“粤四条”调控温和市场影响力甚微

2010年03月01日 05:48
来源：信息时报作者：徐凤

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信息时报讯 (记者徐凤) 广东将增加普通商品房和保障房的供应，全面启动“三旧改造，同时，开发商公开销售产品24小时前要明码标价等。近日，继北京出台“十一条”之后，广东也出台了“粤四条”。业界人士认为，广东政府此番对楼市的调控力度要比预期温和得多，尽管如此，在中央、地方政策“组合拳”的联合调控下，今年广州楼市多少会有所降温。

胶着期难降价推货

合富置业首席分析师龙斌认为，原“粤15条”中个人购买144平方米以下普通住房都可享受契税优惠，现在范围缩小到90平方米以下，这体现了广东明确支持普通住房、中小户型消费的态度，这与“国11条”的定调也是一致的。但他指出，以100万元的一套房子来说，0平5个点的契税优惠实际上也只有5000元，因此该政策对市场影响微乎其微。

另据《通知》，严格执行二套住房购房贷款管理制度，对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款管理制度首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，“粤四条”政策不仅与国务院出台的“国十一条”政策调控思路一致，同时是落实和贯彻及执行“国十一条”作为配套文件的具体措施，广东“粤四条”基本上比较温和。如，“继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房、契税税率为1%的优惠”的政策，都应该取消，又或者把二套房贷的首付比例提高到50%，这样才会有杀伤力。

但是，粤四条导致目前广州市场处在调整期。所以，在这个“胶着”的时候，开发商不会跟市场对抗强行地降价推货，搞点楼盘活动或是业主活动暖暖场，基本上会等广州市场基调整个定下来再确定推货及定价的策略。

开发商仍可钻空子

据《通知》称，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。从政策本身来看，该政策意义不是很大。所谓“上有政策、下有对策”，开发商可钻的空子比较多。

资深房产专家韩世同认为，开发商在销售一栋楼的前一天，公布整栋楼所有单位的销售价格，开发商可以通过定价来卖房，将90%的单位定价高于10%。这样，买家依然会首选10%的价格较低单位，开发商优先销售某些单位目的也就达到了。

谢逸枫同时认为，开发商在销售24小时前标价，意义却是不大，毕竟这个完成是开发商自己操纵的。“政府在监督上一直存在‘真空’。开发商在开盘前2小时内公布价格，而地方政府的监督人员也不可能到广州这么多的楼盘去调查或监督的。同时认开发商推后开盘时间或提前认购时间及采取不开盘的方式，通知客户前去选房签定合同，这些都是非常难监督的。

粤四条核心内容：

1　广深增加中小套型普通商品房

2　三旧改造增加市中心商品房供应

3　信贷和税收政策与国家保持一致

4　公开销售24小时前明码标价