

虽然春节期间楼市成交低迷，但房价并未出现大幅回调的迹象。“开发商本来就对今年春节没有抱太大的希望，推盘少，有的本来就是捂盘惜售，导致供应量持续偏紧。”朱文沓说道。以上海为例，上海为网上房地产”的统计显示，2月上海将推新房源的项目不到30个，不到1月新推房源楼盘数量的一半。

根据易居中国的统计数据，2009年房地产开发企业的土地购置面积和土地开发面积相比2008年分别减少了18%和19%。这就意味着2010年房地产市场从整体上讲仍将存在着土地供应跟不上住宅销售供应的情况，由此导致供不应求。

“另外，多数开发商在去年赚得盆满钵满，且很多‘地王’都是‘国家队’，因此，近期根本不差钱。”朱文沓表示。开发商流动资金相对充足在上市公司财报便可看出端倪。以保利地产为例，该公司去年净利润35.19亿元，同比增长57.19%；而2009年年末，该公司持有现金152.28亿元，增加了178.39%。

节后的楼市，一边是购房者的持币观望，一边是开发商手握资金的观望捂盘。“目前，中央政策震荡不断，预计还有新的政策在两会之后出来。因此，这种‘双方对峙’的情况将在2010年虎年一季度和二季度持续。”著名房地产营销策划专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者表示。

谢逸枫推测认为，首先，今年会在二季或三季度加息。目前PPI和CPI上涨，导致通货预期强烈，尤其是今年两次上调“存备金率”和收紧银行放贷等消息表明，加息的信号越来越明显了。

“其次，由于部分城市出现投资炒房接近疯狂状态，导致城市楼市的空置率和投资比例超过2007年，处于高位危险泡沫破裂期，因此，中央会考虑，采取提高二套和三套首付和利率方式，遏制投机炒地和炒房的比例。”谢逸枫接着表示。

谢逸枫还推测道，“再次，2009年房企在‘不差钱’的心理作用下，频繁高价拿地王和用土地融资及空置土地现象严重。因此，中央会提高房地产项目资本金比例到35%。另外，将继续收紧银行贷款和打击捂盘销售及监督地方政府执行中央政策的实施情况。

朱文沓也分析认为：“‘两会’无疑成为年后楼市走向的关键，或成为房价涨与跌的分水岭。虎年的房地产市场能否延续牛市，仍要听听政策的风声。

上海城市经济学会高级经济师顾海波在接受《中国产经新闻》记者采访时判断表示，2010年中国房价总体上将在高位窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面。如果说2009年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，你还能撑几下？撑不动了就会趴下。

“但是必须指出，如若中国房价在2010年继续脱离国情、民情的基本面而非理性上涨，恐怕离‘拐点’和崩盘就为时不远了！”顾海波如是表示。